Nemovitostní trh je místem, kde se dříve než v jiných sektorech ekonomiky projeví nastavení měnové politiky a naopak vývoj na něm vyvolává rozsáhlé dopady do širší reálné ekonomiky, jak jsme se (tvrdě) přesvědčili u Spojených států, Irska či později a o to vlekleji Španělska. Proto patří k sektorům hlídaným centrálními bankami. Co si o vývoji v příštím roce myslí ČNB s využitím prognóz a dat svých, ČSÚ a dalších či představitelé americké měnové politiky?
Tuzemská ekonomika je od roku 2011 podporována zejména čistým vývozem při slabosti investic a domácí poptávky (spotřeby domácností stále výrazněji). Ruku v ruce od přelomu let 2010/2011 generuje stavebnictví záporný příspěvek k HDP, jako odvětví výrazně cyklické, závislé na domácí poptávce.
(Graf: ČNB)
Pod stabilizací vlažné kladné dynamiky úvěrů domácnostem i podnikům se podepsalo postupné snížení sazeb ČNB až k nule, růst ale, jak zdůrazňuje ČNB, zůstává slabý. Důvodem je mimo jiné výrazné zpřísnění úvěrových podmínek – bonitních kritérií bank. „Úvěry domácnostem stabilně rostou, objem korunových úvěrů nefinančním podnikům se začal zvyšovat,“ uvádí v prezentaci ČNB členka bankovní rady Eva Zamrazilová. Jaký lze na finančním východisku čekat vývoj cen a prodejů realit?
České reality 2013: Pokles cen u bytů, odolnost cen pozemků
Podle Evy Zamrazilové na tuzemském realitním trhu pokračuje zpomalení zahájené i dokončené výstavby, nastoupené po roce 2008, při stále vysoké rozestavěnosti. „Klesá podíl bytů prodaných před dokončením, stoupá doba od dokončení do prodeje a stoupá také variabilita úspěšnosti mezi developery z pohledu lokality a kvality,“ uvádí Eva Zamrazilová.
Ceny nemovitostí v současné době v ČR dle centrální banky odpovídají fundamentům s tím, že největší rozsah korence ČNB pozoruje u běžných „klasických“ bytů, pomalejší ale stabilní je naopak růst cen pozemků, který bude podle centrální banky pokračovat.
S korekcí cen zejména u bytů stoupl dle ČNB v sektoru developerů růst úvěrů v selhání postupně ze zhruba 8 procent k 14 i více procentům. „Podstatně nižší zůstává podíl úvěrů v selhání u hypoték domácností, kolem 4 procent,“ uvádí ČNB. Zde můžeme vysledovat „malou ochotu bank financovat developerské projekty“, o které slyšíme práce od developerů, zatímco hypotéky (zejména refinancování za současných nízkých sazeb) rostou vysoko nad dynamikou dalších úvěrových segmentů.
(Graf: ČNB)
Srovnání nabídkových a realizačních cen dle ČNB ukazuje, že na pražském nemovitostním trhu byl v letech 2006 až 2008 růst nabídkových cen nižší proti realizačním, letošek ale přinesl obrat. Ve zbytku ČR je naopak dle ČNB korekce rychlejší při sblížení dynamiky realizačních a nabídkových cen. Ukazatele udržitelnosti cen bytů, které ČNB sleduje, jak u poměru ceny bytu a mezd, tak u poměru ceny bytu a tržního nájmu, klesly na hodnoty nejnižší za posledních pět let. V případě cen, za které se byty nakonec skutečně prodávají, má ČSÚ k dispozici údaje naposled za letošní druhé čtvrtletí. U staršího bydlení ceny klesly o 5,7 procenta. V segmentu nových bytů mají statistici údaje jen za Prahu, kde ve druhém čtvrtletí nové bydlení zlevnilo o 3,4 procenta.
(Graf: ČNB)
Jmenovatele druhého indikátoru se týkají rostoucí výnosy z nájmu při klesajících tržních úrocích úvěrů na bydlení i výnosu 10letého dluhopisu. Pokles úrokových sazeb zajistil, že je ve všech regionech výnos z nájmu vyšší než z dluhopisů i nad úroky úvěrů z bydlení. Otevřen je tak prostor pro spekulativní nákupy realit. Dynamika je vyšší v regionech s celkově nižšími nájmy, jako je Ústí nad Labem či Ostrava.
Pro rok 2013 vnímá ČNB rizika vývoje realitního trhu ve směru jeho poklesu, což souvisí s nucenými prodeji bytů (růst úvěrů v selhání i s poklesem cen bytů), dalších možným poklesem ekonomické aktivity, s poklesem dynamiky reálných mezd také poklesem disponibilních příjmů domácností i dalších růstem nezaměstnanosti. „Zejména nízká aktivita v ekonomice a nižší růst reálných mezd naplnily riziko poklesu cen. Vysoká rizika v sektoru developerů přetrvávají,“ uvedla ČNB, pro kterou jde o střet mezi podporou ekonomiky a dohledu nad bankami a finanční stabilitou. „Pokles cen nemovitostí může pokračovat a předpokládané oživení se odkládá do roku 2014,“ uvedla členka bankovní rady ČNB Eva Zamrazilová.
Nemovitosti v Evropě a Státech: USA jako Irsko, Británie jako Španělsko
Z vrcholu realitní bubliny ve Spojených státech v roce 2006, kdy byly ceny realit řádově o 90 procent nad rokem 2000 dle propočtu ČNB, jsou ceny dnes již u hladiny dlouhodobě rovnovážného růstu. „Rozsah bubliny je srovnatelný s Irskem, Velké Británie se Španělskem. Za pozornost z pohledu hlídání realitní bubliny stojí „poklidně“ stabilně rostoucí ceny nemovitostí v Německu, Rakousku, Belgii či Francii. Stejně jakov České republice, klesají ukazatele udržitelnosti cen bytů na pětiletá minima v USA, Irsku i Španělsku.
(Grafy: ČNB)
Představitel americké měnové politiky v době, kdy se realitní bublina rozvinula, bývalý guvernér Fedu Alan Greenspan, dnes uvedl, že ceny amerických realit se mezi lety 2000 až 2006 více než zdvojnásobily a do budoucna se trh bude vyvíjet ve zcela jiných mantinelech v závislosti na celkové dynamice ekonomiky. „Novým normálem růstu ekonomiky budou 2 procenta,“ uvedl Greenspan.
(Zdroj: ČNB, Bloomberg, S&P Case Shiller, CNBC, Fed)