Pro penzijní fondy je velmi těžké dosáhnout rozumné návratnosti v prostředí negativních reálných sazeb, které tu již nějakou dobu panuje. Vliv nízkých sazeb se přitom projevuje napříč všemi trhy – počínaje trhem vládních dluhopisů, přes korporátní dluhopisy až po akcie, uvedl Tony James, prezident společnosti Blackstone, ve videorozhovoru pro Financial Times. Fondy se musejí obrátit směrem k „alternativám“ a mít „vyrovnané portfolio“, radí. Mezi příležitosti patří dle Blackstone přímé investice do firem a obtížná situace v realitním sektoru. To ví dobře , která se rozhodla pro Evropu a Velkou Británii založit realitní fond s kapacitou 3 miliard dolarů.
Právě nemovitosti považuje James z Blackstone za významnou investiční skupinu, jejichž celková světová hodnota přesahuje hodnotu akciových i dluhopisových trhů. Na trhu komerčních nemovitostí podle něho dokonce přichází z pohledu investora „zlatý moment“ právě díky tomu, že mnozí vlastníci nejsou schopni tato aktiva financovat a investoři je tak mohou získat za levné ceny. „Můžeme je koupit za 40% diskont ve srovnání s tím, kde se obchodovaly před pěti lety. Ceny se dnes nacházejí na úrovni z konce 90. let,“ uvedl investor a dodal, že současné ceny leží i 20 % pod nákladem pořízení.
Jasným dokladem toho, že „velcí vědí“, je krok REPIA (Real Estate Principal Investment Area) divize private equity skupiny , která pro Velkou Británii a kontinentální Evropu zakládá fond s kapacitou tří miliard dolarů, který by využil obtížný přístup realitních investorů a developerů k tržnímu i bankovnímu financování a nabídl jim seniorní a mezaninové úvěry. Zaměřovat se dle zdrojů má na pronájmy, které jsou sice riskantnější, ale s vyšší potenciální návratností. Mezaninový dluh je obvykle využíván ke krytí mezery mezi akciovým kapitálem a seniorním dluhem v pásmu 60-80 % loan to value. Je formou zajištěného či nezajištěného úvěru, který společnosti umožňuje získat prostředky nad rámec běžného bankovního financování. Struktura fondu může být analogická založenému v roce 2009 s kapacitou 2,6 mld. USD a orientací na Spojené státy. Realitní konzultantská společnost CBRE odhaduje vydaný zajištěný dluh v sektoru v Evropě v rozsahu kolem 960 mld. EUR, z nichž 575 mld. EUR má být profinancováno (či bude muset být refinancováno) během tří let. O situaci dobře vědí nebankovní finanční skupiny, zapojit se chtějí realitní divize Financial, či BlackRock. „Firma se v uplynulých měsících potýkala s protichůdnými vlivy: Některým z našich aktiv, jako jsou GSG v Berlíně, Sky Office v Düsseldorfu či Suncani Hvar v Chorvatsku, se zlepšila provozní výkonnost, ale jsou stále pod tlakem obtížného přístupu k financování. Velmi konzervativní úvěrové podmínky na trhu dopadají jak na skupinu , tak na potenciální kupce našich aktiv,“ ilustroval situaci v evropské realitním sektoru například i šéf skupiny Jean-Francois Ott.
James poukázal na to, že akcie za posledních deset let vynesly asi 1 %, v následujících letech se podle něho dá čekat 5 – 6% návratnost. Návratnost private equity fondů (PE) bude podle něho nadále vyšší než návratnost investic do akciových trhů. Jedním z důvodů je pokles objemu kapitálu investovaného v PE. V souvislosti s tím poklesla i intenzita konkurence. V současnosti má PE navíc širší spektrum aktivit. Zatímco dříve dominovaly transakce z oblasti buy-out, nyní tvoří asi jen 10 % aktivit, na důležitosti naopak narostly investice do nově založených a mladých firem a rozvíjejících se trhů.
(Zdroj: FT Video, Blackstone, , , Reuters)