Hledat v komentářích
Investiční doporučení
Výsledky společností - ČR
Výsledky společností - Svět
IPO, M&A
Týdenní přehledy
 

Detail - články

Daňové dopady vkladu nemovitosti do základního kapitálu obchodní společnosti u fyzické osoby – podnikatele

20.8.2001 16:25
Autor: 

V poslední době se čím dál častěji setkáváme u našich firem se zvyšováním základního kapitálu či se zakládáním společností vkladem nemovitosti. Jedná se o poměrně oblíbenou operaci našich podnikatelů. Důvodem je fakt, že samozřejmě působí na obchodní partnery lépe společnost s vysokým základním kapitálem, než firma se základním kapitálem ve výši zákonného minima. Nicméně si již většina podnikatelů plně neuvědomuje daňové dopady uvedené operace. Pokusíme se je stručně nastínit v následujících řádcích.

Daňové dopady vkladu nemovitosti do základního kapitálu obchodní společnosti u vkladatele lze rozdělit zejména dle druhů daní, kterých se tato operace týká, a to:
1. daň z příjmů, případně daň z přidané hodnoty
2. daň z převodu nemovitostí
3. daň z nemovitostí

Daň z příjmů

Pro daň z příjmů je důležitá zejména skutečnost, že vkládaná nemovitost byla součástí obchodního majetku vkladatele.

Vklad do obchodní společnosti je pro vkladatele finanční investicí, není tedy ani účetním, ani daňovým nákladem. Tím se může stát v případě, že dojde k prodeji obchodního podílu nebo akcií získaných vkladem. Potom se proti příjmům z tohoto prodeje jako náklad započítává tzv. nabývací cena podílu, resp. akcií, která se rovná zůstatkové ceně vložené nemovitosti. Upozorňujeme na skutečnost, že při odlišném způsobu daňového a účetního odepisování se zůstatková cena daňová a účetní může lišit.

Příjem z prodeje akcií může být osvobozen od daně z příjmů za předpokladu, že doba mezi vyřazením akcií z obchodního majetku a jejich prodejem přesáhne 6 měsíců, respektive u obchodního podílu po uplynutí 5 let od ukončení podnikatelské činnosti.

Daň z přidané hodnoty

V případě daně z přidané hodnoty je třeba zodpovědět otázku, zda je vkladatel plátce DPH a zda převod nemovitosti na obchodní společnost je považován za zdanitelné plnění. Dále předpokládáme, že vkladatel je plátcem DPH.

Vklad nemovitosti do obchodní společnosti uskutečněný plátcem daně je zdanitelným plněním z hlediska DPH v případě, že je vkládána do osoby, která není plátcem daně z přidané hodnoty a vkladatel uplatnil při jejím pořízení odpočet daně, případně odpočet daně z obratu nebo dovozní daně nebo byla nemovitost pořízena za cenu bez daně nebo bez daně z obratu. Pokud je nemovitost vkládána do osoby, která je plátcem daně z přidané hodnoty, nejedná se o zdanitelné plnění. Převod pozemků je však od daně z přidané hodnoty osvobozen vždy. U staveb platí toto osvobození v případě převodu po více jak dvou letech od jejího nabytí. Základem daně je hodnota nepeněžitého vkladu zapsaná v obchodním rejstříku, která se rozumí jako cena včetně daně. Výpočet daně se tedy provádí jako součin ceny včetně daně a koeficientu.

Daň z převodu nemovitostí

Převod nemovitostí formou vkladu do základního kapitálu obchodní společnosti podléhá dani z převodu nemovitostí, je však od této daně osvobozen za předpokladu, že účast společníka ve společnosti nezanikne do 5 let od vložení nemovitosti do společnosti s výjimkou úmrtí nebo případu, kdy je mu nemovitost navrácena. Vkladatel jako poplatník daně podá přiznání k dani z převodu nemovitostí s uplatněním osvobození a po uplynutí pětileté lhůty je osvobození definitivní. Pokud však jeho účast v této lhůtě zanikne, je povinen tuto skutečnost oznámit správci daně do 30 dnů ode dne zániku účasti a uvést též způsob vypořádání (prodej podílu, akcií, příp. vyplacení vypořádacího podílu atd.). V tomto případě správce daně vyměří daň z převodu nemovitostí platebním výměrem. Nabyvatel, tedy obchodní společnost, je ručitelem za zaplacení této daně.

Daň z nemovitostí

Daň z nemovitostí se vyměřuje vždy dle stavu k 1. lednu příslušného roku, a to z pozemků a ze staveb, které jsou předmětem daně. Pokud tedy dojde ke změně vlastníka v průběhu kalendářního roku, nemění se výše daně ani poplatník v tomto období. Ke změně dochází až k 1. lednu roku následujícího po vkladu nemovitosti (resp. po dni právních účinků vkladu vlastnického práva k nemovitosti do katastru nemovitostí). Vkladatel přestává být poplatníkem a tuto skutečnost musí oznámit na příslušný finanční úřad:
- formou nového daňového přiznání k dani z nemovitostí podle stavu k 1.1. přísl. roku
- formou dílčího přiznání s uvedením rozdílů v daňové povinnosti k 1.1. přísl. roku
- formou oznámení správci daně, že daňová povinnost v jeho územním obvodu osobě vkladatele zcela zanikla

Zdanění daní z nemovitostí se odvíjí od charakteru využití pozemku nebo stavby, proto není možné generalizovat postup pro tuto oblast. Musíme v tomto případě odkázat na příslušný zákon č. 338/1992 Sb. v platném znění. Lze pouze upozornit na skutečnost, že vkladem do společnosti může u nemovitosti dojít ke změnám v jejím využití, což má za následek také změny v zatřídění do příslušné skupiny a sazby daně z nemovitostí.

(Ing. Miroslav Svoboda, TACOMA Consulting, a.s.)

(Tento článek připravila společnost TACOMA Consulting, a.s. , partner sekce Daně.)

Váš názor
Na tomto místě můžete zahájit diskusi. Zatím nebyl zadán žádný názor. Do diskuse mohou přispívat pouze přihlášení uživatelé (Přihlásit). Pokud nemáte účet, na který byste se mohli přihlásit, registrujte se zde.
Aktuální komentáře

Související komentáře
Nejčtenější zprávy dne
Nejčtenější zprávy týdne
Nejdiskutovanější zprávy týdne
Denní kalendář hlavních událostí
Nebyla nalezena žádná data