Hledat v komentářích
Investiční doporučení
Výsledky společností - ČR
Výsledky společností - Svět
IPO, M&A
Týdenní přehledy
 

Detail - články
Co ztěžuje výstavbu aneb vyvlastnění v Čechách

Co ztěžuje výstavbu aneb vyvlastnění v Čechách

30.11.2011 7:30
Autor: Advokátní kancelář Kocián Šolc Balaštík, Advokátní kancelář Kocián Šolc Balaštík

V Československu došlo po druhé světové válce k degradaci většiny oblastí práva soukromého. Ve snaze dosáhnout socialismu nebylo ušetřeno ani soukromé vlastnictví, které bylo postupně vytlačováno, a to bez poskytnutí adekvátního vyrovnání postiženým vlastníkům. To stále ovlivňuje nejen chápání institutu vlastnictví širokou veřejností, ale i citlivost na větší či menší zásahy do vlastnického práva.

Chce-li stát, popřípadě soukromý investor budovat stavby umožňující rozvoj společnosti, které usnadní dopravu či zajistí energetickou dostupnost, ale vlastník příslušné nemovitosti (zejména pozemku) s projektem nesouhlasí, nezbývá než v krajním případě přistoupit k omezení či zbavení jeho vlastnictví. Vyvlastnění tak má své místo v právních řádech demokratických států, i když jde o zásadní zásah veřejné moci do soukromého vlastnictví, a proto může být vnímáno negativně. K jistotě vlastníků i rychlému průběhu vyvlastnění může přispět pouze jasná právní úprava a její správná aplikace.

Jak se bohužel ukázalo na mnoha případech, česká legislativa a exekutiva nesplňuje ani jednu z těchto podmínek, a tak se vyvlastňovací řízení zpravidla vleče dlouhá léta. Důvodem je mimo jiné i to, že namísto inspirace ve fungujících zahraničních zákonech zvolili naši legislativci českou cestu, která je delší, ale zato horší. Než se nakonec vyvlastnění podaří, stává se, že financování projektu se v mezidobí zadrhne.

Vyvlastnění v legislativní praxi

V roce 2007 nabyl účinnosti nový speciální zákon o vyvlastnění, jehož ambicí bylo upravit celý proces „pod jednou střechou“. Zákon nahradil předchozí právní úpravu vyskytující se ve stavebních předpisech. Konkrétní účely, pro které lze vyvlastnit, jsou pak obsaženy ve více než deseti samostatných věcných zákonech, a to od stavebního zákona přes horní, energetický zákon až po zákon o vodách.

Zákon o vyvlastnění přispěl v mnoha směrech k posílení ochrany práv vlastníka. Hlavně díky povinnosti včasné informovanosti, vytvoření většího prostoru pro vzájemná jednání mezi vyvlastnitelem a vyvlastňovaným před zahájením řízení či novému stanovení náhrady za vyvlastnění. Od počátku ovšem bylo zřejmé, že některé formulace zákona povedou v praxi k potížím.

Brzy po účinnosti uvedeného zákona se iniciativou poslanců do legislativního procesu dostal zákon umožňující vyvlastnit nemovitosti pro urychlení výstavby rychlostní komunikace R35, i když Ústavní soud již dříve rozhodl, že vyvlastňovat speciálním zákonem pro konkrétní projekty – například pro vzletovou dráhu na Letišti Praha Ruzyně – je nepřípustné. Zmíněný zákon byl proto rozšířen v obecnější zákon o urychlení výstavby (tj. též vyvlastnění) dopravní infrastruktury. Navíc byl doplněn o vodní a energetickou infrastrukturu. Pro takto specifikované stavby tedy platí ve srovnání se „základním“ zákonem modifikovaná pravidla vyvlastnění.

Změny na obzoru

Velmi významnou fázi, která v rozhodující míře ovlivní úspěšnost a rychlost realizace projektů (a tedy i vyvlastnění) a která je vyvlastniteli podceňována, představuje jednání s vlastníky před zahájením vyvlastnění, respektive při projednávání záměru realizace stavby.

Dle v současnosti navrhovaných změn by měly návrhy smluv předkládané vyvlastnitelem před zahájením vyvlastňovacího řízení splňovat určitý standard. Vlastník má být například seznámen se záměrem výstavby a se znaleckým posudkem, jenž je podkladem pro nabídkovou kupní cenu. Pro dopravní infrastrukturu je navrhováno, aby měl stát možnost nabídnout vlastníkům až 100% zvýšení kupní ceny oproti znaleckému posudku v případě, že své pozemky uvolní před zahájením vyvlastňovacího procesu.

