Hledat v komentářích
Investiční doporučení
Výsledky společností - ČR
Výsledky společností - Svět
IPO, M&A
Týdenní přehledy
 

Detail - články
Realitní trh 2013: Ceny bytů klesnou, pozemky hodnotu zvýší, oživí spekulanti. Co Evropa a USA?

Realitní trh 2013: Ceny bytů klesnou, pozemky hodnotu zvýší, oživí spekulanti. Co Evropa a USA?

6.12.2012 17:32
Autor: Josef Němeček, Patria Finance

Nemovitostní trh je místem, kde se dříve než v jiných sektorech ekonomiky projeví nastavení měnové politiky a naopak vývoj na něm vyvolává rozsáhlé dopady do širší reálné ekonomiky, jak jsme se (tvrdě) přesvědčili u Spojených států, Irska či později a o to vlekleji Španělska. Proto patří k sektorům hlídaným centrálními bankami. Co si o vývoji v příštím roce myslí ČNB s využitím prognóz a dat svých, ČSÚ a dalších či představitelé americké měnové politiky?

Tuzemská ekonomika je od roku 2011 podporována zejména čistým vývozem při slabosti investic a domácí poptávky (spotřeby domácností stále výrazněji). Ruku v ruce od přelomu let 2010/2011 generuje stavebnictví záporný příspěvek k HDP, jako odvětví výrazně cyklické, závislé na domácí poptávce.

001
(Graf: ČNB)

Pod stabilizací vlažné kladné dynamiky úvěrů domácnostem i podnikům se podepsalo postupné snížení sazeb ČNB až k nule, růst ale, jak zdůrazňuje ČNB, zůstává slabý. Důvodem je mimo jiné výrazné zpřísnění úvěrových podmínek – bonitních kritérií bank. „Úvěry domácnostem stabilně rostou, objem korunových úvěrů nefinančním podnikům se začal zvyšovat,“ uvádí v prezentaci ČNB členka bankovní rady Eva Zamrazilová. Jaký lze na finančním východisku čekat vývoj cen a prodejů realit?

České reality 2013: Pokles cen u bytů, odolnost cen pozemků

Podle Evy Zamrazilové na tuzemském realitním trhu pokračuje zpomalení zahájené i dokončené výstavby, nastoupené po roce 2008, při stále vysoké rozestavěnosti. „Klesá podíl bytů prodaných před dokončením, stoupá doba od dokončení do prodeje a stoupá také variabilita úspěšnosti mezi developery z pohledu lokality a kvality,“ uvádí Eva Zamrazilová.

Ceny nemovitostí v současné době v ČR dle centrální banky odpovídají fundamentům s tím, že největší rozsah korence ČNB pozoruje u běžných „klasických“ bytů, pomalejší ale stabilní je naopak růst cen pozemků, který bude podle centrální banky pokračovat.

S korekcí cen zejména u bytů stoupl dle ČNB v sektoru developerů růst úvěrů v selhání postupně ze zhruba 8 procent k 14 i více procentům. „Podstatně nižší zůstává podíl úvěrů v selhání u hypoték domácností, kolem 4 procent,“ uvádí ČNB. Zde můžeme vysledovat „malou ochotu bank financovat developerské projekty“, o které slyšíme práce od developerů, zatímco hypotéky (zejména refinancování za současných nízkých sazeb) rostou vysoko nad dynamikou dalších úvěrových segmentů.

002

(Graf: ČNB)

Srovnání nabídkových a realizačních cen dle ČNB ukazuje, že na pražském nemovitostním trhu byl v letech 2006 až 2008 růst nabídkových cen nižší proti realizačním, letošek ale přinesl obrat. Ve zbytku ČR je naopak dle ČNB korekce rychlejší při sblížení dynamiky realizačních a nabídkových cen. Ukazatele udržitelnosti cen bytů, které ČNB sleduje, jak u poměru ceny bytu a mezd, tak u poměru ceny bytu a tržního nájmu, klesly na hodnoty nejnižší za posledních pět let. V případě cen, za které se byty nakonec skutečně prodávají, má ČSÚ k dispozici údaje naposled za letošní druhé čtvrtletí. U staršího bydlení ceny klesly o 5,7 procenta. V segmentu nových bytů mají statistici údaje jen za Prahu, kde ve druhém čtvrtletí nové bydlení zlevnilo o 3,4 procenta.


005

(Graf: ČNB)

Jmenovatele druhého indikátoru se týkají rostoucí výnosy z nájmu při klesajících tržních úrocích úvěrů na bydlení i výnosu 10letého dluhopisu. Pokles úrokových sazeb zajistil, že je ve všech regionech výnos z nájmu vyšší než z dluhopisů i nad úroky úvěrů z bydlení. Otevřen je tak prostor pro spekulativní nákupy realit. Dynamika je vyšší v regionech s celkově nižšími nájmy, jako je Ústí nad Labem či Ostrava.

