Hledat v komentářích
Investiční doporučení
Výsledky společností - ČR
Výsledky společností - Svět
IPO, M&A
Týdenní přehledy
 

Detail - články
Jak na financování domovů pro seniory? Pomoci může PPP

Jak na financování domovů pro seniory? Pomoci může PPP

23.12.2017 18:21
Autor: Redakce, Patria.cz

Stárnutí populace a nedostatek míst v domovech pro seniory závislých na péči třetích stran je aktuálně živě diskutovanou tematikou. Tento sektor je v současné době stále doménou státních organizací, nicméně vzhledem ke zvyšujícím se potřebám kapacit v budoucnosti převládají snahy o zapojení komerčních subjektů, a to jak formou spolupráce s veřejným sektorem (forma PPP – Public Private Partnership), tak komerční výstavbou nemovitosti a jejím povozem. Jak může pomoci PPP?

Forma PPP projektů není v České republice příliš rozšířená.  Jedná se o výstavbu nebo rekonstrukci a následný provoz domova se zvláštním režimem komerčním subjektem na základě koncesní smlouvy se zadavatelem (municipalita). Tato smlouva upřesňuje kvalitu a podmínky výstavby a provozu na dlouhé časové období, tj. až cca 25 let. Financování nákladů projektu je zajištěno komerčním subjektem ve formě kombinace vlastních zdrojů a bankovního financování. Nemovitost však zůstává ve vlastnictví zadavatele spolu s kontrolou ohledně kvality prováděných služeb. Tento přístup umožňuje zadavateli udržet si kontrolu nad provozem projektu, nicméně je náročný z pohledu přípravy, tj. času, nákladů a zkušeností s řízením těchto projektů. 

Podstatně rozšířenějším způsobem realizace je komerční výstavba zařízení do vlastnictví soukromého subjektu, který zajišťuje financování na své riziko a následně jej sám nebo prostřednictvím dalšího komerčního subjektu provozuje. Tento přístup v sobě zahrnuje vyšší míru flexibility, nižší časové nároky a náklady na samotnou přípravu. Financování je nejčastěji poskytováno ve formách nemovitostního financování nebo projektového financování.

Nemovitostní přístup je založen na financování účelové společnosti, která je také vlastníkem nemovitosti. Základním ukazatelem pro výpočet částky bankovního financování je tzv. ukazatel LTV („Loan to Value)“, který je poměrem výše úvěru a hodnoty zástavy (ocenění příslušné nemovitosti). LTV se zpravidla pohybuje mezi 65 % až 70 %.  Tento přístup zároveň předpokládá uzavření nájemní smlouvy s třetí stranou - provozovatelem.  Problematické je, že v mnoha případech je provozovatelem účelově založená společnost, jejíž finanční výkonnost a schopnost platit nájemné jsou závislé na očekávaných příjmech a nákladech souvisejících s provozem daného zařízení. Délka financování se odvíjí od délky nájemní smlouvy, maximálně však na období 5 až 10 let. S ohledem na delší dobu životnosti nemovitosti v porovnáním s délkou úvěru však není zůstatek úvěru ke dni splatnosti plně amortizován a je nutné zajistit nové financování. Tato skutečnost sebou přináší refinanční rizika související nejenom s rizikem zajištění nového úvěru, ale také rizikem případného nárůstu úrokových sazeb k datu refinancování. Problematickým bodem tohoto přístupu je zároveň skutečnost, že sleduje projekt z hlediska hodnoty nemovitosti a neřeší situaci, co nastane s ubytovanými klienty, pokud dojde k ukončení nájemní smlouvy, ať už po vypršení nájemního vztahu nebo z důvodů neplnění závazků provozovatele. Tuto slabou stránku nemovitostního přístupu řeší projektový přístup.

Projektový přístup je založen na detailní analýze budoucích peněžních toků v období výstavby a provozu zařízení na dobu poskytnutého úvěru, tudíž i veškerých smluvních vztahů vlastníka nemovitosti a provozovatele. V rámci tohoto principu musí být zajištěn přesun klientů provozovatele, resp. jeho zaměstnanců, na nemovitostní společnost tak, aby byla zajištěna kontinuita provozu a další péče o klienty zařízení. Základním ukazatelem, kterým se toto financování řídí, je Ukazatel krytí dluhové služby, který je poměrem mezi (i) provozními příjmy projektu po odečtení daní, výdajů spojených s provozem a tvorbou rezervního účtu oprav a údržby na zajištění provozuschopnosti zařízení (tj. nákladů životního cyklu) a (ii) dluhové služby, která zahrnuje splátku úroků, jistiny a nákladů na zajištění úrokového rizika. Výše tohoto ukazatele odráží tržní riziko a pohybuje se zpravidla kolem úrovně 1,5.  V porovnáním s nemovitostním přístupem lze dosáhnout vyšších částek úvěru a delší splatnosti.  %. Délka financování dosahuje až 20-ti let. Podíl výše úvěru na celkových projektových nákladech, do kterých se zahrnují kromě nákladů spojených s výstavbou také ostatní transakční náklady, náklady poradců a kapitalizované úroky a naplnění rezervního účtu dluhové služby, se pohybuje zpravidla mezi 20 % až 30 %. Důležitou podmínkou tohoto financování je kvalitní příprava projektu jak na úrovni vlastníka nemovitosti tak i provozovatele (včetně studie proveditelnosti a finančního plánu prokazujícího dostatečnou splátkovou kapacitu projektu), doložení schopnosti řídit projekt a adekvátní personální zajištění provozu.

