Zřejmě nikomu z těch, kdo mají věc v takzvaném podílovém spoluvlastnictví, není nutné třeba podrobně vysvětlovat, že jako spoluvlastník má právo k celé věci a výše jeho spoluvlastnického podílu mu poskytuje odpovídající podíl na hlasování o osudu společné věci, jakož i o rozdělení výnosů či nákladů na takovou věc. Zajímavé praktické otázky vzniklé ve sporu mezi spoluvlastníky nedávno řešilo jedno zajímavé rozhodnutí Nejvyššího soudu. O co v dané věci šlo?
V řízení se jednalo o zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví k nemovitosti účastníků v tzv. širším smyslu. To zahrnuje otázky investic do společné věci, které byly vynaloženy některým ze spoluvlastníků. Tento spoluvlastník se tvrzením o investicích snaží buď podpořit své procesní stanovisko, na základě kterého požaduje přikázání věci do svého výlučného vlastnictví, nebo se snaží tvrzenou investici započíst proti uvažovanému vypořádacímu podílu. Stručně vyjádřeno, jde o snahu jednoho ze spoluvlastníků zaplatit tomu druhému na vypořádání co nejméně.
Pro účely vynaložených investic do společné věci je však podle Nejvyššího soudu nutné rozlišovat případy, kdy investice jsou učiněny s (byť i konkludentním, tj. mlčky, nikoli písemně či ústně) souhlasem spoluvlastníka/ů, anebo bez tohoto souhlasu. V případě investic bez souhlasu ostatních spoluvlastníků je nutné ještě rozlišovat, zda se jedná o náklady na nutnou úpravu nebo údržbu či o náklady na jinou než nutnou opravu a údržbu.
Investice se souhlasem spoluvlastníka
Pokud ostatní spoluvlastníci s vaší investicí na věc souhlasí (a je nerozhodné, zda se jedná o náklady na nutnou úpravu nebo údržbu či o náklady na jinou než nutnou opravu a údržbu), jde o hospodaření se společnou věcí a vy máte v souladu s občanským zákoníkem proti ostatním spoluvlastníkům právo na úhradu vynaložených prostředků. Pokud nedojde k dohodě o tom, jakým způsobem se budou na těchto investicích ostatní spoluvlastníci podílet, je rozhodující velikost jejich spoluvlastnických podílů.
V případě těchto investic jsou jejich části, připadající na spoluvlastnické podíly neinvestujících spoluvlastníků, splatné již za trvání spoluvlastnictví a nikoli až po jeho zrušení. To má význam zejména v otázce promlčení nároku na vrácení investic. Vznese-li jeden ze spoluvlastníků v rámci zrušení a vypořádání spoluvlastnictví soudem námitku promlčení (za předpokladu, že skutečně uplyne zákonem stanovená doba), pravděpodobně se investic zpět nedočkáte. V tomto smyslu lze investujícímu spoluvlastníkovi vřele doporučit uzavření písemné dohody o případné splatnosti vynaložených investic, i kdyby byla splatnost odložena až ke dni zániku podílového spoluvlastnictví.
Investice bez souhlasu spoluvlastníka
O něco složitější je situace, kdy investice byly vámi vynaloženy bez souhlasu ostatních spoluvlastníků. V takové situaci máte podle zákona právo na vydání takzvaného bezdůvodného obohacení, které vzniklo ostatním spoluvlastníkům.
Pokud byly tyto investice vynaloženy na nutnou opravu nebo údržbu společné věci za trvání spoluvlastnictví, vzniká podle Nejvyššího soudu povinnost vydat bezdůvodné obohacení vynaložením těchto nákladů. V případě, že nejde o náklady na nutnou opravu nebo údržbu, vzniká povinnost vydat bezdůvodné obohacení až při zániku podílového spoluvlastnictví. I zde je tedy nutné nezapomínat na „zadní vrátka“ a mít na paměti skutečnost, že jeden ze spoluvlastníků vám investice již nebude chtít vrátit a bude se bránit námitkou promlčení.
Na základě uvedeného závěru Nejvyššího soudu lze tak z opatrnosti doporučit větší obezřetnost za předpokladu, že se chystáte do společné věci investovat své našetřené peníze.