Pro rok 2013 vnímá ČNB rizika vývoje realitního trhu ve směru jeho poklesu, což souvisí s nucenými prodeji bytů (růst úvěrů v selhání i s poklesem cen bytů), dalších možným poklesem ekonomické aktivity, s poklesem dynamiky reálných mezd také poklesem disponibilních příjmů domácností i dalších růstem nezaměstnanosti. „Zejména nízká aktivita v ekonomice a nižší růst reálných mezd naplnily riziko poklesu cen. Vysoká rizika v sektoru developerů přetrvávají,“ uvedla ČNB, pro kterou jde o střet mezi podporou ekonomiky a dohledu nad bankami a finanční stabilitou. „Pokles cen nemovitostí může pokračovat a předpokládané oživení se odkládá do roku 2014,“ uvedla členka bankovní rady ČNB Eva Zamrazilová.

Nemovitosti v Evropě a Státech: USA jako Irsko, Británie jako Španělsko

Z vrcholu realitní bubliny ve Spojených státech v roce 2006, kdy byly ceny realit řádově o 90 procent nad rokem 2000 dle propočtu ČNB, jsou ceny dnes již u hladiny dlouhodobě rovnovážného růstu. „Rozsah bubliny je srovnatelný s Irskem, Velké Británie se Španělskem. Za pozornost z pohledu hlídání realitní bubliny stojí „poklidně“ stabilně rostoucí ceny nemovitostí v Německu, Rakousku, Belgii či Francii. Stejně jakov České republice, klesají ukazatele udržitelnosti cen bytů na pětiletá minima v USA, Irsku i Španělsku.

003



004

(Grafy: ČNB)

Představitel americké měnové politiky v době, kdy se realitní bublina rozvinula, bývalý guvernér Fedu Alan Greenspan, dnes uvedl, že ceny amerických realit se mezi lety 2000 až 2006 více než zdvojnásobily a do budoucna se trh bude vyvíjet ve zcela jiných mantinelech v závislosti na celkové dynamice ekonomiky. „Novým normálem růstu ekonomiky budou 2 procenta,“ uvedl Greenspan.


(Zdroj: ČNB, Bloomberg, S&P Case Shiller, CNBC, Fed)


Čtěte více:

Reality v CEE: Nepřízeň už v ceně, lepší pohled na Orco. Výhled pro český trh a Prahu? (analýza KBC)
20.9.2012 17:05
Krátkodobý výhled realitního sektoru v regionu střední Evropy zůstává ...
Americké reality: Započatá výstavba i povolení potvrzují čtyřletá maxima
17.10.2012 14:55
Zahájená výstavba nových domů ve Spojených státech i počet vydaných st...
Špatné úvěry španělských bank narostly nad 10 %, krizový scénář výchozím. Aukci pomohl rating
18.10.2012 11:25
Úvěry v selhání španělských bank v srpnu narostly na 178,6 miliardy e...

Váš názor
  •  
    27.12.2012 8:34

    Investice do bytu je jedna z nejhorších investic, kterou můžete udělat. Dát milion do bytu na pronájem to je šílenství . Milion na burze vám přinese větší zisk než pronájem bytu. Pronájem bytu lze přirovnat k penězům na běžném účtu. Cena bytu bude nadále klesat. Bytů se staví dostatek. Koupit lze jen některé nemovitosti, jen z některých je dobrý výnos. U bytů rozhoduje lokalita a kvalita. Takových bytů je na trhu velmi mizivé množství. Z projektů je to 1 z 100. Šílenstcví některých lidí pokračuje. Nepřemýšlí a koupí nemovitost, u které bude za 10 let stát dálnice a potom houfně sepisují petice. Stejné je to i na burze , většina lidí nepřemýšlí a udělá to. Nakupujte vždy jen v propadu, jedině tak dosáhnete zisku.
    Jezdec.
  • kuče za 4-6 mega
    11.12.2012 16:55

    domečky za 10,15 i 20 mega tot krásný výlev z ČEZka jo jo ceny nemovitostí budou klesat nejen 2013 ale i 14 ,15,16,17, a nejspíš tak kolem roku 2020 můžeme čekat nějaké (snad) oživení (v Japonsku boj s defalci a pokles cen nemovitosti rovných 20 let - a pak investuj do nemovitosti neb ji ve staří prodáž to je ale LEŽ a nesmysl :-) HU HUA HUA HAHAH V ČEZku PRO PITOMCE JAK DĚLANÁ) milá paní Zamrazilová holt v ČNB odborníci na pravých místech můůůůhehehehehe
    martík
    • Re: kuče za 4-6 mega
      3.1.2013 17:37

      jeste stesti ze je tu ta amnestia ... vezni vytahnou svoje ukryty kacky a skupi co sa da :)
      eple
Aktuální komentáře

Související komentáře
Nejčtenější zprávy dne
Nejčtenější zprávy týdne
Nejdiskutovanější zprávy týdne
Denní kalendář hlavních událostí
ČasUdálost
9:00CZ - PPI, y/y
11:00EMU - CPI, y/y