Koupíte-li nebo najmete-li od obce nemovitost, můžete se dočkat nemilého překvapení. V soudním sporu totiž může obec vyrukovat s nečekanou taktikou, přičemž rozhodující důkaz může být již na pravdě boží.
Nedávno jsme se věnovali rozsudku Nejvyššího soudu, který připomenul, jak důležité je pro kupující či nájemce obecního majetku ověření, že obec o svém kroku rozhodla na veřejném zasedání zastupitelstva, popřípadě rady. V opačném případě totiž hrozí, že smlouva bude neplatná. Neplatnost ale může nastat i z jiného důvodu. Jde o povinnost obce zveřejnit takzvaný dispoziční záměr na její úřední desce po dobu minimálně 15 dní. A to samozřejmě předtím, než příslušný obecní orgán bude o věci rozhodovat. Jinak by byla smlouva neplatná, i kdyby její uzavření bylo schváleno zastupitelstvem, případně radou.
Klička, a to absurdní
V praxi jsem se čerstvě setkal s případem, kdy nejmenovaná obec uzavřela na počátku devadesátých let nájemní smlouvu na dobu 25 let. Po více než 10 letech trvání nájmu přišla v soudním sporu o neplatnost této smlouvy s tvrzením, že před uzavřením smlouvy záměr pronájmu vlastně nezveřejnila, a smlouva je tudíž neplatná. Opomeňme sám o sobě zajímavý fakt, že se obec dobrovolně dovolává vlastní chyby, kvůli níž druhé straně nepochybně vznikl nárok na náhradu škody.
Věc totiž skrývá ještě zajímavější aspekt. Obcím, jež se budou z jakéhokoli důvodu chtít vyvázat z nájemní smlouvy či z převodu vlastnického práva, může nahrát, že lhůta pro skartaci evidence dokumentů, které byly zveřejněny na úřední desce, je pouhý jeden rok od jejich zveřejnění. Obec tak může u soudu tvrdit, že před vlastním majetkoprávním úkonem „zapomněla“ záměr zveřejnit, i když to nemusí být pravda. Když po ní druhá strana naopak bude chtít, ať listinu o záměru předloží (tento dokument má k dispozici právě obec), může mít smůlu. Kvůli rychlé skartaci už klíčový důkaz nemusí existovat, a to ani ve státním archivu. Obec bude na koni a naopak do úzkých se může dostat nájemce či kupující, protože pro něj bude složité prokázat, že záměr před lety na úřední desce skutečně visel.
Nedá se předpokládat, že by se obce snažily dovolávat neplatnosti smluv kvůli nesplnění vlastních povinností nějak masově. I tak ale lze zájemcům o koupi či nájem obecního majetku doporučit, aby počítali se všemi variantami a pokud možno se důkazně zabezpečili. Například pár snímků z digitálního fotoaparátu, umně zaostřeného na úřední desku obecního úřadu, se může v budoucnu hodit.