Hledat v komentářích
Investiční doporučení
Výsledky společností - ČR
Výsledky společností - Svět
IPO, M&A
Týdenní přehledy
 

Detail - články
Roste nám cenová bublina na trhu s byty?

Roste nám cenová bublina na trhu s byty?

17.10.2016 14:11
Autor: Finanční trhy ČSOB, ČSOB

Ceny bytů v bytových domech se podle indexu cen nemovitostí Hypoteční banky v ČR za poslední dva roky zvýšily zhruba o 13 %, u rodinných domů byl cenový nárůst 10%. Nehledě na nerovnoměrnost cenového vývoje v různých regionech, máme se začít bát nafukující se cenové bubliny na trhu domácích rezidenčních nemovitostí? Její prasknutí by nepochybně znamenalo hořké zklamání zejména pro ty čerstvé majitele nemovitostí, jejichž nákupy nebyly motivovány reálnou bytovou potřebou, nýbrž touhou nadstandardně zhodnotit vložené prostředky.

K hledání odpovědi na položenou otázku lze přistupovat různým způsobem, v neposlední řadě v závislosti na časových, finančních a lidských zdrojích, které máme pro výzkum k dispozici. Tento příspěvek nemá v žádném případě ambici konkurovat závěrům komplexních analýz, čas od času prováděných ať už přímo subjekty realitního trhu nebo zainteresovanými státními institucemi. Pouze by rád poukázal na některá všeobecně dostupná data, která – podle mého názoru – mají k tématu co říct.

Začít můžeme třeba prozkoumáním Indexu cen domů, čtvrtletně publikovaného Eurostatem. Index měří průměrnou změnu cen nemovitostí určených k bydlení, starších i nových, pořízených v příslušném období domácnostmi (the House Price Index, HPI).

Uspořádáme-li země EU do tabulky podle procentní výše nárůstu cen domů mezi 2014Q1 a 2016Q2, začátek tabulky bude vypadat následovně:

Sloupek

Jak vidno, cenový vzestup ve sledovaném období není v ČR nijak extrémní. Patříme k evropskému průměru, což vyvstane ještě plastičtěji, když si uvědomíme, že i v dalších pěti zemích unie převyšoval naměřený nárůst cen 8 %.

Vzhledem k tomu, že relativně vysokou inflaci u nemovitostí určených k bydlení pozorujeme již řadu let v některých zemích eurozóny, není divu, že se tímto fenoménem poměrně nedávno zabývala též Evropská centrální banka. Cenový vývoj v měnové unii (nezřídka agresivnější než v ČR) vyhodnotila jako stále ještě přijatelný, zejména s poukazem na paralelně probíhající ekonomické oživení v regionu.

Pokud bychom podobný metr aplikovali na ČR, dojdeme k tomu, že cenový růst u nás musí být ještě o něco přijatelnější, neboť zatímco průměrné meziroční tempo růstu reálného HDP v období 2014Q1 až 2016Q2 činilo v eurozóně 1,5 %, u nás bylo více jak dvojnásobné - 3,5 %. 

Sloupek

Z grafu je patrné, že v některých evropských zemích nerostou ceny bytů teprve od začátku roku 2014 (jako v ČR), ale již mnohem déle. Minimálně od 3. kvartálu 2008, který jsme si zvolili za výchozí bod, abychom mohli sledovat dopad světové inflační krize na ceny rezidenčních nemovitostí.

Nejvyšší hodnoty nárůstu Indexu cen bytů v EU mezi podzimem 2008 a létem 2016 shrnuje následující tabulka:

Sloupek 

Vidíme, že ani v tomto případě není Česká republika na čele pelotonu. Navíc platí, že nárůst cen za celé období 2008Q3-2016Q2 je u nás významně nižší než tentýž nárůst za období 2014Q1-2016Q2. Jinými slovy, Česká republika patří k zemím, kde světová finanční krize a následné ekonomické oslabení způsobily výrazný pokles cen rezidenčních nemovitostí, a jejich relativně rychlý vzestup od roku 2014 až donedávna lze tedy interpretovat nikoliv jako primárně bublinotvorný proces, ale spíše jako návrat na dočasně vyklizené pozice.

Na závěr ještě jeden ukazatel. Když ECB analyzuje rizikovost rychlého tempa růstu cen rezidenčních nemovitostí v některých evropských zemích, nezajímá ji pouze vztah inflace cen bytů a dosažené fáze hospodářského cyklu (tempa růstu HDP), ale také poměr inflace cen bytů k tempu růstu příjmů domácností (tzn. vývoj dosažitelnosti bydlení pro domácnosti). Následující tabulka umožňuje porovnat kumulovaný procentní nárůst cen bytů mezi 2008Q3 a 2016Q2 (první řádek) s tempem růstu mezd a platů v odpovídajících zemích mezi 2009Q1 a 2016Q1 (druhý řádek, nárůst je i zde uveden v procentech).

Sloupek

Tabulka ukazuje, že v ČR se ceny bytů zatím nejen dramaticky nezvýšily oproti hodnotám před vypuknutím světové finanční krize, ale nárůst mezd a platů byl od začátku roku 2009 do té míry dynamický, že by se neměla snížit ani jejich dostupnost. (Pro jistotu připomínám, že se vesměs jedná o průměrná čísla, neschopná postihnout regionální či profesní odlišnosti).

