V českém právu se v současné době problematice vlastnictví bytů věnují dva stěžejní zákony: občanský zákoník a zákon o vlastnictví bytů. Občanský zákoník upravuje především obecné otázky týkající se vlastnictví; zákon o vlastnictví bytů pak podrobněji rozvádí zejména některá specifika spojená s koexistencí vlastníků více jednotek v jednom domě. Zákon o vlastnictví bytů upravuje rovněž vznik a existenci tzv. společenství vlastníků jednotek jako právnické osoby, která je způsobilá vykonávat práva a zavazovat se v určitých záležitostech.
Jedním z orgánů společenství vlastníků jednotek je tzv. shromáždění vlastníků jednotek, které se musí konat alespoň jednou ročně. Shromáždění je nejvyšším orgánem společnosti; je usnášeníschopné, jsou-li přítomni vlastníci jednotek, kteří mají většinu hlasů (podle podílu na společných částech domu). Shromáždění často rozhoduje o důležitých otázkách týkajících se domu včetně například modernizací nebo rekonstrukcí. Na základě usnesení mohou společenství vstupovat do smluv s dobou trvání několika let a zavázat se k zaplacení významných částek. Přitom za závazky společenství ručí vlastníci jednotek v poměru, který odpovídá velikosti spoluvlastnických podílů na společných částech domu.
Lze se na shromáždění nechat zastoupit?
Zajímavá otázka, kterou v praxi společenství často neřeší správně, vzniká v souvislosti s účastí na shromáždění a zastupováním nepřítomných vlastníků. Běžně se totiž stává, že se vlastník chce nechat na shromáždění zastoupit jinou osobou. Nejvyšší soud posuzoval podobný případ ve svém nedávném rozhodnutí a konstatoval, že právo účastnit se shromáždění přísluší pouze vlastníku jednotky a zákon nestanoví právo nechat se na shromáždění zastoupit. Shromáždění, na kterém nehlasoval pro příslušný návrh dostatečný počet „nezastoupených“ členů, tak nemuselo řádně přijmout příslušná usnesení, což by mohlo mít nedozírné důsledky i s ohledem na výše uvedené ručení vlastníků jednotek.
Dalším zcela běžným jevem, kterým se ale uvedené rozhodnutí nezabývalo, je domnělé „zastupování“ spoluvlastníky jednotek a manžely navzájem při účasti na shromáždění. Společenství často při přítomnosti jen jednoho spoluvlastníka na shromáždění vyžaduje plnou moc k zastupování ostatních spoluvlastníků; není neobvyklé ani požadování doložení plné moci k zastupování druhého manžela. Zdá se ale, že takový postup není zcela správný.
Spoluvlastníci jako společní členové
Spoluvlastníci jednotky jsou podle zákona o vlastnictví bytů společnými členy společenství. Při výkonu práv a povinností k jednotce postupují podle vzájemné dohody o hospodaření se společnou věcí, respektive na základě rozhodnutí spoluvlastníků; spoluvlastníci rozhodují většinou počítanou podle velikosti spoluvlastnických podílů (zákon ale stanoví možnosti obrany proti rozhodnutím většiny). Spoluvlastníci by tedy měli určit konkrétního spoluvlastníka, který se zúčastní shromáždění a bude na něm hlasovat ve vztahu jednotce, kterou mají ve spoluvlastnictví. V některých případech tak můžou vznikat pochybnosti, zda účast a hlasování na základě plné moci udělené jiným spoluvlastníkem byly platné. Pokud nikoliv, hrozí, že příslušné usnesení shromáždění nebylo přijato s dostatečným počtem hlasů.
Podobný problém vzniká v případě manželů. Účast a hlasování na shromáždění bude patrně představovat správu společného majetku, a proto není důvod, proč by si manželé měli vzájemně vystavovat plné moci (nezastupují se, nýbrž spravují společný majetek). V případě důležitějších usnesení shromáždění je ale z důvodu právní jistoty vhodné, aby byl učiněn souhlas obou manželů. Pokud se manželé zastupují na základě plné moci, existuje riziko, že někdo bude dovozovat, že souhlas manžela nebyl řádně udělen, a manželé tedy řádně nehlasovali pro přijetí rozhodnutí.