Hledat v komentářích
Investiční doporučení
Výsledky společností - ČR
Výsledky společností - Svět
IPO, M&A
Týdenní přehledy
 

Detail - články
Jak se dívá nový občanský zákoník na stavbu na cizím pozemku?

Jak se dívá nový občanský zákoník na stavbu na cizím pozemku?

5.5.2014 5:30
Autor: KŠB, KSB

Neoprávněnou stavbou bude za každých okolností stavba postavené stavebníkem s vědomím, že staví na cizím pozemku, aniž by k tomu byl oprávněn, tj. stavba postavená na cizím pozemku ve zlé víře. Ne vždy však musí jít v případě neoprávněné stavby o nekalý záměr stavebníka. Není vyloučeno, že stavebník bude stavět na určitém pozemku v domnění, že pozemek vlastní, ale posléze vyjde najevo, že kupní či darovací smlouva, kterou pozemek nabyl do svého vlastnictví, je z nějakého důvodu neplatná. Stavba jím postavená se tak najednou nachází na cizím pozemku. Může také nastat situace, kdy stavebník sice bude vědomě stavět na cizím pozemku, ale bude mít za to, že je k tomu oprávněn například dle nájemní smlouvy, smlouvy o věcném břemeni či smlouvy o právu stavby. Rovněž tyto smlouvy mohou být shledány neplatnými a z „oprávněné“ stavby se rázem stane stavba neoprávněná. Skutečnost, zda stavebník byl či nebyl v dobré víře, je přitom pro vypořádání stavebníka s vlastníkem pozemku zásadní.

Předchozí právní úprava preferovala, aniž by rozlišovala dobrou či zlou víru stavebníka, odstranění stavby na náklady vlastníka stavby. Teprve v případě, že odstranění stavby nebylo účelné a za předpokladu, že s tím souhlasil vlastník pozemku, přikázal soud stavbu do vlastnictví vlastníka pozemku. Vždy však za náhradu, kterou byl vlastník pozemku povinen poskytnout vlastníkovi stavby. Nakonec nebylo ani vyloučeno, že soud upravil poměry mezi vlastníkem pozemku a vlastníkem stavby jinak, například zřízením věcného břemene k pozemku tak, aby vlastník stavby mohl stavbu užívat a vůbec realizovat své vlastnické právo ke stavbě.

Nový občanský zákoník (NOZ) od 1. ledna 2014 zachovává možnost vlastníka pozemku domáhat se vůči stavebníkovi odstranění neoprávněné stavby, přednostně však stanoví řešení jiné. Platí totiž, že stavba zřízená na cizím pozemku připadá do vlastnictví vlastníka pozemku. To ale neznamená, že se stavba stane automaticky i součástí tohoto pozemku. Neoprávněnou stavbou totiž nemusí být nutně stavba trvalá, kterou nový občanský zákoník v souladu s takzvanou superficiální zásadou považuje za součást pozemku, ale může jí být i stavba dočasná, která součástí pozemku není.

Ke stavbě (ať již trvalé nebo dočasné) tedy nabude vlastnictví vlastník pozemku. Ten je však povinen vypořádat se určitým způsobem se stavebníkem. V tuto chvíli nabývá na významu, zda stavebník stavěl v dobré víře či nikoli. Osobě, která zřídila na cizím pozemku stavbu v dobré víře, má vůči vlastníku pozemku právo na účelně vynaložené náklady spojené se zřízením stavby. Nebyl-li stavebník v dobré víře, má práva a povinnosti pouze jako tzv. nepřikázaný jednatel, tj. veškeré následky plynoucí ze zřízení neoprávněné stavby jdou k jeho tíži.

Jak bylo uvedeno, není vyloučeno, aby se vlastník pozemku žalobou u soudu domáhal odstranění stavby. Soud tedy může na návrh vlastníka pozemku rozhodnout, že stavebník musí vlastním nákladem neoprávněnou stavbu odstranit a uvést pozemek do předešlého stavu. I v tomto případě je však soud povinen přihlédnout k tomu, zda ke zřízení stavby došlo v dobré víře či nikoli. Dobrá víra staví stavebníka pro případ sporu do lepší pozice oproti stavebníkovi, který stavěl na cizím pozemku ve zlé víře.

