Celý konflikt lze ilustrovat na jednoduchém přikladu. Sebastian měl hezkou propisku, kterou mu ukradl Václav (pro podezíravé čtenáře – osoby jsou fiktivní). Psací potřebu prodal Václav Milošovi, který o krádeži nevěděl a věřil Václavovi, že propiska je jeho. Nakonec to ale „prasklo“ a Sebastian ji chce zpět. Je zjevné, že viníkem situace je Václav. Otázkou zůstává, kdo je dnes vlastníkem propisky. Na jedné straně to může být Sebastian, který o ni přišel protiprávně. Na druhé straně Miloš, který ji koupil dle svého přesvědčení od vlastníka a řádně za ni zaplatil. Ať rozhodnete jakkoli, jeden z nich zůstane bez propisky a bude se muset náhrady domáhat po Václavovi. Navíc samozřejmě nemusí jít vždy o krádež. Podobné problémy vyvstanou tehdy, když se později například prokáže, že je neplatná darovací smlouva nebo že prodávající právoplatně odstoupí od kupní smlouvy.
Rozdílný přístup ve staré právní úpravě
„Starý“ občanský zákoník, účinný do konce roku 2013, až na výjimky chránil spíše původního vlastníka. V našem případě Sebastiana, který v zásadě zůstával vlastníkem. Vyskytnout se však může řada kupujících, kteří propisku dále kupovali od nevlastníka (Václav prodá Milošovi, ten Janovi, ten Šimonovi, ten Katce, a ta si ji nechá, protože se jí líbí). Kupující se pak musí svých práv domáhat po tom, od koho věc „koupili“. Není možné, aby Katka propisku vrátila původnímu vlastníkovi a domáhala se peněz po zloději s tím, že všichni „mezikupující“ (kteří vlastně koupili, ale i dál prodali) zůstanou mimo hru. Právě naopak, je nutné postupovat zpět, článek po článku – Katka bude požadovat kupní cenu po Šimonovi, ten svoji po Janovi a tak dále.
Odlišně se postupovalo při prodeji v rámci obchodněprávních vztahů, kdy byla rozhodující dobrá víra nabývajícího – pokud byla prokázána, byl nabývající vlastníkem i tehdy, když věc koupil například od zloděje.
Více ochrany kupujícím…
Nový občanský zákoník (NOZ) sjednocuje úpravu obchodních a občanských vztahů. Relevantní je po novu zejména fakt, zda je věc zapsaná do veřejného seznamu a zda byl nabyvatel v dobré víře. Doplňujeme, že NOZ chápe „věci“ v širokém pojetí, tedy zahrnují například i právo, pohledávku nebo akcii. Pro přehlednost lze nabytí rozdělit do dvou skupin.
První skupinu tvoří nabytí, kde se dobrá víra presumuje. Jinými slovy se má za to, že nabyvatel je v dobré víře, a je tedy vlastníkem, i když nabyl od neoprávněného. Opak by musela prokázat druhá strana, typicky původní vlastník. Sem patří zejména obchody podnikatelů při jejich podnikatelské činnosti v rámci běžného obchodního styku a několik málo specifických způsobu nabytí (ve veřejné dražbě, v případě investičního nástroje a další). Když je tedy například podnikatel přesvědčen, že do své provozovny řádně koupil počítač, a následně se prokáže, že byl kradený, nadále mu patří. Okradený by se vlastníkem počítače stal jen tehdy, kdyby prokázal, že podnikatel o krádeži věděl.
Základní situace, které tvoří druhou skupinu, má stejná pravidla jako byla dle dosavadního obchodního zákoníku. Tedy i nový nabyvatel může být vlastníkem, na rozdíl od první skupiny ale bude muset svoji dobrou víru prokázat. Navíc, když původní vlastník naproti tomu prokáže, že věc pozbyl ztrátou nebo úmyslným trestným činem, bude jeho právo silnější a vlastníkem zůstane on. Když jste si například pro svoji potřebu (tj. v režimu starého občanského zákoníku) dříve koupili auto, a později jste zjistili, že prodávající nebyl vlastníkem, nepomohlo vám nic, a auto se vrátilo skutečnému majiteli. Po účinnosti NOZ může nabyvatel prokázat svojí dobrou víru, že vůz koupil od vlastníka, což mu dává možnost auto získat.
Zásadní změna nastala v případě nemovitostí. Ten, kdo nabyl nemovitost od neoprávněného, může být vlastníkem, byl-li při nabývání v dobré víře. Opět se předpokládá správnost údajů zapsaných do katastru nemovitostí. Obecně nově tedy platí, že i tehdy, když například někdo získá zápis svého vlastnického práva v katastru na základě neplatné smlouvy a vy od něj nemovitost koupíte v dobré víře s tím, že je v katastru zapsán jako vlastník, stanete se vlastníkem vy. Po této ochraně již dlouhodobě volá zejména Ústavní soud.
… a nutná ostražitost vlastníků
Pozornému čtenáři jistě neunikla druhá strana této mince. Co když se někdo nechá na základě smyšlených podkladů zapsat jako vlastník vaší nemovitosti a pak ji prodá? Můžete o ní dle NOZ snáze přijít? Odpověď je bohužel kladná, a proto nová právní úprava zavedla tzv. poznámku spornosti. Pokud zjistíte, že jste byl z katastru neoprávněně vymazán, můžete požádat o zápis této poznámky do katastru, což sice neznamená, že jste vlastníkem, ale informuje to potenciální nové nabyvatele o nejasnosti, a tím pádem vylučuje jejich dobrou víru. V případě, že někdo koupí nemovitost i přes tuto poznámku a později vyjde najevo, že v seznamu byla uvedena neoprávněná osoba, vlastníkem se v zásadě nestane - bude mu chybět nutná dobrá víra. Jelikož je katastr nemovitostí veřejně přístupný, nemůže být kupující v podstatě téměř nikdy v dobré víře, že o poznámce spornosti nevěděl.
Pro vlastníky nemovitostí je pozitivní zprávou, že poznámka spornosti platí i zpětně, tedy i proti osobám, které nemovitost nabyly v době, když ještě poznámka nebyla zapsána. Aby ale nebyl nový vlastník v neomezené nejistotě, musí původní vlastník požádat o zápis poznámky zpravidla do měsíce, kdy se o svém výmazu dozví. Pozdější zápis bude účinný jen vůči tomu, kdo dosáhl zápisu, aniž byl v dobré víře. K ochraně prodávajících má pomoci také zákon o zápisech do katastru, který dle aktuálního znění zavádí automatické zasílání informace o změně vlastníka zapsaným osobám. Jednoduše řečeno, jste-li vlastníkem nemovitosti, je vhodné stav v katastru nemovitostí pravidelně kontrolovat (zejména po doručení informace o změně) a dojde-li ke změně vlastnictví bez vašeho vědomí, nejdřív ze všeho požádat o zápis poznámky spornosti.
V praxi nabytí účinnosti NOZ pro vlastníky propisek a jiných movitých věcí nepřináší v porovnání se stávající úpravou obchodních vztahů mnoho změn. Pokud jde o nemovitosti, bude nutná větší ostražitost, vyplatí se tedy zejména pravidelně číst poštu a v případě výmazu promptně reagovat žádostí o zápis poznámky spornosti.