Od 1. ledna 2014 vám katastrální úřad již nezapíše rozestavěnou stavbu ani jednotku, dokonce ani například dům, protože ten se v souladu s novou koncepcí stane součástí pozemku (případně práva stavby) a nebude již samostatnou věcí. Naopak, od začátku letošního roku je možné k nemovitostem zapsat mnoho ujednání, která si ještě v minulém roce strany mohly domluvit pouze mezi sebou ve smlouvě – například zákaz zřízení zástavního práva, ujednání o koupi na zkoušku nebo za určitých okolností také pacht či nájem. Zápisem do katastru nabude domluva účinky i vůči třetím osobám. Nově se zapisují také cenové údaje, což by mělo postupně vést k vytvoření tržní cenové „mapy“. Tato povinnost se ale nevztahuje zpětně na transakce, které již proběhly před nabytím účinností nového katastrálního zákona, tedy údaje o těchto převodech se nedoplňují.
Zásadně vkladem
Velkou novinkou je, že zatímco do konce roku 2013 se vkladem zapisovaly pouze práva, která zápisem vznikají, dle nového katastrálního zákona se vkladem zapisují všechna věcná práva (vlastnické právo, zástavní právo, věcné břemeno, atd.), práva ujednaná jako věcná práva (například předkupní právo) a také nájem a pacht (požádá-li o to vlastník nebo nájemce či pachtýř s vlastníkovým souhlasem). Navíc se vkladem zapisuje nejen vznik, ale i změna a zánik těchto práv. Jde o poměrně významnou změnu. Na rozdíl od zápisu záznamem nebo poznámkou je nejen nutné v tzv. vkladovém řízení zaplatit poplatek a zpravidla déle na zápis čekat, ale katastrální úřad by měl také zkoumat obsah listiny, na základě které má být vklad proveden.
Podání návrhu
Návrh na vklad se i nadále podává prostřednictvím formulářů, přičemž dle prováděcí vyhlášky je možné vybrané návrhy až do konce roku 2014 předkládat i na “minulém“ formuláři. Přílohou návrhu musí být samozřejmě především vkladová listina (například kupní smlouva), jinak se k návrhu nebude přihlížet. Dle nového zákona je ale předkládána pouze v jednom vyhotovení, a nikoli již v počtu o dva vyšším než je počet účastníků vkladového řízení. Fyzické osoby budou v návrhu identifikovány vždy jménem, příjmením, rodným číslem a trvalým pobytem (pokud poslední dva údaje nemají, tak datem narození a bydlištěm). Na rozdíl od minulé úpravy se u podnikajících fyzických osob nebude uvádět IČO. Pokud osoba zapsaná v katastru jako vlastník nebude označena tak, aby ji bylo možno dostatečně identifikovat, stanoví zákon zvláštní postup, přičemž se může stát, že nemovitost bude po uplynutí deseti let prohlášena za opuštěnou. V případě smluvního zastoupení je navíc nutné připojit procesní plnou moc s ověřeným podpisem, což může být překvapivé vzhledem k tomu, že zákon ověřený podpis navrhovatele na samotném návrhu nevyžaduje.
Zapsáno/ nezapsáno
V případě povolení vkladu katastrální úřad již nebude zasílat všem účastníkům vyhotovení vkladové listiny s doložkou o provedení vkladu, ale pouze ji založí do sbírky listin a účastníky o povolení vyrozumí. Na to je nutné pamatovat ve smlouvách – typicky ve smlouvě o peněžní úschově, kde bývá předložení vkladové listiny s doložkou jednou z podmínek pro uvolnění peněz.
Když katastrální úřad vklad povolí, je povinen ho zapsat bez zbytečného odkladu. S ohledem na materiální publicitu katastru nemovitostí upravuje katastrální zákon několik mechanizmů sloužících k ochraně stávajících vlastníků nemovitostí, které proces zápisu mohou také zpomalit. Jedním z nich je povinnost katastrálního úřadu informovat vlastníka a jiné oprávněné osoby o vyznačení toho, že právní poměry jsou dotčeny změnou. Primárně se tak děje na adrese, kterou má na základě předešlých návrhů úřad k dispozici nebo prostřednictvím datové schránky. Nicméně na základě žádosti vás bude úřad informovat také elektronicky na e-mailovou adresu nebo sms zprávou na mobilní telefon. To je nepochybně vhodné například u starších lidi, kdy lze uvést kontakt na příbuzného, který bude schopný včas zareagovat. Vlastníci by tak měli být chráněni, protože katastrální úřad může vklad povolit nejdříve po uplynutí lhůty 20 dnů ode dne odeslání takovéto informace. Jelikož se lhůty nelze vzdát ani ji jinak zkrátit, je dobré na ní myslet předem, a to zejména u složitějších transakcí.
Proti případnému rozhodnutí o zamítnutí vkladu není přípustný žádný opravný prostředek v rámci vkladového řízení. Jedinou obranou je žaloba podle ustanovení občanského soudního řádu, která musí být podána ve lhůtě 30 dnů ode dne doručení rozhodnutí. Do uplynutí této lhůty se přerušují případná další vkladová řízení týkající se téže nemovitosti, což může způsobit komplikace, pokud byste chtěli po zamítnutí podat návrh na vklad znovu.
O průlomové ochraně osoby jednající s důvěrou v zápis v katastru nemovitostí čtěte zde.