2010, 2011, nyní 2012? Více než kterýkoli jiný segment finanční krize je to americký trh nemovitostí a epidemie domů zabavených z nesplácených hypoték, co nepřestává dopadat na útlum americké ekonomiky. Každá zabavená nemovitost na průměru stojí americkou ekonomiku 225 tisíc dolarů. To odpovídá průměrnému rozsahu hypotéky, kterou si lidé brali na vrcholu realitního trhu, do roku 2007. Ztráty tak jdou do bilionů dolarů, které v důsledku dopadají na americké daňové poplatníky. Kdy bude lépe? Podle americké asociace zaměstnanců v realitách (NAR) bude rok 2012 rokem dosednutí trhu na dno a obratu. Do té doby ale bude muset strávit celkem 10 milionů zabavených nemovitostí. Letos před Vánoci jej čeká ještě jeden otřes: revize dat od roku 2007 do října roku letošního, která ukáže na mnohem horší statistiky o prodejích existujících domů a jeho hlubší slabost.
Asociace zaměstnanců v realitách (NAR) přišla s přiznáním. Část prodejů starších domů byla započtena ve statistikách více než jednou, problém postihuje i prodeje nových domů. Ukázala to vlastí revize dat NAR. Problém sahá až do ledna roku 2007, tedy k samému vrcholu trhu. „Všechny prodeje a další související data, která byla reportována od ledna roku 2007, budou zpětně revidována k horšímu. Prodeje byly slabší, než si lidé mysleli,“ uvedl mluvčí NAR Walter Malony. „Odhalili jsme, že část údajů na trhu nových domů neměla být započtena, některé prodeje starších realit figurovaly na více seznamech a byly tedy započteny opakovaně,“ dodal. Horší obrázek trhu amerických nemovitostí od roku 2007 se dozvíme ve středu 21. prosince. Malony dodal, že NAR vyvinula nový model, který umožní průběžné ověřování dat. Dosud jistotou bylo až sčítání obyvatel, tedy s periodou 10 let.
Krok NAR nemá mít dopad na vykazované průměrné ceny nemovitostí. Ty podle hlavního ekonoma Freddie Mac Franka Nothafta ještě v USA nenalezly dno a stát se tak má v roce 2012. „Do příštího roku očekáváme ještě pokles o 1 %, v roce 2013 by trh již měl obrátit k růstu o 2 %,“ uvádí ve výhledu Freddie Mac pro realitní trh v USA v roce 2012. Podle Nothafta část států USA již v roce 2011 vykazovala růst realitního trhu a ten bude v roce 2012 pokračovat. Jiné jsou ale zatíženy zejména stresovými prodeji domů, kam patří zejména ty zabavené z nesplácených hypoték. Ekonom Freddie Mac očekává, že v první polovině roku 2012 zůstanou hypoteční sazby velmi nízko díky pokračující operaci Fedu „Twist“. Více robustnosti se dle ekonoma má na trh realit dostavit ve druhé polovině příštího roku. Oživí podle něj stavebnictví a prodeje nových domů. „Tomu napomůže také trh nájemního bydlení. Očekáváme nárůst dokončených staveb k pronájmu s pěti a více byty, čímž by se celkový trh nových nemovitostní mohl zvednout o řádově 10 procent,“ uvádí výhled pro příští rok Nothaft.
Oslabení na druhé straně ekonom očekává v segmentu samostatných domů pro jednotlivé rodiny. Vysvětluje to tím, že velká část zájemců využila již letos nízkých hypotečních sazeb k novým úvěrům i refinancování, nebo ta „nešťastná část“ trhu skončila se zabavených domem pro neschopnost splácet. Zájem jednotlivců a jednotlivých rodin pak dle Nothafta ochladí také právě očekávaný růst sazeb na hypotékách (návazně na tržní sazby celkově) ve druhé polovině roku 2012 (kdy také skončí operace Fedu Twist). Od americké ekonomiky Nothaft příští rok očekává 2,5 % tempo růstu utlumení nezaměstnanosti k 8 procentům.
Nejpalčivějším průběhem, který zejména v posledních několika měsících sráží trh nemovitostí v USA a ceny na něm, je záplava domů, uvolněných na trh bankami z nesplácených hypoték. Podle dat Housing Predictor (HP) bylo dosud ve Spojených státech kvůli neschopnosti splácet nemovitostmi jištěný dluh zabaveno 4,2 milionu nemovitostí. To je v souladu s výhledem tohoto zdroje z března. Co už v souladu není, je výhled včetně roku 2012. Zatímco březnová zpráva do jeho konce počítala se 7,6 miliony zabavených nemovitostí, nyní odhad navýšila aktualizovaná zpráva na 10 milionů. očekávají, že se ještě více dlužníků dostane takzvaně pod vodu s cenou nemovitosti (pod dluh na hypotéce) v souladu s očekáváním NAR o ještě pokračujícím poklesu cen. „Dokud zákonodárci nezamezí rázným rozhodnutím epidemickému šíření úpadků hypoték, trh se nestabilizuje a ekonomika bude nadále slábnout,“ tvrdí analýza Housing Predictor. Společnost předpovídá ceny nemovitostí a vývoj realitního trhu na 250 lokálně vymezených trzích v 50 státech USA. Vláda Baracka Obamy na modifikace hypoték (tedy reálně jejich změkčení) uvolnila až 75 miliard dolarů, avšak na dobrovolné bázi pro banky. Dle je program bez závaznosti odsouzen k neúspěchu. „Epidemie zabavených domů z hypoték se podle našich odhadů může šířit až na každého šestého majitele domu či dokonce 25 procent všech hypoték,“ uvádějí .
Z vládního programu přes banky získalo úlevu v podobě modifikovaných podmínek hypotéky kolem 100 tisíc dlužníků. Asociace hypotečních bankéřů uvádí, že v jejím průzkumu každý třetí Američan odpověděl, že v případě dalšího poklesu cen domů nebude schopen zvládat závazky ze své hypotéky. 5,4 milionu hypoték je dle asociace nyní v některém ze stádií delikvence a hypoteticky směřuje k zabavení domů. To je zhruba 12 procent všech amerických hypoték.
(Zdroj: Bloomberg, CNBC, The National Association of Realtors, CoreLogic, Housing Predictor, Freddie Mac)