Hledat v komentářích
Investiční doporučení
Výsledky společností - ČR
Výsledky společností - Svět
IPO, M&A
Týdenní přehledy
 

Detail - články
Na co je třeba myslet u svěřeneckého účtu při koupi či prodeji nemovitosti

Na co je třeba myslet u svěřeneckého účtu při koupi či prodeji nemovitosti

11.7.2013 5:00
Autor: Zuzana Heczková, KŠB

Svěřenecká smlouva je trojstranná smlouva, kterou uzavírá kupující, prodávající a správce svěřeneckého účtu (escrow agent), jenž vyplatí předmětnou částku poté, co jsou splněny podmínky stanovené ve svěřenecké, resp. v kupní smlouvě. Správce má výhradní dispoziční právo k prostředkům na účtu, s nimiž může nakládat pouze v souladu s podmínkami smlouvy, avšak zcela samostatně. V praxi to znamená, že i proti vůli svěřitele, tedy kupujícího, který by po uzavření takové smlouvy přestal mít o nemovitost zájem a požadoval například vložené peníze zpět. Zmocnění k dispozici s prostředky na svěřeneckém účtu je totiž zásadně neodvolatelné jak pro kupujícího, tak pro správce. V tomto ohledu je potřeba ve smlouvě pamatovat také na to, co dělat v případě, že správce účtu nemůže svou roli vykonávat, protože zemřel nebo – jedná-li se o advokáta nebo notáře – pozbyl oprávnění vykonávat nadále svou funkci. Pro takové případy je vhodné stanovit jinou osobu jako zástupce správce svěřeneckého účtu již při uzavření smlouvy.

Kdy smlouvu uzavřít?

Další riziko může spočívat také v okamžiku uzavření svěřenecké smlouvy. Svěřenecká smlouva by měla být uzavřena současně s kupní smlouvou, v opačném případě mohou nastat rozpory ve znění těchto smluv. Nejčastější chybou je, že samotná kupní smlouva má jiné podmínky pro vyplacení kupní ceny, než uvádí svěřenecká smlouva. Aby se tomu předešlo, může být stanoveno, že v případě vzájemného rozporu jednotlivých smluvních úprav bude mít přednost znění svěřenecké smlouvy, případně svěřenecká smlouva bude dodatkem smlouvy kupní.

Mezi největší problémy však patří určení, komu patří úroky plynoucí ze svěřeného depozita. Opět se nelze spoléhat na zákonná ustanovení, proto je třeba vycházet z konkrétní smluvní úpravy. V případě, že smlouva na takový případ nepamatuje, je potřeba vyřešit související otázku - kdy je splatná kupní cena. Od okamžiku splatnosti je potřeba veškerý úrok přičítat prodávajícímu. To platí i pro případ, kdy je smluvně dohodnuto, že kupní cena je splatná před vkladem vlastnického práva do katastru nemovitostí.

V této souvislosti dále vyvstává otázka, zda složení peněz do úschovy je splněním závazku kupujícího k zaplacení kupní ceny vyplývajícího z kupní smlouvy, nebo pouze jeho zajištěním. Judikatura Nejvyššího soudu potvrdila, že pokud je místem plnění kupní ceny za převáděnou nemovitost stanoven svěřenecký účet správce (což záleží na konkrétním ujednání v kupní smlouvě, resp. i přímo ve svěřenecké smlouvě), je složení předmětné částky na tento účet splněním závazku kupujícího a prodávající se v takovém případě nemůže bránit odstoupením od kupní smlouvy, pokud mu správce svěřeneckého vkladu kupní cenu následně nevyplatí. Pro kupujícího to znamená eliminaci rizik spojených například s případnou exekucí správce účtu a předejití nepříjemné situaci, kdy by musel zaplatit kupní cenu dvakrát.

KŠB

Váš názor
Na tomto místě můžete zahájit diskusi. Zatím nebyl zadán žádný názor. Do diskuse mohou přispívat pouze přihlášení uživatelé (Přihlásit). Pokud nemáte účet, na který byste se mohli přihlásit, registrujte se zde.
Aktuální komentáře
14.12.2017
22:01Americké trhy bez výraznějších zpráv mírně ztrácely, Teva si připsala 10%
19:25Zdánlivě nerozbitná investiční teze od Morgan Stanley
18:45Světový trh s ropou bude v prvním pololetí v přebytku, říká IEA
17:59Summary: Prodej větrníků, nákup filmů a internetová neutralita
17:35Pražská burza rostla třetí den za sebou, PX +0,52 %
17:10Disney koupí aktiva Foxu za 66 miliard dolarů. Měl by se Netflix bát?
17:02Technická analýza: Týden bohatý na události rozhoupal trh s ropou
16:30ECB euru další zisky nepřinesla, zatímco dolar využil dobré zprávy z ekonomiky  
15:15ECB výrazně vylepšuje prognózu, ale dál mává holubičími křídly
15:14Česká zbrojovka a.s.: Zápis z řádné valné hromady akciové společnosti
14:41Listopad znovu nastartoval americký maloobchod  
14:38České ekonomice došli lidé, její růst v příštím roce zpomalí
14:09INFOND investiční fond s proměnným základním kapitálem: Oznámení ohledně delistace investičních akcií
13:48ECB zlepšila výhled růstu v eurozóně a Draghi hýbe eurem. Sledovali jsme ŽIVĚ
13:35Konsorcium v čele s EPH kupuje většinu v druhé největší maďarské elektrárně
13:15Sazby v Británii beze změny, další proměny rétoriky tentokrát nepřišly
11:54Ifo: Německá ekonomika poroste příští rok nejrychleji od 2011
11:37Evropa před ECB ztrácí, Vestas Wind Systems +7 %
11:01Eurodolar přestal růst, když vyprchal efekt Fedu. Jsou tu ale data a přijde ECB  
10:44VIG (-0,19 %) spojí dvě české pojišťovny

Související komentáře
Nejčtenější zprávy dne
Nejčtenější zprávy týdne
Nejdiskutovanější zprávy týdne
Denní kalendář hlavních událostí
ČasUdálost
3:00Čína - Maloobchodní tržby, y/y
3:00Čína - Průmyslová výroba, y/y
9:30DE - PMI v průmyslu
10:00CZ - Běžný účet, mld. Kč
10:00EMU - PMI v průmyslu
10:30UK - Maloobchodní tržby vč. PHM, y/y
13:00UK - Jednání BoE, základní sazba
13:45EMU - Jednání ECB, základní sazba
14:30USA - Maloobchodní tržby, m/m
14:30USA - Nové žádosti o dávky v nezam.
15:45USA - PMI v průmyslu (Markit)