Komerční financování těchto projektů je jedním ze způsobů, jak saturovat trh, nicméně nelze přehlížet důležité specifikum, tj. že se jedná o poskytování služeb lidem závislým na pomoci druhých. Z tohoto důvodů by měly být využity takové přístupy, které tuto skutečnost zohledňují. Jak už praxe ověřila, tak je v těchto případech nutné využití právě projektového přístupu, případně PPP, které zohledňují optimální péči o klienty a zajišťují kontinuitu provozu zařízení.

Autorkou textu je Magdalena Malaníková, Projektové financování ČSOB


 

Váš názor
Na tomto místě můžete zahájit diskusi. Zatím nebyl zadán žádný názor. Do diskuse mohou přispívat pouze přihlášení uživatelé (Přihlásit). Pokud nemáte účet, na který byste se mohli přihlásit, registrujte se zde.
Aktuální komentáře
22.10.2019
15:27Boeing stahuje americkou ekonomiku
14:54UPS doručil dobré zprávy, trhy ale čekaly ještě lepší (komentář analytika)  
14:00Trh START má nový přírůstek, boršovského zpracovatele kůží KARO
13:50Fed: Jsme lepší v projekcích, ale nevíme přesně proč
13:48Credit Suisse: Majetek domácností rostl o 2,6 %, mezi bohatými je poprvé více Číňanů než Američanů
12:20UBS: Pokles tržeb zmírnil příliv nových aktiv pod správou  
11:22EK: Rozpočty Itálie a Francie možná budou v rozporu s pravidly EU
11:07Posen: Kryptoměny bez regulace ne, na čele je Švédsko a Čína
10:13Kanadští liberálové zřejmě ztratili většinu, u moci ale zůstanou
10:05Lehká korekce včerejšího optimismu. Od Číny se pozornost opět přesune do britského parlamentu  
9:26Bance UBS kvůli slábnoucí ekonomice a nízkým úrokům klesl zisk o 16 procent
9:14Rozbřesk: Dluhy v unii klesají pomalu
8:58Optimismus kvůli obchodu přetrvává, burzy zřejmě otevřou lehce v plusu  
8:33UniCredit zvažuje, jak se zbavit pověsti italské banky
5:58Boone: Monetární politika sama nestačí, firmy brzdí špatná infrastruktura
21.10.2019
22:00Wall Street zahujeje týden růstem. Apple opět na rekordu
17:46Nové ekonomické myšlenky potřebujeme jako sůl. Ale z trochu jiné roviny
17:05Evropa roste na vyšší pravděpodobnosti dohody o brexitu, v Praze zářil Avast  
16:59Hlasování v Británii se odkládá, tržní optimismus však podporují zprávy z USA  
16:55Byty v Česku ve druhém čtvrtletí zdražily o desetinu na 60 700 Kč/m2

Související komentáře
Nejčtenější zprávy dne
Nejčtenější zprávy týdne
Nejdiskutovanější zprávy týdne
Kalendář událostí
ČasUdálost
Biogen Inc (09/19 Q3, Bef-mkt)
Harley-Davidson Inc (09/19 Q3, Bef-mkt)
Hasbro Inc (09/19 Q3, Bef-mkt)
Kimberly-Clark Corp (09/19 Q3, Bef-mkt)
Kuehne + Nagel International AG (09/19 Q3)
Lockheed Martin Corp (09/19 Q3, Bef-mkt)
McDonald's Corp (09/19 Q3, Bef-mkt)
NextEra Energy Inc (09/19 Q3, Bef-mkt)
Novartis AG (09/19 Q3)
Procter & Gamble Co/The (09/19 Q1, Bef-mkt)
Snap Inc (09/19 Q3, Aft-mkt)
Texas Instruments Inc (09/19 Q3, Aft-mkt)
UBS Group AG (09/19 Q3, Bef-mkt)
United Technologies Corp (09/19 Q3, Aft-mkt)
7:15Randstad NV (09/19 Q3)
8:00Husqvarna AB (09/19 Q3)
12:00Centene Corp (09/19 Q3)
13:00United Parcel Service Inc (09/19 Q3)
14:00HU - Jednání MNB, základní sazba
16:00USA - Prodeje starších domů
22:10Chipotle Mexican Grill Inc (09/19 Q3)
22:10Whirlpool Corp (09/19 Q3)