Hledat v komentářích
Investiční doporučení
Výsledky společností - ČR
Výsledky společností - Svět
IPO, M&A
Týdenní přehledy
 

Detail - články
O výhradách vůči výměnku

O výhradách vůči výměnku

12.1.2015 5:30
Autor: Petr Hajn, KSB

Zřejmě tu působí představy o tradičnější právní praxi, při níž výměnkář (vlastník hospodářství, zemědělské usedlosti) převáděl toto své vlastnictví na jinou osobu, nejčastěji na potomka, a ten mu pak poskytoval doživotní zaopatření. Šlo mimo jiné o právo užívat nadále část zemědělské usedlosti označovanou v lidové mluvě jako vejměnek. I na takové případy pamatuje úprava výměnku v současném občanském zákoníku, dá se však použít i na četné další situace, jak je patrno z ustanovení § 2707 odst. 1, prvá věta ObčZ:  Smlouvou o výměnku si vlastník nemovité věci vymiňuje v souvislosti s jejím převodem pro sebe nebo pro třetí osobu požitky, úkony nebo práva sloužící k zaopatření na dobu života nebo na dobu určitou a nabyvatel nemovité věci se zavazuje zaopatření poskytnout.

Smlouvu o výměnku tak lze uzavřít ohledně převodu jakékoliv nemovitosti, nikoliv jen zemědělské usedlosti. Zákon také výslovně umožňuje, aby dojednané zaopatření bylo poskytováno i osobě třetí, to znamená někomu jinému než je převodce (například jeho osamělé sestře). Proto jsou dány normativní předpoklady k tomu, aby smlouva o výměnku, chápaná jako obecnější zaopatřovací institut, byla v České republice uplatňována ve významnějším měřítku. Existují k tomu i důvody věcné. Důchody jsou v naší zemi poměrně nízké a ohledně jejich budoucí výše jsou prognózy ještě skeptičtější. Populace také stárne a perspektivy demografického vývoje nejsou příznivé. Zároveň však máme u nás poměrně vysoký počet vlastníků nemovitostí různého druhu a mnohdy vysoké hodnoty (vedle již naznačených polností a s nimi souvisejících hospodářských budov jsou to zejména rodinné domky, rekreační chalupy a chaty, provozní objekty).

Francouzská inspirace  

Inspirací i pro naše poměry může být dosti rozvinutá praxe ve Francii, kde stárnoucí majitelé převedou svůj obytný dům na nového vlastníka a zároveň si s ním smluvně vymíní, že budou dům po dobu života nadále zčásti nebo zcela užívat. Dosavadní majitelé pak nemusí podstoupit útrapy stěhování a zažívat pocit vykořenění; prodejní cena domu jim zajistí různé možnosti zaopatření. Kupující je pak z užívání domu po určitou dobu zcela nebo zčásti vyloučen, přičemž musí snášet náklady a starosti spojené s údržbou domu; je vystaven i obvyklým rizikům spojeným s vlastnictvím. Ve většině případů se však stane vlastníkem a později i uživatelem zajímavé nemovitosti, kterou by se mu jinak nepodařilo získat. Také za ní zaplatí zpravidla cenu nižší, než jakou by musel uhradit při běžném způsobu koupě.

Smluvní podmínky a především dohodnutá cena takové transakce pak mají pro obě její strany vyvažovat výhody i rizika. Jde o úkol nesnadný, neboť se v něm musí kalkulovat s budoucími nejistými událostmi. (Doba dožití je totiž typickou okolností, o které platí tradičné charakteristika: jisto že; nejisto kdy.)  Proto se nelze zcela vyhnout riziku ve smlouvách, o kterých zde uvažujeme. Naznačuje to pověstný příklad rovněž z Francie. Dům tam ve zmíněném právním režimu prodávala paní, které se již blížilo devadesát let, kupujícím byl ani ne šedesátiletý advokát. Ten zemřel - proti všemu obvyklému očekávání - dříve než ona paní, z které se stala v té době nejstarší žena Francie.

