Hledat v komentářích
Investiční doporučení
Výsledky společností - ČR
Výsledky společností - Svět
IPO, M&A
Týdenní přehledy
 

Detail - články
ČNBlog: Jak dopadne vlna refixací a refinancování hypoték na české domácnosti?

ČNBlog: Jak dopadne vlna refixací a refinancování hypoték na české domácnosti?

27.05.2025 15:32
Autor: Redakce, Patria.cz

Vstoupili jsme do let 2025 až 2028, kdy se očekává refinancování velkého objemu úvěrů poskytnutých v letech 2020 až 2022 za velmi nízkých úrokových sazeb. Jak tato vlna zasáhne v aktuálních tržních podmínkách české domácnosti? “Vzhledem k tomu, že toto období právě začíná a současné úrokové sazby z úvěrů na bydlení stále zůstávají více než 2 procentní body nad svým minimem z roku 2021, přinášíme v tomto blogu aktualizaci odhadů dopadů na výdaje domácností i na ekonomiku jako celek,“ uvádí v novém ČNBlogu Eva Hromádková, hlavní analytička v odboru měnové politiky a fiskálních analýz centrální banky. ČNBlog přebíráme v plném a nezměněném rozsahu: 

Vzhledem k dominantní roli hypoték na českém úvěrovém trhu probíhá důležitá část měnověpolitické transmise prostřednictvím vlivu úrokových sazeb na objem čistých nových úvěrů na bydlení. V období zvýšených základních úrokových sazeb ČNB však nabyl na významu další kanál přenosu, a to vliv sazeb na výši splátek stávajících úvěrů, které jsou postupně refinancovány.[1]

Této problematice se věnoval box ve Zprávě o měnové politice z léta 2023.[2] Závěrem analýzy bylo, že i když refinancování v době vysokých úrokových sazeb výrazně zasáhne rozpočty některých domácností (pravděpodobný scénář vývoje konzistentní s prognózou úrokových sazeb implikoval zvýšení splátky o přibližně 20 %), celkové makroekonomické dopady budou omezené. Box zároveň upozornil na období let 2025 až 2028, kdy se očekává refinancování velkého objemu úvěrů poskytnutých v letech 2020 až 2022 za velmi nízkých úrokových sazeb. Vzhledem k tomu, že toto období právě začíná a současné úrokové sazby z úvěrů na bydlení stále zůstávají více než 2 procentní body nad svým minimem z roku 2021, přinášíme v tomto blogu aktualizaci odhadů dopadů na výdaje domácností i na ekonomiku jako celek.

Základním zdrojem dat použitých v této analýze je Šetření nově poskytnutých úvěrů zajištěných rezidenční nemovitostí (dále jen Šetření), které s čtvrtletní frekvencí provádí sekce finanční stability ČNB. Šetření zahrnuje informace o všech nových smlouvách bank vedoucích ke změně objemu úvěrů v ekonomice, tj. nových úvěrech včetně navýšení a úvěrech refinancovaných u jiné než původní banky. Tato individuální data jsou pak doplněna o data o tzv. ostatních nových ujednáních – tj. úvěrech, u nichž byla refixována sazba v původní bance bez navýšení úvěru[3] (Graf 1). Ostatní nová ujednání dlouhodobě představovala kolem 30 % všech nových úvěrů, na začátku roku 2022 ale jejích podíl narostl až k 60 % v souvislosti s výrazným poklesem celkových nových úvěrů a jenom postupně klesal k současným hodnotám pod 50 %.

Graf 1 – Objem celkových nových hypotečních ujednání
(mld. Kč)

Graf 1 – Objem celkových nových hypotečních ujednání

Pozn.: Objem úvěrů použitých ve výpočtech byl očištěn o jednorázový administrativní faktor tzv. moratoria (smlouvy o dočasném pozastavení splátek) z roku 2020, který objem ostatních nových ujednání dočasně zvedl.

Z hlediska délky fixace úrokové sazby byla dle dat ze Šetření dlouhodobě nejvíce preferovanou variantou pětiletá fixace, která byla za období let 2016–2023 sjednána u 50 % objemu hypoték (Graf 2).[4] Po začátku zvyšování měnověpolitických úrokových sazeb v roce 2021, rychlé reakci referenčních sazeb IRS a následném prudkém růstu klientských úrokových sazeb u všech fixací v roce 2022 (Graf 3) se průměrná doba fixace začala zkracovat, jelikož klienti se k vysoké sazbě nechtěli vázat na delší dobu. V posledních dvou letech se měnověpolitické sazby sice výrazně snížily, reakce referenčních sazeb IRS a následně klientských sazeb byla ale výrazně pomalejší. V současnosti se tak pohybují více než 2 procentní body nad minimem z roku 2021 (Graf 3). Klienti možná očekávají jejich další pokles, a tak preferují co nejkratší dobu fixace. V prvním čtvrtletí 2025 proto 94 % sjednaných úvěrů mělo fixaci 3 roky nebo méně (Graf 2). Průměrná doba fixace u nových úvěrů tak dosáhla 2,9 roku.

