Vstoupili jsme do let 2025 až 2028, kdy se očekává refinancování velkého objemu úvěrů poskytnutých v letech 2020 až 2022 za velmi nízkých úrokových sazeb. Jak tato vlna zasáhne v aktuálních tržních podmínkách české domácnosti? “Vzhledem k tomu, že toto období právě začíná a současné úrokové sazby z úvěrů na bydlení stále zůstávají více než 2 procentní body nad svým minimem z roku 2021, přinášíme v tomto blogu aktualizaci odhadů dopadů na výdaje domácností i na ekonomiku jako celek,“ uvádí v novém ČNBlogu Eva Hromádková, hlavní analytička v odboru měnové politiky a fiskálních analýz centrální banky. ČNBlog přebíráme v plném a nezměněném rozsahu:
Vzhledem k dominantní roli hypoték na českém úvěrovém trhu probíhá důležitá část měnověpolitické transmise prostřednictvím vlivu úrokových sazeb na objem čistých nových úvěrů na bydlení. V období zvýšených základních úrokových sazeb ČNB však nabyl na významu další kanál přenosu, a to vliv sazeb na výši splátek stávajících úvěrů, které jsou postupně refinancovány.[1]
Této problematice se věnoval box ve Zprávě o měnové politice z léta 2023.[2] Závěrem analýzy bylo, že i když refinancování v době vysokých úrokových sazeb výrazně zasáhne rozpočty některých domácností (pravděpodobný scénář vývoje konzistentní s prognózou úrokových sazeb implikoval zvýšení splátky o přibližně 20 %), celkové makroekonomické dopady budou omezené. Box zároveň upozornil na období let 2025 až 2028, kdy se očekává refinancování velkého objemu úvěrů poskytnutých v letech 2020 až 2022 za velmi nízkých úrokových sazeb. Vzhledem k tomu, že toto období právě začíná a současné úrokové sazby z úvěrů na bydlení stále zůstávají více než 2 procentní body nad svým minimem z roku 2021, přinášíme v tomto blogu aktualizaci odhadů dopadů na výdaje domácností i na ekonomiku jako celek.
Základním zdrojem dat použitých v této analýze je Šetření nově poskytnutých úvěrů zajištěných rezidenční nemovitostí (dále jen Šetření), které s čtvrtletní frekvencí provádí sekce finanční stability ČNB. Šetření zahrnuje informace o všech nových smlouvách bank vedoucích ke změně objemu úvěrů v ekonomice, tj. nových úvěrech včetně navýšení a úvěrech refinancovaných u jiné než původní banky. Tato individuální data jsou pak doplněna o data o tzv. ostatních nových ujednáních – tj. úvěrech, u nichž byla refixována sazba v původní bance bez navýšení úvěru[3] (Graf 1). Ostatní nová ujednání dlouhodobě představovala kolem 30 % všech nových úvěrů, na začátku roku 2022 ale jejích podíl narostl až k 60 % v souvislosti s výrazným poklesem celkových nových úvěrů a jenom postupně klesal k současným hodnotám pod 50 %.
Graf 1 – Objem celkových nových hypotečních ujednání
(mld. Kč)
Pozn.: Objem úvěrů použitých ve výpočtech byl očištěn o jednorázový administrativní faktor tzv. moratoria (smlouvy o dočasném pozastavení splátek) z roku 2020, který objem ostatních nových ujednání dočasně zvedl.
Z hlediska délky fixace úrokové sazby byla dle dat ze Šetření dlouhodobě nejvíce preferovanou variantou pětiletá fixace, která byla za období let 2016–2023 sjednána u 50 % objemu hypoték (Graf 2).[4] Po začátku zvyšování měnověpolitických úrokových sazeb v roce 2021, rychlé reakci referenčních sazeb IRS a následném prudkém růstu klientských úrokových sazeb u všech fixací v roce 2022 (Graf 3) se průměrná doba fixace začala zkracovat, jelikož klienti se k vysoké sazbě nechtěli vázat na delší dobu. V posledních dvou letech se měnověpolitické sazby sice výrazně snížily, reakce referenčních sazeb IRS a následně klientských sazeb byla ale výrazně pomalejší. V současnosti se tak pohybují více než 2 procentní body nad minimem z roku 2021 (Graf 3). Klienti možná očekávají jejich další pokles, a tak preferují co nejkratší dobu fixace. V prvním čtvrtletí 2025 proto 94 % sjednaných úvěrů mělo fixaci 3 roky nebo méně (Graf 2). Průměrná doba fixace u nových úvěrů tak dosáhla 2,9 roku.
