Abyste mohli vydržet vlastnické právo k nemovitosti, je třeba ji mít v držbě nepřetržitě nejméně deset let a být oprávněným držitelem. Musíte tedy být v dobré víře, že vám nemovitost patří. České soudy si ale někdy dobrou víru vykládají poněkud neortodoxně. Jasněji by mělo být díky novému občanskému zákoníku.
Ustanovení občanského zákoníku, které o oprávněné držbě hovoří, je v zásadě jasné a člověk by si myslel, že nemůže způsobovat potíže. Opak je však pravdou. Soudní praxe v této věci příliš jednotná není. Soudy víceméně vychází z toho, že držitel je v dobré víře, když má k dispozici právní titul, který je podkladem pro jeho držbu. Například když nabyl nemovitost na základě neplatné smlouvy, jejíž neplatnost se projeví až dodatečně.
Nedávno jsem se ale setkal s rozsudkem jednoho okresního soudu, který byl skutečně překvapivý i na nejednotnou tuzemskou judikaturu. Situace byla následující: nabyvatel získal pozemek od obce, byl zapsán v katastru nemovitostí jako vlastník a pozemek držel téměř 14 let. I tak ale nebyl shledán oprávněným držitelem a soud námitce vydržení nevyhověl. Jak je to možné?
Na vině je obec
Soud vyšel z toho, že právní úkony obce musí mít určité formální náležitosti. Ty kupní smlouva o převodu pozemku neměla. Argumentace soudu proto byla následující: nabyvatel pozemku si mohl zjistit, že formální náležitosti nebyly splněny, tudíž nemohl být v dobré víře, že smlouva byla uzavřena řádně. Proto mu oprávněná držba nesvědčila a bylo na návrh obce rozhodnuto, že pozemek je stále v jejím vlastnictví.
Jaké problémy může takový verdikt soudu vyvolat po čtrnácti letech, si asi každý umí živě představit. Na pozemku mohla být postavena stavba, případně mohl být pozemek jinak zhodnocen, jeho vlastnictví se ale vrací po dlouhé době zpět. Přitom je evidentní, že neplatnost kupní smlouvy zavinila obec, nikoli druhá smluvní strana. Navíc byl podle mého názoru u nabyvatele splněn princip dobré víry. Zvlášť když se judikatura začala náležitostmi právních úkonů činěných za obec zabývat asi 5 let poté, co byla kupní smlouva ve zmíněném případě podepsána. S velkým napětím proto očekávám rozhodnutí odvolacího soudu.
Polistopadové problémy užívacího práva
Ještě výraznějším problémem je ale obecně stav, kdy se dobrá víra o právní úkon, který následně ztratí svoji platnost, neopírá. Tato situace se projevovala hlavně za předlistopadového režimu. Tehdy nabytí vlastnictví k půdě nebylo možné a zřizovalo se pouhé užívací právo k pozemku. Lidé si sice mohli kupovat domy nebo podobné nemovitosti, nemohli si ale koupit půdu pod těmito nemovitostmi a půdu, která k nim přiléhala.
Rozsah takto zřízeného užívacího práva sice byl jednoznačně vymezen příslušným rozhodnutím, nicméně samotná kupní smlouva zněla pouze na nemovitost. Docházelo tak k tomu, že byly prodávány nemovitosti s pozemky v rozsahu, v jakém byly například oploceny nebo jinak vymezeny. Často se to dělo za asistence znalců, kteří vymezovali i rozsah užívacího práva k pozemkům.
Užívací právo k pozemkům přešlo po roce 1991 na vlastnické právo. Kvůli dřívější praxi ale nebylo vždy v souladu se zápisy v pozemkových knihách nebo v evidenci nemovitostí. Jednalo se i o případy poměrně velmi staré, včetně 50. a 60. let.
Jak se k těmto případům postavila judikatura? V zásadě sice konstatuje, že dobrou víru vždy posvěcuje právní titul. Zároveň ale soudy naznaly, že i v případech, kdy právní titul není dán, je třeba přihlédnout ke všem okolnostem tak, aby otázka eventuálního vydržení byla posouzena spravedlivě. Nemalou roli v rozhodování soudů hraje i chování vlastníka. Pokud se svého vlastnického práva k pozemku dlouhou dobu nedovolává, svým chováním utvrzuje držitele o jeho dobré víře.
Nejvyšší soud dokonce přišel s rozhodnutím, že o omluvitelný omyl, a tím pádem i oprávněnou držbu může jít i tehdy, dosahuje-li výměra drženého pozemku až 50 (!) procent výměry koupeného pozemku. A to například v situacích, „půjde-li o pozemek nepravidelného tvaru v nepřehledném terénu nebo držitel byl do omylu veden znalcem.“
Naděje v novém občanském zákoníku
Otázka dobré víry při vydržení je zásadní a její řešení není vždy jednoduché. V druhém z případů, které jsem popsal, kdy se držba věci neopírá o žádný právní titul, a některé soudy proto vylučují existenci dobré víry, se ale zřejmě blýská na lepší časy. A to díky novému občanskému zákoníku.
Ten i v případě, že nebude možné dospět k závěru o držbě oprávněné (tedy držbě, která se opírá o určitý právní titul, a to například kupní smlouvu, která se později ukázala jako neplatná), umožní dospět k závěru o takzvané držbě poctivé. I tak však bude nutné zkoumat dobrou víru osoby, která věc - ačkoli není jejím vlastníkem - užívá.
Oproti současné právní úpravě přinese nový občanský zákoník úpravu podrobnější, zejména pokud jde o výslovné stanovení předpokladů, za nichž lze vlastnické právo k věci vydržet. Rozhodnutí o tom, zda v určitém případě k vydržení došlo, bude však i nadále záviset na tom, jak otázku dobré víry subjektivně posoudí soud.