Prave system americkych hypotek umoznil americanum docilit toho, ze je dnes v USA nejvyssi podil vlastnictvi domu a bytu v cele historii USA, a je myslim take nejvyssi v industrializovanem svete, G.W. Bush to o weekendu zminil ve svem projevu ve state New Mexiko. Dnes skoro 70% Americanu vlastni to v cem bydli. Hypotekove uvery setri Americanum obrovse mnozstvi penez, protoze, uroky na hypotekovou pujcku jsou kolem 6%, zatim co uroky na bezne pujcky jsou priblizne 2x vetsi a uroky na kreditni karty jsou vice nez 3x vetsi, nekdy az pres 20% rocne na pujcky v hotovosti. Navic ta cast splatky hypoteky na osobni rezidenci ktera predstavuje uroky /u hypoteky na 20, 25 let je to kolem 2/3 az 4/4 splatky/, muze byt odectena z prijmu pri priznavani dani, takze pokud muze americky danovy poplatnik pouzit svoji danove a jinak zvyhodnenou hypoteku na vykryti jinych nakladu je to obrovska vyhoda.
Dalsi obliben propaganda , rozsirovana casto i americkymi bankami, je o tom, jak vzrostlo zadluzeni Americanu za poslednich 20 let. napr. tatka dluzi na kreditni karte 5 tisic, mamka jeste vic treba 10 tisic a deti jsou na studiich na universite a uz maji take kreditni karty s dluhem, cela rodina dohromady dluzi 20 tisic, treba i 40 tisic. No a co??? . Na druhe strane tatka s mamkou maji v soukromych penzijnich fondech, ktere pred 20 lety sotva zacinaly, nejakych 100 tisic dolaru, dale ten dum co pred 20 lety koupili za 100 tisic na uver tak uz na nem dluzi jenom 30 tisic a nyni ma cemu 350 tisic. Samozrejme ze v bilanci bank se ukazuji jenom dluhy na kartach a na baraku ale neukazuji se tam investice ktere jsou v akciich a v nemovitostech a banky zavidi investicnim spolecnostem priliv penez, protoze drive si Americano ukladali vsechny penize a uspory do bank za smesny urok a akcie byly jenom pro bohate, nyni je to lidovy sport a akcie firem vlastni 2/3 americkych domacnosti a americke banky rvou o tom jak je spolecnost zadluzena. No a tyto nesmysly prebiraji lide jako pan Zabza a vytrubuji je do sveta. Primlouvam se za nej aby mu Patria zaplatila vylet do Ameriky aby se podival. Protoze i kdyz Ameriku moc rad nema, presto o ni pise daleko vice nez o jakekoli jine zemi a je uz nacase aby se konecne seznamil s tim o cem tak casto pise a usetril nas od cteni tech svych pubertalnich hovadinek.
J Podhradsky
Pan Podhradský velice správně vyhodnotil situaci s hypotékami v Americe. Konkrétní situace: dům koupen v roce 71 na hypotéku 6%, vyplacen v roce 91 se skutečnou hodnotou 4x větší než nákupní cena. V roce 95 použit jako další zástava na novou hypoteku,rovněž 6%, přestavěn. Dnešní hodnota domu 10x původní kupní ceny anebo 3,5x původní ceny plus dodatečná investice. Nesplacená část hypotéky předtavuje 10% hodnoty domu a každou měsíční splátkou se dále zmenšuje. Takže pokud by majitel měl náhodou nějaké finanční potíže múže dům vždy prodat a zůstává mu 90% hodnoty v ruce. Múže se přestěhovat do menšího domu, kondomínia, etc. Velký zisk díky příznivé daňové politice která jde nazpět po desetiletí a zahrnuje obě politické strany.
Expat
Eric Railip
Ano, může dům vždycky prodat a dostat 90% jeho hodnoty. Otázka ja, jaké hodnoty. Hodnota je subjektivní, a pokud bude pordávat více lidí, tak se ta cena může snížit klidně na 10% toho, co stojí dnes. A to je ten problém. Někde jsem četl článek (bohužel jsem ho nemohl najít)...: Představte si 0% úrokovou sazbu. Nebo půjčku, za kterou budete platit úroky. To vše tu dnes je.... A vy se divíte, že se lidi zadlužují? Reakce lidí je naprosto normální. Naprosto nenormální jsou ty úrokové sazby.
