Hledat v komentářích
Investiční doporučení
Výsledky společností - ČR
Výsledky společností - Svět
IPO, M&A
Týdenní přehledy
 

Detail - články
Rozbřesk: Český realitní trh - na obzoru ochlazení, zatím ne pád

Rozbřesk: Český realitní trh - na obzoru ochlazení, zatím ne pád

21.10.2022 9:04
Autor: Jan Bureš & Jan Čermák & Dominik Rusinko, Patria Finance a ČSOB Finanční trhy

Ceny na českém realitním trhu pomalu začínají zvolňovat svůj růst. Nejedná se však o žádný pád, zatím spíše o pozvolné sešlapování brzdového pedálu. Ve druhém kvartále 2022 ceny stávajících bytů stále mezikvartálně rostly o 5,3 % (6,2 % v prvním kvartále 2022 a 7,3 % ve čtvrtém kvartále 2021). Výrazněji zpomaluje dynamika v hlavním městě, kde ceny stávajících bytů rostly jenom o 1,8 % mezikvartálně a ceny nových bytů prakticky stagnovaly.

Z našich analýz nadále vyplývá, že český realitní trh i tak zůstává výrazně nadhodnocený (o 25-30 %). Poslední čísla však ukazují, že “bublina” se dál nezvětšuje - jinými slovy reálné ceny nemovitostí nerostou rychleji, než ukazují fundamenty trhu (zejména nájemné, zaměstnanost a příjmy domácností). V základním scénáři předpokládáme, že ceny nemovitostí mohou v nejbližších kvartálech začít stagnovat nebo lehce klesat, celkově však za rok 2023 dojde pouze k výraznému zpomalení růstu (na 0,5 % z letošních zhruba 17 %). I to však povede k postupnému splaskávání bubliny, protože při vysoké inflaci budou reálné ceny nemovitostí klesat rychleji než reálné příjmy domácností i než reálná hodnota nájemného.

Co povede k dalšímu zvolnění dynamiky cen (v některých kvartálech i k poklesu)? Bude to zejména slabší poptávka, kterou tlumí hned několik souběžně působících faktorů. Na prvním místě to jsou vyšší úrokové sazby, které nepůjdou podle našeho názoru v nejbližších kvartálech výrazněji dolů. Vyšší úroky na jedné straně zhoršují dostupnost financování na druhé, současně zlepšují výnos alternativních bezpečných investic (státních dluhopisů nebo i spořících účtů). Poptávku současně ochlazuje také přísnější makro-obezřetnostní politika centrální banky. Znovu byl aktivován limit pro poměr dluhu k příjmům (DTI celkový dluh versus čistý roční příjem) a poměr dluhové služby k příjmům (DSTI měsíční splátka dluhu versus čistá měsíční mzda). V současné době činí tyto poměry 8,5 % a 45 % (méně přísné limity platí pro osoby mladší 36 let). Poměr výše úvěru k hodnotě zástavy (LTV výše úvěru versus hodnota zástavy) byl rovněž snížen na 80 % (90 % pro osoby mladší 36 let). Z úvěrů na bydlení čerpaných v roce 2021 by přibližně 25 % nesplňovalo současné limity poměru dluhové služby k příjmům. I proto objem hypoték poskytnutých v září tohoto roku meziročně poklesl skoro o 60 %. Poptávku na realitním trhu nebude ovšem tlumit pouze hůře dostupné financování, ale také přirozeně horší finanční situace domácností. Ty letos zažívají prudký propad reálné mzdy (až 10 %) a mzdy mohou kvůli setrvačnosti inflace reálně klesat i v průběhu příštího roku. A v neposlední řadě poptávku zcela přirozeně chladí vysoké ceny nemovitostí, které se relativně oproti příjmům českých domácností pohybují vysoko nad evropským průměrem. Naopak od výraznějšího poklesu cen na trhu nás bude chránit relativně slušná finanční situace českých domácností a zejména pak slabá nabídka potýkající se (v případě nových nemovitostí) s vysokými cenami vstupů.