Graf 2 – Podíl úvěrů podle délky fixace
(v %)

Graf 2 – Podíl úvěrů podle délky fixace

Poznámka: V grafu je zobrazeno sedm fixací s největším objemem sjednaných hypoték. Zbytek fixací představuje v průměru 6 % všech ujednání.

Graf 3 – Průměrná úroková sazba z hypotečních úvěrů dle doby fixace
(v %)

Graf 3 – Průměrná úroková sazba z hypotečních úvěrů dle doby fixace

Předpokládaný čas budoucího refinancování v členění dle roku poskytnutí úvěru ukazuje Graf 4. V následujících dvou letech by měly být refinancovány zejména výrazné objemy úvěrů poskytnuté v letech 2020 až 2023. Ve zbývajících třech čtvrtletích roku 2025 bude končit fixace u úvěrů se zůstatkovou hodnotou jistiny ve výši cca 184 mld. Kč a s průměrnou stávající úrokovou sazbou 2,8 %, v roce 2026 pak ve výši 460 mld. s průměrnou sazbou 3,3 %. V letech 2026 a 2027 bude končit fixace největšímu objemu v současnosti poskytnutých úvěrů.

Graf 4 – Objem úvěrů k refinancování dle roku poskytnutí
(v mld. Kč)

Graf 4 – Objem úvěrů k refinancování dle roku poskytnutí

Kvantifikace dopadů očekávané změny splátky byla zpracována ve dvou variantách možného vývoje úrokové sazby. První varianta předpokládá, že průměrná úroková sazba v dané bance a u daných parametrů úvěru při refinancování zůstane v průběhu let 2025 a 2026 stejná jako v březnu 2025, tj. v průměru 4,7 %. Druhá varianta váže predikovanou klientskou úrokovou sazbu z refixovaných hypoték na očekávaný vývoj tříleté sazby IRS[5], která představuje náklady financování pro v současnosti nejčastější fixaci hypotečních úvěrů. Dopady první varianty do finančních nákladů dotčených domácností jsou výrazné – pro hypotéky s plánovaným refinancováním do konce roku 2025 se jedná o 21% navýšení objemu splátky, korespondující s průměrným navýšením splátky o 3 000 . Implikace druhé varianty (která předpokládá budoucí pokles hypotečních sazeb) jsou výrazně mírnější, refinancování v roce 2025 představuje 12% navýšení objemu splátky v průměrné hodnotě 1 500 .

Celkové makroekonomické vlivy refinancování jsou relativně malé[6] – u první varianty je odhadovaný kumulativní dopad do výdajů domácností v letošním roce přibližně 1,3 mld. , u druhé varianty pak jen 0,7 mld. . Na úrovni jednotlivých domácností může být ale i navýšení splátky o 12 % výrazným zásahem do rozpočtu. V takových případech je proto vhodné se na možné zvýšení splátky předem připravit a při sjednávání nové smlouvy upravit další parametry úvěru (např. splatnost) tak, aby výsledný dopad nebyl natolik citelný.   


[1] Pod refinancováním se pro účely tohoto boxu rozumí jak změna úrokové sazby u stávající banky (neboli refixace), tak i refinancování úvěru u jiné než původní banky.

[2] Refixace a refinancování hypoték a jejich dopady do výdajů domácností

[3] Pro účely této analýzy využíváme informace o celkových objemech a průměrných úrokových sazbách refixovaných úvěrů ze statistiky obchodních bank, zatímco struktura fixací a splatností je aproximována s využitím individuálních dat ze Šetření pro kategorii úvěrů refinancovaných v jiných bankách.

[4] V roce 2019 výrazně vzrostl objem úvěrů s delší fixací (podíl desetileté fixace dosáhl 28 % a sedmileté fixace až 31 %), což vedlo k nárůstu průměrné doby fixace na 7,6 roku. Lze to vysvětlit tehdejším snížením nákladů financování bank a uvolněním úvěrových standardů bank u úvěrů na bydlení ve srovnání s lety 2017 a 2018.

[5] Druhá varianta implicitně předpokládá vývoj úrokových sazeb v souladu se základním scénářem zimní prognózy ČNB.

[6] Uvedená suma představuje hrubý odhad vzhledem k nedostatku individuálních dat k ostatním novým ujednáním, jakož i předpokladům použitým při výpočtu. Výpočet předpokládá, že nedochází k předčasnému splacení nebo snížení objemu pro refinancování u stávajícího úvěru a úvěr bude plně refinancován na konci fixace. Předčasné splacení nebo snížení objemu úvěru na konci fixace částečným splacením by vedlo k menšímu objemu úvěrů, odhadované zvýšení splátek tak představuje horní hranici dopadů na splátky stávajících úvěrů. Na druhé straně analýza nepočítá s úvěry, které budou poskytnuty v následujících letech a budou tak objem refinancování zvyšovat.

