Hledat v komentářích
Investiční doporučení
Výsledky společností - ČR
Výsledky společností - Svět
IPO, M&A
Týdenní přehledy
 

Detail - články
Rozbřesk: Český realitní trh - na obzoru ochlazení, zatím ne pád

Rozbřesk: Český realitní trh - na obzoru ochlazení, zatím ne pád

21.10.2022 9:04
Autor: Jan Bureš & Jan Čermák & Dominik Rusinko, Patria Finance a ČSOB Finanční trhy

Ceny na českém realitním trhu pomalu začínají zvolňovat svůj růst. Nejedná se však o žádný pád, zatím spíše o pozvolné sešlapování brzdového pedálu. Ve druhém kvartále 2022 ceny stávajících bytů stále mezikvartálně rostly o 5,3 % (6,2 % v prvním kvartále 2022 a 7,3 % ve čtvrtém kvartále 2021). Výrazněji zpomaluje dynamika v hlavním městě, kde ceny stávajících bytů rostly jenom o 1,8 % mezikvartálně a ceny nových bytů prakticky stagnovaly.

Z našich analýz nadále vyplývá, že český realitní trh i tak zůstává výrazně nadhodnocený (o 25-30 %). Poslední čísla však ukazují, že “bublina” se dál nezvětšuje - jinými slovy reálné ceny nemovitostí nerostou rychleji, než ukazují fundamenty trhu (zejména nájemné, zaměstnanost a příjmy domácností). V základním scénáři předpokládáme, že ceny nemovitostí mohou v nejbližších kvartálech začít stagnovat nebo lehce klesat, celkově však za rok 2023 dojde pouze k výraznému zpomalení růstu (na 0,5 % z letošních zhruba 17 %). I to však povede k postupnému splaskávání bubliny, protože při vysoké inflaci budou reálné ceny nemovitostí klesat rychleji než reálné příjmy domácností i než reálná hodnota nájemného.

Co povede k dalšímu zvolnění dynamiky cen (v některých kvartálech i k poklesu)? Bude to zejména slabší poptávka, kterou tlumí hned několik souběžně působících faktorů. Na prvním místě to jsou vyšší úrokové sazby, které nepůjdou podle našeho názoru v nejbližších kvartálech výrazněji dolů. Vyšší úroky na jedné straně zhoršují dostupnost financování na druhé, současně zlepšují výnos alternativních bezpečných investic (státních dluhopisů nebo i spořících účtů). Poptávku současně ochlazuje také přísnější makro-obezřetnostní politika centrální banky. Znovu byl aktivován limit pro poměr dluhu k příjmům (DTI celkový dluh versus čistý roční příjem) a poměr dluhové služby k příjmům (DSTI měsíční splátka dluhu versus čistá měsíční mzda). V současné době činí tyto poměry 8,5 % a 45 % (méně přísné limity platí pro osoby mladší 36 let). Poměr výše úvěru k hodnotě zástavy (LTV výše úvěru versus hodnota zástavy) byl rovněž snížen na 80 % (90 % pro osoby mladší 36 let). Z úvěrů na bydlení čerpaných v roce 2021 by přibližně 25 % nesplňovalo současné limity poměru dluhové služby k příjmům. I proto objem hypoték poskytnutých v září tohoto roku meziročně poklesl skoro o 60 %. Poptávku na realitním trhu nebude ovšem tlumit pouze hůře dostupné financování, ale také přirozeně horší finanční situace domácností. Ty letos zažívají prudký propad reálné mzdy (až 10 %) a mzdy mohou kvůli setrvačnosti inflace reálně klesat i v průběhu příštího roku. A v neposlední řadě poptávku zcela přirozeně chladí vysoké ceny nemovitostí, které se relativně oproti příjmům českých domácností pohybují vysoko nad evropským průměrem. Naopak od výraznějšího poklesu cen na trhu nás bude chránit relativně slušná finanční situace českých domácností a zejména pak slabá nabídka potýkající se (v případě nových nemovitostí) s vysokými cenami vstupů.