*** TRHY ***

Koruna

Napětí na českém devizovém trhu relativně zvolnilo, a to nehledě na další zisky dolaru a špatnou náladu na globálních akciových trzích. Vystoupení Oldřich Dědka z ČNB, který připustil růst sazeb v případě výraznějšího tlaku na korunu, mohla sehrát určitou roli… Z našeho pohledu však reálně zatím k výraznějšímu posunu směrem k růstu sazeb v bankovní radě nedochází.

Eurodolar

Americká měna zpevňuje s tím jak rostou dolarové úrokové sazby. Trh práce v USA se zatím nijak zásadně neochlazuje a komunikace ze strany Fedu zůstává velmi jestřábí (viz např. včera Bullard). Na druhé straně euro by se mohlo rovněž teoreticky opřít o jestřábí sázky na růst sazeb ECB, avšak vše komplikuje svízelná (dluhová) situace Itálie.

 

Čtěte více:

Rozbřesk: Nemovitosti podle ČNB nadhodnoceny o 40 %, pokles jen v případě hlubších problémů
17.06.2022 9:04
Ceny nemovitostí na začátku roku nehledě na růst úrokových sazeb dál r...
Americké nemovitosti a atraktivita akcií stavebních firem podle UBS
22.07.2022 5:54
Zatímco CNBC poukazuje na některé indikátory naznačující na znatelné o...
Prasknutí čínské realitní bubliny bude otřásat ekonomikou několik let
14.10.2022 6:04
Vlna stimulů zaměřená na oživení čínského trhu s bydlením, která zahrn...

Váš názor
Na tomto místě můžete zahájit diskusi. Zatím nebyl zadán žádný názor. Do diskuse mohou přispívat pouze přihlášení uživatelé (Přihlásit). Pokud nemáte účet, na který byste se mohli přihlásit, registrujte se zde.
Aktuální komentáře
24.06.2024
16:17Reuters: Čínská firma Shein učinila krok ke vstupu na londýnskou burzu
14:49Jak dlouho vydrží období zvýšených sazeb? Podle dluhopisového trhu možná navždy
14:38Čína chce, aby EU do 4. července zrušila předběžná cla na její elektromobily
12:46Týdenní výhled: ČNB sníží sazby, ale o kolik? Francie se připravuje na volby, Micronu vzrostou tržby o téměř 80 %  
12:06Direct Financing s.r.o.: Oznámení o výplatě úrokového výnosu
12:02Jen znovu pod tlakem a slova nepomáhají. Ve vzduchu visí další intervence  
11:27J&T ARCH INVESTMENTS SICAV, a.s.: Shrnutí výsledků fondu v 1Q 2024
11:18Američtí žalobci doporučují vládě vznést trestní obvinění Boeingu
10:19WEBINÁŘ už tuto středu v 15:00 - Psychologie úspěšného investora s hlavním makléřem Pavlem Mokošem
9:53Důvěra v ekonomiku ČR se po měsíci poklesu vrátila v červnu k růstu
9:09Rozbřesk: Blíží se další napínavé zasedání ČNB, Česká měna pod tlakem vyhlíží ČNB a francouzské volby
8:41Valná hromada ČEZ rozhodne o dividendě, ČNB ve čtvrtek o sazbách  
6:05Goldman Sachs aktualizovala svůj užší výběr globálních tipů. Jedné evropské akcii připsala 63% potenciál
23.06.2024
14:30Slábnoucí poptávka po elektromobilech v USA vede výrobce k přímému i nepřímému snižování cen
9:21Víkendář: Marks o největší chybě investorů a základu svých úspěšných predikcí
22.06.2024
14:43Každoroční průzkum ESG společnosti Fidelity International odhalil, že společnosti mají i nadále zájem zapojit se do této problematiky
9:56Víkendář: Investiční zásady Howarda Markse
21.06.2024
22:00S&P 500 si přes slabý závěr týdne připsal další týdenní růst  
17:35Na co je ekonomie? Na predikce cyklu a recesí moc ne
17:08Tlak na trhy v závěru týdne vyvinuly technologie a expirace opcí  

Související komentáře
Nejčtenější zprávy dne
Nejčtenější zprávy týdne
Nejdiskutovanější zprávy týdne
Kalendář událostí
ČasUdálost
10:00DE - Index podnikatelského klimatu Ifo