 

Čtěte více:

Skupina ČSOB v roce 2024: Mimořádný růst hypoték, investic a firemních úvěrů
13.02.2025 10:01
Skupina ČSOB zakončila rok 2024 s meziročním růstem čistého zisku o 25...
Objem poskytnutých hypoték v březnu vzrostl o 29 procent. K jarnímu boomu pomohl mírný pokles úrokové sazby
14.04.2025 8:50
Banky a stavební spořitelny poskytly v březnu hypotéky za 32,8 miliard...
ČNB snížila úrokové sazby. Jak vidí ekonomiku nová prognóza?
07.05.2025 14:38
Bankovní rada České národní banky (ČNB) dnes snížila základní úrokovou...
Jan Bureš: ČNB podle očekávání snížila sazby o 25bps, další kroky budou “velmi opatrné”
07.05.2025 16:38
Centrální banka na svém květnovém zasedání podle našeho očekávání sníž...
Rozbřesk: Češi nejvíce důvěřují ČNB. Proč je to důležité?
15.05.2025 9:06
Dle nejnovějšího průzkumu agentury STEM důvěřuje České národní bance 7...
Skupina ČSOB v 1. čtvrtletí: Silný zájem klientů o hypotéky, financování firem a podnikatelů i investice
15.05.2025 10:01
Počet aktivních klientů ČSOB meziročně narostl o 67 tisíc. Objem úvěrů...
Část bankovní rady ČNB je zdrženlivá k dalšímu snižování úrokových sazeb
16.05.2025 10:28
Část bankovní rady České národní banky (ČNB) je zdrženlivá k dalšímu s...

Váš názor
  • Strukturální efekt
    27.05.2025 16:32

    Nemám obecně rád tu bagatelizaci, kdy se popisuje, že makroekonomicky je ten vliv zanedbatelný. Na mikro úrovni je to mnohdy zásadní. Co je ale nejhorší, má to výrazný strukturální efekt. Zjednodušeně řečeno se peníze zase přesunou z již (od covidu) drcených oborů jako gastro či kultura (obecně volný čas) do superziskových bankovních institucí a tedy i z velké míry do zahraničí jejich vlastníkům.
    Pinturicchio
Aktuální komentáře
16.07.2025
22:00Wall Street si přes Trumpovo zastrašování Powella připsala další zisky  
18:23Jsou americké akcie drahé, nebo jen nad svým valuačním standardem? To mohou být dvě rozdílné věci
16:55Evropská komise chce výrazně zvýšit sedmiletý rozpočet: z 1,2 na dva biliony eur
16:53Wall Street balancuje kolem včerejšího závěru po slušných datech, výsledcích a varování z technologického sektoru  
16:36Komerční banka, a.s.: Změna členů dozorčí rady KB k 16.7.2025
15:13Výsledky Bank of America: Bankám se daří těžit ze zvýšené volatility na trzích  
14:56Tradeři Goldman Sachs měli žně. Očekávání Wall Street banka nechala daleko za sebou
14:53Morgan Stanley překonala odhady, dařilo se obchodování s akciemi
13:19Naznačují americké indexy korekci?  
13:15Bank of America předčila očekávání, dařilo se tradingu i divizi poskytování úvěrů
12:42Braňo Soták: Nejsou sankce jako sankce, neschopnost ASML potvrdit růst posílá akcie dolů  
12:16Správci fondů posílají hotovost do akce, podle BofA to může být varovný signál
11:38Inflace v Británii v červnu vzrostla na 3,6 procenta, je nejvyšší od února 2024
11:26Akcie automobilky Renault prudce klesají. Firma představila nové vedení a snížila výhled
10:55V příštím roce nemusíme růst, varuje ASML. Akcie padají o 7 %
10:34Bloomberg: Ellison sesadil Zuckerberga z pozice druhého nejbohatšího člověka
10:16Němečtí odborníci navrhují solidární daň pro baby boomery mířící do důchodu
9:52Ceny v průmyslu klesají, zemědělci a potravináři dále zdražují
8:57Rozbřesk: Signál a šum v americké červnové inflaci
8:46Výsledky dodala ASML, sezóna bude pokračovat v americkém finančním sektoru. Evropa zahájí ztrátově  

Související komentáře
Nejčtenější zprávy dne
Nejčtenější zprávy týdne
Nejdiskutovanější zprávy týdne
Kalendář událostí
ČasUdálost
Alcoa Corp (06/25 Q2, Aft-mkt)
Progressive Corp/The (06/25 Q2, Bef-mkt)
Prologis Inc (06/25 Q2, Bef-mkt)
United Airlines Holdings Inc (06/25 Q2, Aft-mkt)
7:00ASML Holding NV (06/25 Q2)
9:00CZ - PPI, y/y
12:30First Horizon Corp (06/25 Q2)
12:45Bank of America Corp (06/25 Q2)
12:45Johnson & Johnson (06/25 Q2)
13:30Goldman Sachs Group Inc/The (06/25 Q2)
13:30Morgan Stanley (06/25 Q2)
14:30USA - PPI, y/y
15:15USA - Průmyslová výroba, m/m