Pokud bych měl dosud řečené shrnout do stručného závěru a současně se pokusit odpovědět na otázku položenou v nadpisu, moje odpověď by byla ne: prasknutí bubliny u cen rezidenčních nemovitostí se u nás zatím bát nemusíme. Pokud by však rychlý růst cen bytů a rodinných domů měl pokračovat stejným tempem jako v poslední době ještě několik dalších čtvrtletí, situace se může změnit. Jak to naznačil Miroslav Singer na tiskové konferenci ČNB k čerstvě vydané Zprávě o finanční stabilitě 2015/2016 v červnu t.r.: „ČNB nehodnotí výše uvedená rizika jako akutní přehřívání trhu vedoucí k bezprostřednímu ohrožení finanční stability. … ale … Vnímaná výhodnost nákupu rezidenční nemovitosti na úvěr může být částečně iluzí.“

Martin Kupka

Pozice: hlavní ekonom ČSOB

Martin Kupka je od roku 2002 ředitelem investičního výzkumu a hlavním ekonomem ČSOB. Vystudoval obor ekonomicko-matematické výpočty na pražské VŠE, postgraduální studium absolvoval na PgÚ ČSAV v Praze a GIIS v Ženevě. V první polovině 90. let přednášel makroekonomii na Fakultě sociálních věd UK, byl ekonomickým poradcem ministra na MHPR ČR a působil jako makroekonomický analytik pro středoevropský region v NRI ve Vídni. Od roku 1995 do roku 2002 pracoval Martin Kupka jako vedoucí ekonomického výzkumu ve skupině Patria Finance, s výjimkou období 1999-2001, kdy řídil strategii a výzkum v pražské Raiffeisenbank.

Témata: přijetí eura, ekonomická transformace, hospodářská politika ČR a EU.

 
 

Čtěte více:

Víkendář - EU je rozdělena na čtyři skupiny zemí, které se jen těžko dohodnou
15.10.2016 13:00
Ekonomická krize v Evropě už trvá téměř deset let a stejnou dobu se di...
Víkendář - Trump je mimo a Clintonová nemá ani zdání, čemu věří Putin
16.10.2016 12:30
Ať už vyhraje americké prezidentské volby kdokoliv, bude to mít při je...
Co letos na trzích funguje nejlépe?
14.10.2016 17:40
Historie je na trzích relevantní jen do té míry, do které nám říká jak...
Začne nakonec evropským akciím prospívat zhoršování ekonomiky?
17.10.2016 17:40
Na trzích se někdy objeví mechanismus, který funguje na principu „čím ...

Váš názor
Na tomto místě můžete zahájit diskusi. Zatím nebyl zadán žádný názor. Do diskuse mohou přispívat pouze přihlášení uživatelé (Přihlásit). Pokud nemáte účet, na který byste se mohli přihlásit, registrujte se zde.
Aktuální komentáře
28.05.2025
17:24Americko – evropská akciová rotace a přínosy umělé inteligence pro obě ekonomiky
16:55Akciově trhy mírně ztrácí, čeká se na Nvidii a zápis z Fedu  
16:09Nvidia dnes reportuje čísla za první kvartál. Co od očekávat?
14:20Firma Shein podle zdrojů mění plány, chce vstoupit na burzu v Hongkongu
13:37Novým šéfem automobilové skupiny Stellantis se stane Antonio Filosa
12:40Grantham: Umělá inteligence je dobrá myšlenka. Právě proto na ní vzniká bublina
11:49Nebankovní firmy letos poskytly 77 miliard Kč, meziročně o 14 pct více
11:49RMS Mezzanine, a.s.: Vnitřní informace
11:38Akcie v lehké defenzivě. Nervozita na dluhopisech se vrací a večer reportuje Nvidia  
11:24EU se blíží k cílům v oblasti klimatu a energetiky pro rok 2030, uvedla EK
11:23M2C si jde na pražskou burzu pro až 240 milionů korun. Český lídr v péči o nemovitosti sází na technologie a globální expanzi
10:59V Německu v květnu ubylo lidí bez práce, nezaměstnanost klesla na 6,2 procenta
9:43Sněmovna přiřkla ČNB větší pravomoce, týká se to bank, komoditních derivátů i informací o fondech
9:25Bloomberg: Japonsko po 34 letech přišlo o pozici největšího věřitele na světě
9:17Rozbřesk: Japonské puzzle: slabé aukce “brnkají” trhům na nervy
8:37Akciové trhy dnes zahájí po rally na Wall Street nevýrazně. Centrem pozornosti Trumpova obchodní politika a výsledky Nvidie  
6:20Bank of America vybírá tři favority pro růst
27.05.2025
22:00Trump odstartoval mohoutnou rally na Wall Street; Tesla +7 %  
18:00Proč internetové nadšení zvedalo evropské akcie a AI tak nečiní?
17:29Tvrdá bitva technologických gigantů o každý zlomek pozornosti

Související komentáře
Nejčtenější zprávy dne
Nejčtenější zprávy týdne
Nejdiskutovanější zprávy týdne
Kalendář událostí
ČasUdálost
14:30USA - HDP, q/q a
14:30USA - Nové žádosti o dávky v nezam.