O realitních transakcích, které proběhly na začátku letošního roku, jsme již informovali. Celková hodnota realitních transakcí, které proběhly v prvním kvartále 2016, činila 340 miliónů EUR. Na tomto objemu se z více než 50% podílely investice do mimopražských obchodních center, hypermarketů, supermarketů a retail parků. Meziročně klesl objem investic o 63% a mezikvartálně o 12%. Důvodem tohoto propadu byl zejména prodej nákupního centra Palladium a logistického parku Panattoni Park Prague Airport, které se uskutečnily v prvním čtvrtletí loňského roku (tyto dvě transakce představovaly 720 miliónů EUR z celkových 915 miliónů EUR zobchodovaných v prvním kvartále 2015). Největší transakcí, která se uskutečnila v prvním čtvrtletí, byl prodej portfolia Atrium European Real Estate společnosti Palmer Capital. Odhaduje se, že celkový objem transakcí v roce 2016 bude obdobný jako v loňském roce (cca 2,8 miliardy EUR).
Mezi kupujícími dominovali v prvním čtvrtletí čeští investoři, o české nemovitosti se však stále více zajímají investoři ze zahraničí. K tradičním kupujícím ze západní Evropy (Rakušané, Němci, Britové) se tradičně přidávají obchodníci z JAR, Číny, Vietnamu nebo Indonésie. Čínští investoři dostali od vlády zelenou k investicím mimo domácí trhy a dle analýzy společnosti Cushman&Wakefield v roce 2015 nakoupili v Evropě nemovitosti s hodnotou o 22% vyšší než tomu bylo v roce 2014 nicméně původní základna je velmi nízká.
Na realitním trhu pokračuje od začátku roku zvyšování cen a snižování výnosů, které má pokračovat i v průběhu zbytku letošního roku. Dle studie Trend Report 2016, který každoročně vydává Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí (ARTN), můžeme očekávat v letech 2016 a 2017 nárůst cen až okolo 5-6%. Podívejme se na situaci v jednotlivých sektorech
Maloobchod
Od roku 2014 jsme po předchozích letech utahování opasků konečně svědky růstu maloobchodních výdajů českých domácností a jejich spotřebitelské důvěry, růstu obratu obchodníků (ve 2015 o 3-5%) a růstu návštěvnosti obchodních center (ve 2015 o 2,63%). Více o českých maloobchodních tržbách ZDE.
Maloobchodní trh v ČR je nicméně již saturován a konkurence v mnoha lokalitách vysoká. Roční přírůstek nových ploch je v posledních letech velmi omezený – v roce 2015 bylo otevřeno pouze jedno nákupní centrum o ploše 26 000 metrů čtverečních (Central Kladno), v roce 2016 budou otevřena dvě obchodní centra o celkové ploše 34 400 metrů čtverečních (Aupark Hradec Králové, Galerie Přerov) a v roce 2017 další dvě s plochou 53 700 metrů čtverečních (rozšíření obchodního centra Chodov a Central Jablonec). Ani v dalších letech se neočekává výrazné zrychlení výstavby. Pro porovnání v předkrizových letech 2007 a 2008 bylo dokončeno necelých 200 000 metrů čtverečních nových ploch ročně.
V segmentu maloobchodních nemovitostí je potřeba rozlišovat mezi nejatraktivnějšími objekty nacházejícími se v Praze v lokalitě Na Příkopě a Pařížská, kde se výnosy dle společnosti Cushman&Wakefield v prvním kvartále pohybovaly na úrovni 4,25%, špičkovými retailovými parky s výnosností ve výši 7% a obchodními centry s výnosy okolo 4,75%. U všech třech typů nemovitostí došlo oproti předchozímu čtvrtletí k jejich kompresi o 0,25-0,75%, což je dáno zejména vysokou poptávkou a omezeným počtem prémiových investičních příležitostí. Očekává se, že nájemné na nejdražších pražských třídách a v nejatraktivnějších obchodních centrech v letošním roce poroste a nájem sekundárních nemovitostí zůstane stabilní nebo mírně poklesne.
Odhaduje se, že zatímco tradiční konzervativní investoři se budou i nadále přebíjet, aby svá portfolia doplnili o prémiová aktiva, kterých je nedostatek, zajímavou příležitost přinesou oportunistickým investorům nemovitosti s potenciální přidanou hodnotou. Nůžky mezi špičkovými a sekundárními aktivy však zatím mají zůstat rozevřené.
V současné době zaznamenávají investice do maloobchodních nemovitostí boom. O vůbec největší obchod se postarala britská společnost Palmer Capital, která od Atrium European Real Estate koupila pro fond Lighthouse za 100 milionů EUR portfolio hypermarketů a obchodních areálů rozmístěných po celém Česku. Další transakce jsou shrnuty níže.
Na prodej je aktuálně 15 nákupních center napříč Českou republikou - v Praze, Brně, Ostravě, Olomouci, Kladně. V Praze prodává Ikea Avion Shopping Park na Zličíně, v Brně je na prodej Olympia Brno vlastněná společnostmi Rockspring a ECE, do finální fáze akvizice postoupil prodej OC Letňany, jehož novým majitelem se stane americká investiční korporace CBRE Global Investors.