Graf 2 – Podíl úvěrů podle délky fixace
(v %)
Poznámka: V grafu je zobrazeno sedm fixací s největším objemem sjednaných hypoték. Zbytek fixací představuje v průměru 6 % všech ujednání.
Graf 3 – Průměrná úroková sazba z hypotečních úvěrů dle doby fixace
(v %)
Předpokládaný čas budoucího refinancování v členění dle roku poskytnutí úvěru ukazuje Graf 4. V následujících dvou letech by měly být refinancovány zejména výrazné objemy úvěrů poskytnuté v letech 2020 až 2023. Ve zbývajících třech čtvrtletích roku 2025 bude končit fixace u úvěrů se zůstatkovou hodnotou jistiny ve výši cca 184 mld. Kč a s průměrnou stávající úrokovou sazbou 2,8 %, v roce 2026 pak ve výši 460 mld. Kč s průměrnou sazbou 3,3 %. V letech 2026 a 2027 bude končit fixace největšímu objemu v současnosti poskytnutých úvěrů.
Graf 4 – Objem úvěrů k refinancování dle roku poskytnutí
(v mld. Kč)
Kvantifikace dopadů očekávané změny splátky byla zpracována ve dvou variantách možného vývoje úrokové sazby. První varianta předpokládá, že průměrná úroková sazba v dané bance a u daných parametrů úvěru při refinancování zůstane v průběhu let 2025 a 2026 stejná jako v březnu 2025, tj. v průměru 4,7 %. Druhá varianta váže predikovanou klientskou úrokovou sazbu z refixovaných hypoték na očekávaný vývoj tříleté sazby IRS[5], která představuje náklady financování pro v současnosti nejčastější fixaci hypotečních úvěrů. Dopady první varianty do finančních nákladů dotčených domácností jsou výrazné – pro hypotéky s plánovaným refinancováním do konce roku 2025 se jedná o 21% navýšení objemu splátky, korespondující s průměrným navýšením splátky o 3 000 Kč. Implikace druhé varianty (která předpokládá budoucí pokles hypotečních sazeb) jsou výrazně mírnější, refinancování v roce 2025 představuje 12% navýšení objemu splátky v průměrné hodnotě 1 500 Kč.
Celkové makroekonomické vlivy refinancování jsou relativně malé[6] – u první varianty je odhadovaný kumulativní dopad do výdajů domácností v letošním roce přibližně 1,3 mld. Kč, u druhé varianty pak jen 0,7 mld. Kč. Na úrovni jednotlivých domácností může být ale i navýšení splátky o 12 % výrazným zásahem do rozpočtu. V takových případech je proto vhodné se na možné zvýšení splátky předem připravit a při sjednávání nové smlouvy upravit další parametry úvěru (např. splatnost) tak, aby výsledný dopad nebyl natolik citelný.
[1] Pod refinancováním se pro účely tohoto boxu rozumí jak změna úrokové sazby u stávající banky (neboli refixace), tak i refinancování úvěru u jiné než původní banky.
[2] Refixace a refinancování hypoték a jejich dopady do výdajů domácností
[3] Pro účely této analýzy využíváme informace o celkových objemech a průměrných úrokových sazbách refixovaných úvěrů ze statistiky obchodních bank, zatímco struktura fixací a splatností je aproximována s využitím individuálních dat ze Šetření pro kategorii úvěrů refinancovaných v jiných bankách.
[4] V roce 2019 výrazně vzrostl objem úvěrů s delší fixací (podíl desetileté fixace dosáhl 28 % a sedmileté fixace až 31 %), což vedlo k nárůstu průměrné doby fixace na 7,6 roku. Lze to vysvětlit tehdejším snížením nákladů financování bank a uvolněním úvěrových standardů bank u úvěrů na bydlení ve srovnání s lety 2017 a 2018.
[5] Druhá varianta implicitně předpokládá vývoj úrokových sazeb v souladu se základním scénářem zimní prognózy ČNB.
[6] Uvedená suma představuje hrubý odhad vzhledem k nedostatku individuálních dat k ostatním novým ujednáním, jakož i předpokladům použitým při výpočtu. Výpočet předpokládá, že nedochází k předčasnému splacení nebo snížení objemu pro refinancování u stávajícího úvěru a úvěr bude plně refinancován na konci fixace. Předčasné splacení nebo snížení objemu úvěru na konci fixace částečným splacením by vedlo k menšímu objemu úvěrů, odhadované zvýšení splátek tak představuje horní hranici dopadů na splátky stávajících úvěrů. Na druhé straně analýza nepočítá s úvěry, které budou poskytnuty v následujících letech a budou tak objem refinancování zvyšovat.