Víkendář: Jednoduché vylepšení trhu nemovitostí?

U opcí a futures se může zdát, že nejsou nijak propojeny s realitou a jde jen o nástroj, se kterým si hrají bohatí lidé. Jak ale poukazuje ekonom Tim Taylor, třeba na trhu se zemědělskými komoditami jde o naprosto praktický nástroj, který široce využívají zemědělci. Taylor na základě nově zveřejněné studie cituje několik příkladů, kdy jsou opce a futures ku pomoci, a následně se věnuje následující otázce: Proč tomu tak nemůže být na jednom z nejvýznamnějších trhů v ekonomice, na trhu s nemovitostmi?

Taylor poukazuje na novou studii, v níž se autoři věnují tomu, jak farmáři řeší nejistotu ohledně prodejních cen jejich produkce. V USA jim mohou pomáhat některé vládní programy, mohou také diverzifikovat plodiny tak, aby celkové portfolio chránili proti propadu cen. A rovněž mohou využívat futures a opce. Tedy kontrakty, které již dnes specifikují prodejní cenu v budoucnosti nebo dávají právo určitou cenu prodat či nakoupit.

Taylor poukazuje na to, že stejně, jako se farmáři snaží chránit proti propadu cen v době sklizně, jiné strany se zase snaží chránit proti neočekávanému růstu výkupních cen. Jde zejména o potravinářské společnosti či firmy vyrábějící krmiva. Ti všichni dohromady tak mají motivaci k tomu, aby uzavírali futures kontrakty či opční smlouvy nebo obchodovali na trhu s těmito deriváty. Proč se ale ti, kteří se obávají pohybu cen zemědělských komodit, mohou proti takovému pohybu chránit, ale ti, kdo se obávají fluktuací cen nemovitostí, tak činit nemohou?

Taylor v této souvislosti poukazuje na další novou studii, na které pracoval známý Robert J. Shiller a jeho kolegové. Ti v první řadě tvrdí, že u realit je mnohem těžší jasně specifikovat cenu, respektive produkt, za který bude cena zaplacena. U derivátů na zemědělské komodity je jasně definována plodina, odrůda, množství. Jenže v případě nemovitostí je složité definovat takové věci, jako je jejich kvalita, a toto měřítko nějak standardizovat.

Další komplikace spočívá v tom, že na trhu nemovitostí se pohybuje dlouhá řada subjektů, které by se rády zajistily proti propadu cen těchto aktiv. Ovšem na to, aby trh s deriváty fungoval, je třeba, aby existovala i řada těch, kteří by se chtěli zajistit proti růstu cen daného aktiva, zde tedy nemovitostí. A tak tomu v praxi být nemusí. Navíc se přidává technická komplikace. Například u opcí na akciovém trhu je jejich cena vytvářena díky tomu, že lze rychle koupit nějaké aktivum, které reprezentuje celý akciový trh. Pokud by ale investor vlastnil deriváty na trh nemovitostí, nemohl by jednoduše a rychle koupit reprezentativní portfolio realit. Takže by v této oblasti nemohla fungovat pravidla a postupy, které se používají při valuaci akciových opcí a dalších derivátů.

Na jednu stranu se tak můžeme skutečně ptát, proč ještě neexistuje trh s deriváty, které by zajišťovaly proti pohybu cen realit. Na stranu druhou je ale zřejmé, že jeho fungování by v praxi nebylo tak jednoduché, jako třeba u trhu s deriváty na zemědělské komodity. Taylor k tomu na základě Shillerovy analýzy dodává, že řada finančních krizí pramenila právě z prudkého pohybu cen realit. Platí to i o krizi roku 2008. Takže dobře fungující trh s deriváty by u realit vedle omezení rizika, kterému čelí jednotliví lidé a domácnosti, mohl omezovat i významná makroekonomická rizika.

Zdroj: The Conversable Economist