Stavebník má také za určitých okolností možnost domáhat se toho, aby mu vlastník pozemku pozemek převedl. Předpokladem ale je, že vlastník pozemku o zřizování stavby věděl, ale stavbu bez zbytečného odkladu nezakázal. Také vlastník pozemku může po stavebníkovi požadovat, aby od něj pozemek koupil. Nebude-li dosaženo dohody, ani to nevadí a stavebník či vlastník pozemku se může s návrhem, aby byl pozemek do vlastnictví stavebníka přikázán, obrátit na soud. Ten pak rozhodne i o výši náhrady, kterou bude stavebník povinen vlastníku pozemku za pozemek zaplatit.

Uvedené řešení nebude činit problémy tam, kde se neoprávněná stavba stane součástí pozemku (tj. v případě, že se bude jednat o stavbu trvalou). Stavba, která bude součástí pozemku, totiž v případě, že stavebník pozemek odkoupí, přejde do vlastnictví stavebníka automaticky spolu s pozemkem. Má-li se však uvedené ustanovení NOZ vztahovat též na stavby dočasné, tj. stavby, které součástí pozemku nejsou (jsou samostatnými věcmi), není zřejmé, jaký by měl být osud takové stavby. Stavebník a vlastník pozemku by se museli v tomto případě zřejmě dohodnout i na převodu samotné stavby, protože ta v duchu výše uvedeného pravidla sice připadla vlastníkovi pozemku, ale jelikož je samostatnou věcí, nepřešla by automaticky spolu s pozemkem do vlastnictví stavebníka. Lze předpokládat, že tento problém vyřeší teprve soudní praxe.

KŠB

Váš názor
Na tomto místě můžete zahájit diskusi. Zatím nebyl zadán žádný názor. Do diskuse mohou přispívat pouze přihlášení uživatelé (Přihlásit). Pokud nemáte účet, na který byste se mohli přihlásit, registrujte se zde.
Aktuální komentáře
14.12.2017
22:01Americké trhy bez výraznějších zpráv mírně ztrácely, Teva si připsala 10%
19:25Zdánlivě nerozbitná investiční teze od Morgan Stanley
18:45Světový trh s ropou bude v prvním pololetí v přebytku, říká IEA
17:59Summary: Prodej větrníků, nákup filmů a internetová neutralita
17:35Pražská burza rostla třetí den za sebou, PX +0,52 %
17:10Disney koupí aktiva Foxu za 66 miliard dolarů. Měl by se Netflix bát?
17:02Technická analýza: Týden bohatý na události rozhoupal trh s ropou
16:30ECB euru další zisky nepřinesla, zatímco dolar využil dobré zprávy z ekonomiky  
15:15ECB výrazně vylepšuje prognózu, ale dál mává holubičími křídly
15:14Česká zbrojovka a.s.: Zápis z řádné valné hromady akciové společnosti
14:41Listopad znovu nastartoval americký maloobchod  
14:38České ekonomice došli lidé, její růst v příštím roce zpomalí
14:09INFOND investiční fond s proměnným základním kapitálem: Oznámení ohledně delistace investičních akcií
13:48ECB zlepšila výhled růstu v eurozóně a Draghi hýbe eurem. Sledovali jsme ŽIVĚ
13:35Konsorcium v čele s EPH kupuje většinu v druhé největší maďarské elektrárně
13:15Sazby v Británii beze změny, další proměny rétoriky tentokrát nepřišly
11:54Ifo: Německá ekonomika poroste příští rok nejrychleji od 2011
11:37Evropa před ECB ztrácí, Vestas Wind Systems +7 %
11:01Eurodolar přestal růst, když vyprchal efekt Fedu. Jsou tu ale data a přijde ECB  
10:44VIG (-0,19 %) spojí dvě české pojišťovny

Související komentáře
Nejčtenější zprávy dne
Nejčtenější zprávy týdne
Nejdiskutovanější zprávy týdne
Denní kalendář hlavních událostí
ČasUdálost
3:00Čína - Maloobchodní tržby, y/y
3:00Čína - Průmyslová výroba, y/y
9:30DE - PMI v průmyslu
10:00CZ - Běžný účet, mld. Kč
10:00EMU - PMI v průmyslu
10:30UK - Maloobchodní tržby vč. PHM, y/y
13:00UK - Jednání BoE, základní sazba
13:45EMU - Jednání ECB, základní sazba
14:30USA - Maloobchodní tržby, m/m
14:30USA - Nové žádosti o dávky v nezam.
15:45USA - PMI v průmyslu (Markit)