Uvedený příklad je ovšem natolik atypický, že na něm nelze stavět výhrady proti samotné úpravě výměnku. Navíc tato úprava v českém občanském zákoníku pamatuje alespoň obecně i na budoucí okolnosti méně pravděpodobné či nepředvídatelné ve své konkrétní podobě.  Smlouvu o výměnku lze totiž uzavřít i na dobu určitou (viz citované ustanovení § 2707 odst. 1 ObčZ). Zákon také uvažuje s eventualitou zvláštních okolností u výměnkáře (viz § 2709 ObčZ o povinnosti poskytnout mu pomoc při nemoci, úrazu a podobné nouzi ), pamatuje i na změnu poměrů u osoby zavázané k výměnku (viz § 2710  ObčZ upravující situaci, při níž nelze na takové osobě spravedlivě požadovat, aby smluvené zaopatření poskytovala v podobě osobních úkonů či jiné naturální podobě).

Nejčastější ze smluvních rizik spočívá ovšem v tom, že leckdo ochotně uzavře smlouvu a méně ochotně pak plní povinnosti z ní vyplývající - vykládá je způsobem jednostranným, obchází je a využívá mezer v právní úpravě či v podmínkách smlouvy. Podobným situacím se občanskoprávní úprava výměnku snaží bránit mimo jiné tím, že v § 2707 odst. 2 ObčZ stanoví: Podle obsahu právního jednání, kterým byl výměnek zřízen, se na smlouvu o výměnku použijí také ustanovení o právech, ze kterých se výměnek skládá, zejména o služebnosti bytu nebo o důchodu.

Když musí zasáhnout soud

Vždy rozhodující bude ovšem důkladně promyšlený a formulovaný obsah smlouvy o výměnku. Zde zákon „zaskakuje“ za vůli a projevy smluvních partnerů jen formulací velmi obecnou – v § 2707 odst. 1, poslední věta ObčZ stanoví: Není-li stanoveno nebo ujednáno jinak, rozhoduje pro obsah práv výměnkáře místní zvyklost. Jak i taková formulace může být prakticky užitečná, naznačuje český soudní případ z doby předválečné  Ve  smlouvě o výměnku si „starý hospodář“ s manželkou mimo jiné vymínili, že „mladý hospodář“ bude povinen výměnkáře každou neděli dovézt do kostela na „hrubou mši zpívanou“. Vztahy mezi oběma účastníky smlouvy se pokazily a zavázaná strana si až příliš doslovně vykládala smluvní text – ten prý ukládal dovést výměnkáře jen do kostela, nikoliv však z kostela.  Ve smlouvě také nebyl určen prostředek, jakým se má doprava uskutečnit, a tak pro ni byl používán žebřiňák. Když se případ musel řešit až „pořadem práva civilního“, řízení netrvalo dlouho. Soud stanovil, že povinnost dovézt do kostela samozřejmě předpokládá i povinnost dovézt z kostela a že podle místních zvyklostí se doprava má uskutečňovat bryčkou. Pro širší použití smlouvy o výměnku, jak jsme o něm výše uvažovali, nebude ovšem pojem místní zvyklosti vždy nejvhodnější. Možná by se i zde uplatnil obecnější výraz „zvyklosti soukromého života“, jak s  ním občanský zákoník uvažuje v jiných souvislostech.

