Hledat v komentářích
Výběr pro investory

Článek je zařazen v rubrikách:Zákony|Firmy
Nájem nebytových prostor: Chystá se možnost zápisu do katastru i námitky proti výpovědi

Nájem nebytových prostor: Chystá se možnost zápisu do katastru i námitky proti výpovědi

14.11.2012
Nájem nebytových prostor je každodenní věc. Ať už třeba společnost sídlí v pronajaté kanceláři, někdo pronajímá sousedovi garáž, nebo má zboží v cizím skladu, ve všech těchto případech budou mít dotyční nejspíš uzavřenou smlouvu o nájmu nebytových prostor. Jaké změny od roku 2014 přinese nový občanský zákoník?

Nájem nebytových prostor se dnes řídí primárně zvláštním zákonem. Otázky, které tento zákon neřeší, upravuje občanský zákoník (mezi podnikateli rovněž obchodní zákoník). Po rekodifikaci soukromého práva bude od ledna 2014 tato problematika upravena pouze v novém občanském zákoníku (NOZ). Uvádíme výběr několika zajímavých novinek, které v dnešní úpravě nenaleznete. 

Výpověď s důvodem a námitkami

Dnes platí, že si strany můžou výpovědní důvody domluvit ve smlouvě odchylně od zákona a tato možnost jim zůstane zachována i dle NOZ. Rozdíl při podávání výpovědi bude ale v tom, že vypovídající strana v ní bude muset na konkrétní důvod (ať již smluvní nebo zákonný) odkázat. V opačném případě bude podaná výpověď neplatná. Logicky, když si strany stanoví, že výpověď je možná bez důvodu, povinnost uvádět důvod se na ně vztahovat nebude.

Co s tím, když už výpověď dostanete? Dnes se můžete domáhat její neplatnosti, aniž byste museli činit jakékoli další kroky. A to třeba i po roce. Po nabytí účinnosti NOZ bude nutné být pozornější. Dle nové právní úpravy bude muset strana, které byla dána výpověď z nájmu (může to být jak pronajímatel, tak nájemce) v případě nesouhlasu vznést písemné námitky. Má na to lhůtu jeden měsíc od doručení výpovědi. Neučiní-li tak, nemůže již výpověď zpochybňovat ani soudní cestou. Po obdržení námitek má vypovídající strana možnost vzít svou výpověď do jednoho měsíce zpět. Teprve pokud tak neučiní, může se vypovězená strana domáhat přezkoumání oprávněnosti u soudu, a to nejpozději do dvou měsíců od uplynutí lhůty pro zpětvzetí výpovědi, což je oproti stávající úpravě lhůta velmi krátká.

Nájem v katastru

Další viditelnou změnou bude u nemovitostí zapsaných do katastru nemovitostí možnost k nim zapsat také existující nájemní právo. Dle důvodové zprávy je cíl jasný - přispět k transparentnosti vztahů na trhu s realitami při nabývání nemovitostí. Realizace však trochu pokulhává, protože zápis bude dobrovolný a bude záviset jen na vůli vlastníka nemovitosti, zda zápis provede, příp. zda k němu dá nájemci souhlas. Pro zájemce o koupi nemovitosti nebo nájem daného prostoru tak absence nájmu zapsaného v katastru nemovitostí nic neznamená. I tak nelze vyloučit, že na nemovitosti nájem vázne. Je tedy otázkou, v čí prospěch toto právo bude. Lze předpokládat, že pronajímatel se bude zápisu bránit, a to zejména u krátkodobých nájmů. Nájemci pak vlastní zápis žádnou zásadní výhodu nepřinese.

