Debata o výhodách a nevýhodách různých právních forem bydlení je košatá. Nájem, nebo vlastnictví? Nebo snad přeci jen pomalu mizející družstevní systém? Ať už se kloníte k čemukoli, možná vás zaujme následující informace.
Případy zkrachovalých bytových družstev, v nichž představenstva utržená ze řetězu ponechala družstevníky v pozici nájemců cizích bytů, jsou dostatečně známé a kupující toto riziko při rozhodování o investici berou běžně v úvahu. Méně lidí ale tuší, že do problémů se mohou dostat i coby vlastníci bytů. Důvodem je ručení vlastníků jednotlivých bytů (jednotek, řečeno podivným žargonem zákona) za závazky společenství vlastníků. Přitom se jedná o riziko, které může mít dopad neméně závažný.
Co vlastně může napáchat špatný výbor společenství vlastníků jednotek nebo pověřený vlastník? Nemůže sice disponovat přímo s bytovými jednotkami, které jsou ve vlastnictví jednotlivých členů společenství. Avšak tito členové za závazky společenství ze zákona osobně ručí. Pokud by výbor nebo pověřený vlastník závazky společenství věřiteli neuhradil a soud potvrdil ručení jeho členů, hrozí těmto členům nakonec exekuce na jejich vlastní majetek. Jelikož výše ručení je omezena jen relativně (tj. poměrně dle velikosti spoluvlastnických podílů jednotlivých členů společenství), nikoliv absolutně (tj. určitou částkou), nelze v krajním případě vyloučit ani případ, že vlastník bytové jednotky bude ručit za závazky společenství ve výši přesahující hodnotu jeho bytu.
Jaké poučení z toho plyne? Není jen jedno. Vlastníci bytů se musejí zajímat o to, jaké smlouvy výbor společenství vlastníků jednotek či pověřený vlastník uzavírá a aktivně vykonávat svá hlasovací práva na shromážděních svého společenství. Pokud společenství objednává rekonstrukci domu, mají se vlastníci ptát statutárního orgánu, zda například akceptoval ve smlouvě smluvní pokuty ve prospěch stavební firmy. Co když nastane nečekaná situace na stavbě, společenství zastaví na čtvrt roku placení stavební firmě, bude se řešit, kdo za co může – jaká finanční sankce může za tu dobu společenství zatížit, pokud bude smlouva o dílo obsahovat drakonickou pokutu za každý den prodlení s úhradou platby?
Podle zákona o vlastnictví bytů navíc práva a povinnosti spojená s vlastnictvím jednotky a společných částí domu přecházejí spolu s jednotkou. Můžeme se ptát, zda se kupující bytů v Česku dostatečně zajímají nejen o samotný byt, ale i o finanční stav společenství vlastníků jednotek. Ošklivé překvapení může čekat i na pečlivého kupce. Mnoho rizik se ale odhalit dá. Prohlédněte si předem účetnictví společenství, jehož účetní závěrky by měly být založeny ve sbírce listin rejstříku společenství vlastníků jednotek u příslušného soudu, informujte se o stavu jeho bankovního účtu a výši fondu oprav, kterou si nechte doložit. Nechte si výborem či pověřeným vlastníkem potvrdit, jaké nevypořádané závazky společenství má; pokud probíhá velká investice na domě, nechte si vysvětlit její rozsah a jak je financována. A samozřejmě si nezapomeňte od prodávajícího nechat potvrdit v kupní smlouvě absenci jakýchkoliv závazků, které by na kupujícího nečekaně spolu s bytem přešly, a zřiďte si závazek odškodnění pro takové případy.
Až čas ukáže, zda se rozšíří standardní balíček informací, které poskytují realitní kanceláře zájemcům o koupi bytu. Mezi takové základní informace by mohly náležet například potvrzení statutárního orgánu společenství o neexistenci závazků svého člena, kopie výpisu z bankovního účtu společenství s potvrzením o výši fondu oprav či stručná informace o hlavních závazcích společenství vlastníků jednotek.