Až do roku 2008 a nástupu ekonomické krize byla s vidinou nikdy nekončícího ekonomického růstu a stále silné poptávky ze strany nájemců pro kancelářský trh typická spekulativní výstavba, kdy developeři stavěli, aniž by mnohdy měli pro dané projekty sjednané nájemní smlouvy. S nástupem krize nastal obrat. Nájemci pozastavili expanzi a relokaci do nových prostor, neobsazenost stoupla do dvouciferného intervalu, banky přestaly financovat jakoukoliv spekulativní výstavbu a trh tím pádem na nějakou dobu zamrzl.
V letech 2008 a 2009 se dokončily rozestavěné projekty a nové se zahajovaly jen ve velmi omezené míře. V roce 2010 bylo na český/pražský trh dodáno pouze 42,000 metrů čtverečních nových kancelářských ploch, v letech 2011 až 2013 bylo každý rok dokončeno méně než 100,000 metrů čtverečních, což jsou v porovnání s rekordními 320,000 metry čtverečními z roku 2008 podstatně skromnější výsledky. Roky 2014 a 2015 se nesly ve znamení oživení a poslední kvartál roku 2015 pak lámal v mnoha ohledech rekordy. Připravili jsme pro vás proto krátké shrnutí hlavních událostí poslední doby a informací o segmentu nejmodernějších kanceláří třídy A.
Nejvyšší nájemné dosahované v kancelářských objektech v centru Prahy zůstalo na přelomu roku stabilní a pohybovalo se mezi 18.50-19.50 EUR/metr čtvereční/měsíc. Nájemné ve vnitřním městě, kam spadají například lokality jako Anděl, Pankrác nebo Karlín, dosahovalo výše 14.50-16.00 EUR/metr čtvereční/měsíc a ve vnějším městě mezi 13.00-14.50 EUR/metr čtvereční/měsíc. Ve střednědobém horizontu se očekává růst nájmů zejména v nájemci nevyhledávanějších částech Prahy (městské části 1, 4 a 5). Pro porovnání kanceláře v Londýně (West End), nejdražší kancelářské světové metropoli, se pohybují na úrovni okolo 200 EUR/metr čtvereční/měsíc a v Hongkongu, druhé nejdražší lokalitě, potom okolo 140 EUR/metr čtvereční/měsíc. Zatímco náklady na pronájem v těchto nejdražších městech v posledních letech stále rostly, v Praze v důsledku vysoké nabídky nových prostor docházelo k poklesu. V roce 2008 dosahovalo nájemné v nejprestižnějších pražských lokalitách 23 EUR/metr čtvereční/měsíc.
V posledním kvartále roku 2015 byla zkolaudována jedna kancelářská budova, a to sice Enterprise Office Center na Pankráci s 32,000 metry čtverečními. Za celý rok 2015 tak bylo dokončeno více než 190,000 metrů čtverečních. Rok 2015 zaujal tedy druhé místo za rekordním rokem 2008, ve kterém bylo dokončeno 320,000 metrů čtverečních nových kanceláří.
Celková nabídka kancelářských ploch v Praze tak na konci roku 2015 vzrostla na 3,22 miliónů metrů čtverečních. V současné době je ve výstavbě dalších 123,700 metrů čtverečních kanceláří s dodáním na trh hlavně v roce 2017. Nedávno byla zahájena první fáze projektu Rustonka (22,600 metrů čtverečních; J&T Real Estate CZ) a Dock 02 (8,500 metrů čtverečních; Crestyl) na Praze 8. Byla také obnovena výstavba projektů, které byly na nějakou dobu pozastaveny – South Point na Praze 4 (7,500 metrů čtverečních; AMA Development), Butterfly na Praze 8 (18,900 metrů čtverečních; AFI Europe).
Nicméně v roce 2016 se naopak očekává nejnižší přírůstek moderních kancelářských ploch v historii. Celkově se má dokončit pouze 24,150 metrů čtverečních ve čtyřech menších projektech a to hlavně z důvodu omezené aktivity developerů v roce 2014.
Hrubá realizovaná poptávka po kancelářských prostorách, která zahrnuje jak renegociace (prodloužení nájmu nájemcem ve stávající budově), tak podnájmy kanceláří, dosáhla v Praze v tomto období 161,800 metrů čtverečních, což v porovnání se třetím čtvrtletí představuje 78% nárůst a zároveň rekordní výsledek v historii kancelářského trhu. Největší objem se uskutečnil na Praze 5 (35%), Praze 4 (29%) a v Praze 8 (11%). Nejaktivnější byly při hledání nových kanceláří IT firmy (37%) a banky (15%).
Následující graf shrnuje roční přírůstky nových kancelářských ploch a poptávku po nich.
Zdroj: CBRE
Nájemci mají v současné době stále velmi dobrou vyjednávací pozici. Příspěvky na fit-out kanceláří dosáhly v posledních letech úrovně 100-200 EUR/metr čtvereční a ani nájemní prázdniny ve výši 1 měsíčního nájemného na každý rok sjednaného pronájmu nejsou výjimkou. Nicméně je pravděpodobné, že nájemci začnou v souvislosti s omezenou nabídkou nových prostor svou výsostnou pozici pomalu ztrácet.
Míra neobsazenosti na kancelářském trhu klesla mezikvartálně o 1,8% na 14,6%. Nejvyšší neobsazenost byla na Praze 7 (téměř 33%), nejnižší pak na Praze 5 a 8 (v obou případech lehce nad 11%).
Výnosy špičkových kancelářských nemovitostí se v dnešní době pohybují v Praze okolo 5.75%. Investoři by si měli být vědomi nových trendů souvisejících s kancelářemi jako investičním produktem, zejména být připraveni na skutečnost, že budoucnost kancelářských prostor bývá často spojována s prací z domova, kancelářemi bez papíru, s flexibilnější spoluprací mezi zaměstnanci a z toho plynoucí možnou úsporou ploch nájemců vydávajících se tímto směrem. Takové prostory počítají s menším množstvím pracovních míst s možností tzv. „desk sharingu“, kdy zaměstnanci nemají stálé pracovní místo, ale každý den si mohou vybrat jiné či si zarezervovat tzv. „tichou místnost“. Taková pracoviště jsou odlišná od klasických otevřených kanceláří, které na trhu až donedávna dominovaly. Berou ohled na zdraví a pohodu zaměstnanců a nabízejí místa určená ke skupinové spolupráci a různé odpočinkové zóny. Při renegociaci nájemních smluv po jejich uplynutí se tak majitel budovy může setkat s požadavkem na zmenšení pronajímaných prostor. Nový koncept přijala již řada společností v Praze, například Deloitte, Ernst & Young, Vodafone, CBRE nebo .
Zdroj: ČIA News, Building World magazine December 12/2015, CBRE Prague Office Market View Q4 2015, Prague Research Forum Q4/2015 Prague office market figures, Cushman & Wakefield – Nejdražší kanceláře světa, Studie CBRE Fast Forward 2030: The Future of Work and the Workplace