Vyvlastnitel však musí počítat s tím, že se vždy najdou vlastníci, pro které nebude z různých důvodů přijatelné ani takové peněžité vyrovnání, které převyšuje standardní nabídku při uzavírání kupních a obdobných smluv. Zákonodárce totiž dostatečně nereflektuje možnou závislost (zejména podnikatelskou) vlastníků na půdě a pravidla poskytování náhradní půdy upravuje v zákoně nedostatečně, což opět vede pouze k problémům.

Souhlasit, i když s výhradami kvůli nedůslednému zpracování, lze i s tím, že se cena nemovitosti pro účely stanovení náhrady určí dle stavu, který byl dán před zhodnocením či znehodnocením nemovitosti v souvislosti se zveřejněním účelu vyvlastnění.

Dalším částečným krokem kupředu je navrhované oddělení procesu samotného vyvlastnění od stanovení náhrady za vyvlastnění. Pokud bude shoda na tom, že vyvlastnění nemovitosti v konkrétní věci je ve veřejném zájmu, ale jedna ze stran se odvolá proti výši stanovené náhrady, povede se spor pouze o výši náhrady – vyvlastňovacím úřadem stanovená výše náhrady bude přitom vyvlastněnému vyplacena. Nebude to ale mít vliv na možnost začít s realizací stavby.

Nedotažené řešení

Zmíněné návrhy, se kterými v posledními době přicházejí ministerstvo pro místní rozvoj, ministerstvo dopravy, ale též poslanci i senátoři, se mohou zdát v podstatě pozitivní, koncepční ale bohužel nikoliv. Celou problematiku řeší jen částečně a celkově vyvolávají dojem, že změny mají pouze zajistit co nejrychlejší a nejlevnější získání pozemků pro stavby dopravní infrastruktury. To jistě český řidič, ožebračen opětovnými výměnami tlumičů, ocení.

Pokud se ale zákonodárce do úpravy vyvlastnění pouští, měl by postupovat systematicky, aby v budoucnu opět nemuselo docházet k dalším účelovým a rychlým změnám řešícím pouze dílčí problémy. Domnívám se totiž, že jak český řidič, tak český vlastník si již v minulosti zažili své.

KŠB

Váš názor
Na tomto místě můžete zahájit diskusi. Zatím nebyl zadán žádný názor. Do diskuse mohou přispívat pouze přihlášení uživatelé (Přihlásit). Pokud nemáte účet, na který byste se mohli přihlásit, registrujte se zde.
Aktuální komentáře
24.04.2024
21:44Preview výsledků Moneta Money Bank za první čtvrtletí 2024  
17:47Jaké výnosy dluhopisů by dolehly na akcie?
17:34Růst výnosů stupňuje důraz na dobré firemní výsledky. Na slábnoucím jenu roste napětí  
16:34Valná hromada akcionářů Komerční banky schválila hrubou dividendu 82,66 Kč na akcii
14:57Komentář analytika: AT&T překonává odhady zisku díky nárůstu počtu předplatitelů bezdrátového připojení  
14:30Boeing už nejde na přistání. Propad tržeb brzdí a krize kolem 737 MAX polevuje
13:34Technická analýza Netflix: Morning Star formace může odhalovat návrat k růstu  
13:043M FUND MSI SICAV a.s: Výroční finanční zpráva za rok 2023
12:58SAB Finance a.s.: Oznámení o výplatě podílu na zisku
11:46Obrovský zájem investorů o technologické IPO: Na trh jde Rubrik s Microsoftem v zádech
11:45Braňo Soták: ASM International překonala očekávání na všech úrovních a dává polovodičům tolik potřebnou vzpruhu  
11:34Muskovy plány zlepšily sentiment na trzích, další na řadě Meta  
11:09Jakub Blaha: Otřesné výsledky Tesly zažehnány zprávami o autonomii a cenově dostupném modelu  
10:37Komentář: Spotřebitelská nálada na vzestupu
9:18Komentář analytika: Spotify se "prošetřilo" k rekordnímu zisku  
9:11Rozbřesk: Proč Čína prudce zvyšuje zásoby kritických komodit?
9:06Evropa zahájí zeleně, akcionáři KB rozhodnou o dividendě  
8:29Tržby Tesly (+13 %) poprvé za čtyři roky klesly, zisk se snížil o 55 procent
6:15Invesco: Neobvyklé pravdy – Německá želva a americký zajíc
23.04.2024
22:02Wall Street má za sebou druhou rally v řadě; je to již definitivní návrat k růstu?  

Související komentáře
    Nejčtenější zprávy dne
    Nejčtenější zprávy týdne
    Nejdiskutovanější zprávy týdne
    Kalendář událostí
    ČasUdálost
    14:30USA - HDP, q/q a
    14:30USA - Nové žádosti o dávky v nezam.