Podobné a někdy ještě drastičtější příhody výměnkářů, o nichž vypráví i krásná literatura, zřejmě také zatím brání tomu, aby k právní úpravě výměnku byl zaujat vlídnější uživatelský vztah. I zvyklosti soukromého života v některých zemích jsou vyjádřením názoru, že vlastnictví se předčasně nepředává dalším generacím. Snad i s takovou mentalitou počítá ustanovení § 2708 odst. 2 ObčZ, podle něhož vlastník nemovité věci může pro sebe zapsat budoucí výměnek do veřejného seznamu ještě před převedením nemovité věci. Ustanovení již vyvolalo teoretické dohady o tom, zda lze zřídit budoucí bianco výměnek a zapsat ho pro sebe do katastru nemovitostí bez souvislosti s nadcházejícím převodem a bez zřetele k budoucím nabyvatelům. O možnosti takového řešení vyjadřuje pochybnost jeden z komentářů k občanskému zákoníku (viz Elischer in Švestka, Dvořák, Fiala. Občanský zákoník. Komentář, svazek VI. Praha: Wolters Kluwer, s. 317). Tuto pochybnosti sdílím. Zároveň se přimlouvám za to, aby výklad všech ustanovení o výměnku pomáhal překonat dosud odtažitý vztah k této právní úpravě.  Vztah rozpačitý možná i proto, že mnozí stále čiperní staroušci a stařenky (podle korektní, nediskriminační mluvy: lidé vyššího středního věku) se necítí příliš komfortně v životní roli s označením „výměnkář“. 

V předchozím textu jsem poukázal na význam místních zvyklostí a připomenul i zvyklosti soukromého života. Do nadcházejícího roku 2015 přeji, abychom se setkávali se zvyklostmi převážně dobrými a sami přispívali k rozvoji takových zvyklostí.

   

Autor Petr Hajn je emeritním profesorem Právnické fakulty Masarykovy univerzity v Brně, přednáší na Metropolitní univerzitě Praha a je externím spolupracovníkem Kocián Šolc Balaštík, advokátní kancelář, s.r.o. 

KŠB

Váš názor
Na tomto místě můžete zahájit diskusi. Zatím nebyl zadán žádný názor. Do diskuse mohou přispívat pouze přihlášení uživatelé (Přihlásit). Pokud nemáte účet, na který byste se mohli přihlásit, registrujte se zde.
Aktuální komentáře
12.12.2017
22:02Technologickému sektoru se dnes nedařilo
18:18Evropa má skrytého technologického šampiona, vydělává až moc
17:08Praha zpět v zeleném, pomohl ČEZ a KB
17:07Odpoledne patří dolaru a zlepšení tržního sentimentu  
15:50Česká zbrojovka a.s.: Oprava notářského zápisu o průběhu schůze vlastníků dluhopisů konané 21. 11. 2017
15:48ZEW: Pokles důvěry v německou ekonomiku překonal odhady
15:43ČEZ, a.s. - Zápis z valné hromady ČEZ OZ UIF 16.8.2017
15:30Tesla dostala největší objednávku na svůj Semi, Pepsi jich koupí 100
15:26Výbuch rakouského plynového terminálu odřízl Itálii, Slovinsko a Chorvatsko. Ceny komodity prudce rostou
14:32Polovodiče, mikročipy a Micron: stojí ještě za to? (pohled analytika)  
14:13Maloja Investment SICAV a.s.: Výroční zpráva za období 1. 11. 2016 - 31. 8. 2017
13:34Česká exportní banka, a.s.: Informace o vyplacení úrokových výnosů z emisí dluhopisů
13:09Tenoučká prasklina zalomcovala trhy s ropou
12:26Americká studie: Brexit oslabí Velkou Británii i vliv USA v Evropě
11:56Nové byty v Praze meziročně zdražily o 15 procent, tvrdí analýza Deloitte
11:32Přichází přelomový rok pro fúze a akvizice
11:11Evropské indexy mírně rostou, Gemalto +33 %
10:19Koruna kvůli pomalejší inflaci už tolik neláká, dražší ropa má omezený vliv na komoditní měny  
9:28V areálu v Záluží hořelo, Unipetrol omezil provoz
9:13Rozbřesk: Inflace nahrává jen pomalému růstu sazeb, koruna postrádá jestřábí hlas

Související komentáře
Nejčtenější zprávy dne
Nejčtenější zprávy týdne
Nejdiskutovanější zprávy týdne
Denní kalendář hlavních událostí
Nebyla nalezena žádná data