V parlamentu je už vládní návrh katastrálního zákona, který se zápisem nájmu počítá. Bohužel nepočítá příliš s praktickou stránkou věci. Pokud bude zákon v tomto znění schválen, měl by se nájem zapisovat obdobně jako dnes zástava nebo věcné břemeno, tedy vkladem. Navrhovaná úprava ale s sebou s sebou nese několik nepříjemných důsledků. Zaprvé, návrh bude (protože půjde o vklad) podléhat zkoumání katastrálního úřadu. Ten by se měl mimo jiné zabývat návazností na dosavadní zápisy, ze kterých by mohlo například vyplývat, že je již prostor pronajatý jiné osobě. Připomeňme ale, že nájem nebude muset být v katastru uvedený. Tím pádem není zjevné, jak bude úředník tyto skutečnosti ověřovat. Druhý problém plyne z toho, že dle návrhu zákona se budou vkladem zapisovat různá práva bez ohledu na charakter zápisu. Některá práva tedy vzniknou až samotným zápisem, pro jiná bude zápis jenom potvrzením existujícího práva. Zákon si s tím ale hlavu nedělá a pro rozlišení toho, jakou povahu má to které právo, žádné vodítko nenabízí. Důvodová zpráva odkazuje na NOZ, který v tomto směru mlčí.

Zápis vkladem je také procesně náročnější a zdlouhavější než zápis například záznamem. Ještě absurdnější je to, že se dle návrhu bude vkladem zapisovat nejen vznik nájmu, ale i jeho zánik. Vzhledem k tomu, že u nájmu nebytových prostor je časté, že se nájemce mění řadově v měsících, prakticky k mnoha zápisům nejspíš docházet nebude.

Vaši zákazníci – naši zákazníci

Při pronájmu nebytových prostor se lze setkat s tím, že pronajímatel smlouvu právoplatně vypoví nájemci, který zde provozuje například úspěšný obchod, a následně sám nebo jeho nový nájemce otevře v prostorách obdobný obchod. V těchto situacích pak dochází k tomu, že nový provozovatel alespoň částečně těží z klientely bývalého nájemce, a ten jen těžce hledá v dnešní právní úpravě zastání.

Podle NOZ však již bude vypovězenému nájemci náležet určitá ochrana. Pokud nešlo o výpověď kvůli hrubému porušení povinností, bude vypovězenému nájemci náležet náhrada za reálnou výhodu, kterou pronajímatel, respektive nový nájemce získali. Náhrada bude jednorázová a při určení její konkrétní částky bude třeba vycházet z obvyklé ceny zákaznické základny nájemce. Jasné zatím není to, zda půjde toto ustanovení vyloučit smluvním ujednáním.

Důležitá informace na závěr. Od začátku roku 2014, kdy NOZ nabude účinnosti, se budou výhradně jeho úpravou řídit nejen nájemní smlouvy uzavřené po 1. 1. 2014, ale až na určité výjimky i ty, které byly uzavřené už dříve. Tedy i ty současné.

Články k tématu

Kocián Šokc Bala	štík
Stránka Právo je společným projektem Patria.cz a advokátní kanceláře Kocián Šolc Balaštík, která poskytuje a zpracovává veškeré informace na stránce umístěné; za tyto informace nenese Patria.cz odpovědnost.
Tomáš SequensTomáš Sequens

Energetické prázdniny 2018 – co nás po nich čeká a nemine

26.07.2018
Klimaticko-energetický balíček 20–20–20, Zimní energetický balíček, Evropská energetická unie, snížení energetické spotřeby o 20%, závazný cíl zvýšení podílu obnovitelných zdrojů energie na spotřebě energie na 27%, indikativní cíl zvýšení energetické účinnosti na 27%, stejně indikativní cíl zvýšení energetické účinnosti na 32,5%, soutěžní nabídkové řízení OZE - všechna tato hesla a termíny maně krouží kolem nás již tak dlouho, až se zdá, že nemají žádný skutečný obsah a smysl. Opak je však pravdou – a možná je právě na čase, abychom se pokusili si jejich reálný význam připomenout, abychom měli představu, co nás čeká v „příštím školním roce“.Více
Zdroje