ondra
Mark Twain (nevím zda p. Ondra o něm někdy slyšel) svého času řekl:"Kupujte půdu, přestali jí vyrábět." Za 36 let v USA jsem ještě neviděl ceny realit klesnout. Někdy cena šla nahoru mírně, jindy prudce, někdy stagnovala. To má co do činění s demografickými trendy a s ekonomikou. Navíc čtenáři Patrie, a možná ani p. Žabža, neví že v USA platí jiná formule na hypotéky než jak je běžné v Evropě. Měsíční splátky jsou konstatní počas celé životnosti hypotéky, což může být i 30 let. Pokud se týká hypotéky v uvedeném příkladě koupeného domu v roce 71 tak poslední splátka v roce 91 byla v dolarech tatáž jako první splátka v roce 71. Jenom ten dolar už nebyl stejný leč daleko levnejší. Plat splátce hypotéky byl v roce 91 6x vyšší jako v roce 71. Mzdy a platy rostou každý rok, hypotéka se nehýbe. Navíc, pokud úrokpvá sazba se zvyšuje tak sazba hypotéky je neměnná (s vyjímkou t.zv. ARM hypoték které se pohybují s mírou úrokovou). Banka nemůže sazbu na fixní hypotéce zvýšit. Naproti tomu, poklesne-li úroková sazba potom ten kdo si peníze půjčil může tuto hypotéku refinancovat za nižší úrok bez problémů. Tato flexibilita způsobila v posledních dvou letech kdy na jedné straně úrokové sazby prudce poklesly a na straně druhé ceny realit prudce stouply, že spousta majitelů těchto realit refinancovala domy za nížší sazby na podstatně větších hodnotách kterýmžto pádem se spoustě lidem dostalo do rukou spousta peněz kterí byli právě v převážné většině použity na přestavování existujících obydlí a na stavbu nových. Ti, kdož v ČR sledují ekenomické trendy tady vědé, že v posledních letech stavebnictví tady prožívá zlaté časy. Takže komentář pana Ondry a jiných jemu podobných je povídání o věcech o kterých nemají ani páru.
Eric Railip
AMR, a bankovní sektor: http://www.mises.org/fullstory.asp?control=1480
Pokles úrokové míry se už nemůže opakovat - takže pokračování minulého trendu je nemožné, nejoptimističtější odhad je stagnace cen. V případě růstu úrokové sazby dojde u AMR ke krachu domácností, u fixních ke krachu bank (už chápete, proč banky prosazují AMR?). Všude, kam se podíváte, se objevuje inflace (ceny jídla rostou o desítky procent, ceny energie kolem 10%). Že problém začínajá vidět i Fed: http://www.mises.org/fullstory.asp?control=1463 . Jaký je důvod, aby ceny nemovitostí rostly? 30ti letý růst cen nemovitostí neznamená, že budou růst dál. Pokud v ekonomice rostou ceny všeho, nazývá se to inflace. Takže nám rostou ceny jídla, energie, nemovitostí. Kde klesají? Nikde. Jaká je budoucnost? Buď inflace - reálná cena nemovitostí klesne, nebo deflace - nominální cena klesne. Přírodní zákon se nedá odvolat.
ondra
Ekonomika USA je velmi předlužená (NPV budoucích příjmů a výdajů staátního rozpočtu je MINUS 44 bilionu USD)a je třeba se těchto dluhů zbavt. Obávám se však, že jiné vyspělé země na tom nejsou o moc lépe.
Proto existují v budoucnu v zásadě 2 možnosti - velká infalce (pokles reálné hodnoty dluhů) a sní spojena v lepším případě stagnace (ala 70. léta) nebo deflace (krachy + odpisy nedobytných dluhů) a sní spojená krize (ala 30. léta).
Deflace se Fed bojí jak čert kříže a proto tiskne peníze ostošest.
Honzajs
To, že něco neklesá posledních 36 let není důvod, aby top rostlo donekonečna. Spíše bych se obával poklesu PRÁVĚ PROTO, že již 36 let nepřetržitě rostou.
AR? hypotéky jsou nyní velmi poulární, a většina refinancování je právě přes ARM. Takže dlužníci nemají foxované současné rekordně nízké úroky.
Peníze vytažené z refinancování hypoték byly ve velké míře použity na SPOTŘEBU a nikoliv úpravy nemovitostí.
JE TO BUBLINA.
Honzajs
"Tito lidé" možná páru nemají. Soudil bych ale, že Bill Gross z PIMCA páru má. A ten ve svých měsíčních "outloocích" obává přesně tohoto vývoje. Co vy na to?
král
Pokud by to bylo tak, jak říkáte, nebyl by zásadní problém.
Zádrhel je ale v tom, že nemovitosti nejsou zadluženy pouze z 10%, ale velké množství nemovitostí je zadluženo mnohem více (až 80-90%). V případě poklesu nemovitostí a jejich prodeji by pak vlastník nemusel dostat nic, v horším případě by mu ještě nějaký ten dluh zbyl.
Navíc lidé sice čerpají vyšší a vyšší hypotéky kryté rostoucí cenou domu, ale peníze takto získané nepoužijí na přestavbu. ale koupí si za ně např. auto...
Honzajs
.. dnes skoro 70% američanů [díky hypotékám] vlastní to v čem bydlí.... Hloupá otázka: pokud mám na barák hypotéku, tak ho vlastním, nebo ne? Já bych řek, že ne. Ohledně penzijních fondů - co myslíte, že penzijní fondy dělají s těmi penězi? Uloží je do státních dluhopisů. Co udělá stát? Utratí je. Tak kdo má ty peníze, které jsou ve fondech? NIKDO. Než něco takového napíšete, zkuste chvíli přemýšlet: od kud se vzaly ty peníze? Jak je možné, že všichni žijí na dluh? NĚKDE se to muselo vzít, není možné aby "finanční produkt", jehož důsledkem je jenom pár záznamů v počítači, z ničeho nic dodal "zdroje" pro stavbu bytů. Navíc spousta lidí je na "adjustable mortgage rate" a stoupají ceny prakticky všech komodit. Co se stane, až Fed zvýší sazby? Co se stane, když Fed sazby nezvýší? A při úvaze nad tímto tématem si přečtěte esej "Co je vidět a co není vidět" od F.Bastiata.
ondra