*** TRHY ***

Koruna

Napětí na českém devizovém trhu relativně zvolnilo, a to nehledě na další zisky dolaru a špatnou náladu na globálních akciových trzích. Vystoupení Oldřich Dědka z ČNB, který připustil růst sazeb v případě výraznějšího tlaku na korunu, mohla sehrát určitou roli… Z našeho pohledu však reálně zatím k výraznějšímu posunu směrem k růstu sazeb v bankovní radě nedochází.

Eurodolar

Americká měna zpevňuje s tím jak rostou dolarové úrokové sazby. Trh práce v USA se zatím nijak zásadně neochlazuje a komunikace ze strany Fedu zůstává velmi jestřábí (viz např. včera Bullard). Na druhé straně euro by se mohlo rovněž teoreticky opřít o jestřábí sázky na růst sazeb ECB, avšak vše komplikuje svízelná (dluhová) situace Itálie.

 

Čtěte více:

Rozbřesk: Nemovitosti podle ČNB nadhodnoceny o 40 %, pokles jen v případě hlubších problémů
17.06.2022 9:04
Ceny nemovitostí na začátku roku nehledě na růst úrokových sazeb dál r...
Americké nemovitosti a atraktivita akcií stavebních firem podle UBS
22.07.2022 5:54
Zatímco CNBC poukazuje na některé indikátory naznačující na znatelné o...
Prasknutí čínské realitní bubliny bude otřásat ekonomikou několik let
14.10.2022 6:04
Vlna stimulů zaměřená na oživení čínského trhu s bydlením, která zahrn...

Váš názor
Na tomto místě můžete zahájit diskusi. Zatím nebyl zadán žádný názor. Do diskuse mohou přispívat pouze přihlášení uživatelé (Přihlásit). Pokud nemáte účet, na který byste se mohli přihlásit, registrujte se zde.
Aktuální komentáře
19.09.2024
22:09Fed dodal akciím novou krev do žil, trhy oslavovaly "jumbo cut"  
17:39Fed konečně snížil sazby: Jak na to trh historicky reaguje a které akcie mají šanci stát se šampiony?  
16:58Wall Street se odpoledne připojuje k akciové jízdě  
15:38Britská centrální banka vsadila pauzu do snižování sazeb a libra okamžitě posílila. Chystá prodeje dluhopisů
15:13Pár poznámek k 50 bazickým bodům
13:49Než otevře Wall Street: DoorDash, Mobileye, Coinbase  
13:11NUPEH CZ s.r.o: Informace o předčasném splacení dluhopisu
13:02Rozpočtová rada: České veřejné finance směřují k udržitelnějšímu stavu
12:42Technická analýza: Udrží JPMorgan svůj růstový trend?  
12:13Tradiční tahanice "něco za něco" o financování americké vlády: Plán lídra republikánů selhal, další vývoj zatím nejasný
11:40Změna rozpočtu kvůli povodním: Letošní schodek naroste o 30 miliard korun, příští rok o 10 miliard
11:19Akcie se vezou na vlně optimismu. Fed posílil důvěru v příznivý výhled ekonomiky a měnové politiky  
9:01Rozbřesk: Fed se bojí nezaměstnanosti a tak startuje padesátkou. Pro korunu povzbuzením
8:37Fed snížil sazby o 50 bps, evropské futures zelenají. Investoři očekávají tzv. měkké přistání  
18.09.2024
22:07Jan Čermák: Fed se bojí nezaměstnanosti a tak startuje padesátkou
22:01Fed nasadil Wall Street pořádného brouka do hlavy  
20:27Prostor pro české firmy? ČEZ naváže strategické partnerství s firmou Rolls-Royce pro modulární reaktory
20:21Nová éra měnové politiky Fed začala. Zvolil agresívnější pokles sazeb tváří v tvář horšímu výhledu a hodlá v něm pokračovat
17:14Dluhopisy krátce před Fedem ztrácejí, zatímco Wall Street jen vyčkává  
16:38Pár úvah o férové hodnotě amerických akcií

Související komentáře
Nejčtenější zprávy dne
Nejčtenější zprávy týdne
Nejdiskutovanější zprávy týdne
Kalendář událostí
ČasUdálost
JP - Základní O/N úroková sazba