Svěřenecká smlouva je trojstranná smlouva, kterou uzavírá kupující, prodávající a správce svěřeneckého účtu (escrow agent), jenž vyplatí předmětnou částku poté, co jsou splněny podmínky stanovené ve svěřenecké, resp. v kupní smlouvě. Správce má výhradní dispoziční právo k prostředkům na účtu, s nimiž může nakládat pouze v souladu s podmínkami smlouvy, avšak zcela samostatně. V praxi to znamená, že i proti vůli svěřitele, tedy kupujícího, který by po uzavření takové smlouvy přestal mít o nemovitost zájem a požadoval například vložené peníze zpět. Zmocnění k dispozici s prostředky na svěřeneckém účtu je totiž zásadně neodvolatelné jak pro kupujícího, tak pro správce. V tomto ohledu je potřeba ve smlouvě pamatovat také na to, co dělat v případě, že správce účtu nemůže svou roli vykonávat, protože zemřel nebo – jedná-li se o advokáta nebo notáře – pozbyl oprávnění vykonávat nadále svou funkci. Pro takové případy je vhodné stanovit jinou osobu jako zástupce správce svěřeneckého účtu již při uzavření smlouvy.
Kdy smlouvu uzavřít?
Další riziko může spočívat také v okamžiku uzavření svěřenecké smlouvy. Svěřenecká smlouva by měla být uzavřena současně s kupní smlouvou, v opačném případě mohou nastat rozpory ve znění těchto smluv. Nejčastější chybou je, že samotná kupní smlouva má jiné podmínky pro vyplacení kupní ceny, než uvádí svěřenecká smlouva. Aby se tomu předešlo, může být stanoveno, že v případě vzájemného rozporu jednotlivých smluvních úprav bude mít přednost znění svěřenecké smlouvy, případně svěřenecká smlouva bude dodatkem smlouvy kupní.
Mezi největší problémy však patří určení, komu patří úroky plynoucí ze svěřeného depozita. Opět se nelze spoléhat na zákonná ustanovení, proto je třeba vycházet z konkrétní smluvní úpravy. V případě, že smlouva na takový případ nepamatuje, je potřeba vyřešit související otázku - kdy je splatná kupní cena. Od okamžiku splatnosti je potřeba veškerý úrok přičítat prodávajícímu. To platí i pro případ, kdy je smluvně dohodnuto, že kupní cena je splatná před vkladem vlastnického práva do katastru nemovitostí.
V této souvislosti dále vyvstává otázka, zda složení peněz do úschovy je splněním závazku kupujícího k zaplacení kupní ceny vyplývajícího z kupní smlouvy, nebo pouze jeho zajištěním. Judikatura Nejvyššího soudu potvrdila, že pokud je místem plnění kupní ceny za převáděnou nemovitost stanoven svěřenecký účet správce (což záleží na konkrétním ujednání v kupní smlouvě, resp. i přímo ve svěřenecké smlouvě), je složení předmětné částky na tento účet splněním závazku kupujícího a prodávající se v takovém případě nemůže bránit odstoupením od kupní smlouvy, pokud mu správce svěřeneckého vkladu kupní cenu následně nevyplatí. Pro kupujícího to znamená eliminaci rizik spojených například s případnou exekucí správce účtu a předejití nepříjemné situaci, kdy by musel zaplatit kupní cenu dvakrát.