Investoři by měli při svém rozhodování vzít v úvahu aktuální trendy jako například rozmach e-commerce, stírání hranice mezi kamennými prodejnami a e-shopy nebo zkrácování vzdálenosti, kterou jsou spotřebitelé ochotni za svým nákupem podniknout.
Průmysl
O posledním vývoji na trhu s průmyslovými nemovitostmi si můžete přečíst ZDE.
Výnos špičkových industriálních nemovitostí se dle společnosti Cushman&Wakefield pohybuje aktuálně na úrovni 6,75%, dle a CBRE dokonce 6,5%. Koncem roku 2016 může dojít k další mírné kompresi. Institucionální investoři mají zájem o industriální aktiva, nicméně specifikem trhu s průmyslovými nemovitostmi je minimum špičkových objektů, které jsou na prodej. Většina developerských společností se svých staveb po jejich dokončení nezbavuje - například CTP, která ovládá více než 50% celého industriálního trhu, P3 nebo Prologis. Jedním z mála developerů, kteří se divesticím nevyhýbají, je Panattoni.
Oproti roku 2015 se sice očekává letos zpomalení ekonomického růstu, stále však nad průměr Evropské unie. Trh s průmyslovými nemovitostmi tedy pravděpodobně nadále poroste a poptávka zůstane silná, spekulativní výstavba proto může narůst. Nabídka je však poměrně omezená a pronajímatelé tedy zřejmě v nejlbižší době o svou silnou pozici nepřijdou.
I nadále se obchodují velká portfolia. Developer VGP uzavřel joint venture se společností Real Estate a největšího hráč průmyslového trhu, developer CTP, obnovil jednání o prodeji části svého portfolia.
Kanceláře
Výnosy nejatraktivnějších kanceláří se aktuálně pohybují na úrovni 5,5%, více informací ZDE.
I tento segment trpí nedostatkem prémiových aktiv, která jsou tradičně v hledáčku institucionálních investorů, tudíž i u kanceláří se dá očekávat růst zájmu o objekty v sekundárních lokalitách nebo o starší, avšak kvalitní nemovitosti se stabilizovaným přijmem. Objem dokončených projektů bude v roce 2016 rekordně nízký (pouze zhruba 26 000 metrů čtverečních ve čtyřech menších projektech), poptávka i nadále vysoká, což pravděpodobně vytvoří další tlak na výnosy.
Mezi poslední zveřejněné transakce kancelářského sektoru patří například prodej sídla na Náměstí Republiky společnosti , Rohan Office v Karlíně ČS nemovitostnímu fondu České Spořitelny, administrativního centra na Pankráci a Smíchově fondem Redside nebo vstup Ungelt Partners do kancelářského projektu ve Stodůlkách.
Co se týče aktuálních transakcí skupina CIMEX dokončuje akvizici kancelářské nemovitosti City West B1, Penta oficiálně zahájila proces prodeje Florentina, prodává kancelářskou budovu Na Příkopě 33 a PPF Real Estate dokončuje prodej City Tower ČS nemovitostnímu fondu České spořitelny.
Studentské ubytování a bydlení pro seniory – další potentciál?
V souvislosti s výnosovými nemovitostmi se stále častěji hovoří o zcela novém segmentu se značným potenciálem, kterým je studentské ubytování. Mnozí realitní profesionálové jej považují za díru na trhu, protože dokáže investorovi generovat poptávku zejména ze strany zahraniční klientely a tedy poměrně bezpečný příjem. Je pravděpodobné, že vytvořit ze studentského ubytování institucionální produkt, bude možné pouze v Praze, další větší města jsou s otazníkem.
Na trhu vidíme již první vlaštovky. V dubnu prodal realitní fond České Spořitelny CPDP2 administrativní komplex Podvinný mlýn soukromému českému investorovi, jehož záměrem je projekt o 11,000 metrech čtverečních zrekonstruovat a přestavět převážně na studentské ubytování.
Rozmach také zažívají různé formy bydlení pro seniory poskytující sociální a zdravotní služby. Například společnost EBM otevřela již dvě zařízení tohoto typu v Havířově a Hradci Králové, na konci roku bude dokončeno třetí v Praze, další jsou připravována v Liberci a Plzni. Poptávka je vzhledem k stárnoucí populaci silná a při uzavření dlouhodobé nájemní smlouvy s provozovatelem může i v tomto případě jít o zajímavou formu investice.
Hrozí přehřátí trhu?
Reality se těší v posledních letech mezi investory velké oblibě zejména kvůli zajímavé výnosnosti a velmi nízkým úrokovým sazbám. Vysoká poptávka po omezeném počtu prémiových nemovitostí na kancelářském, maloobchodním a průmyslovém trhu tlačí ceny vzhůru a dá se proto očekávat, že investoři stále častěji budou obracet svou pozornost také k sekundárním neboli méně atraktivním nemovitostem s možnou přidanou hodnotou. V současné době jsou nůžky mezi jejich výnosy a tedy i cenami stále rozevřené, pokud však poptávka po tzv. „béčkových“ objektech významně poroste a jejich cena se bude přibližovat těm prémiovým, může to vést k další bublině.