Rozbřesk: Růst cen nemovitostí zrychluje, kdy začne narážet na slabší poptávku?

Ceny bytů v ČR dál rychle rostou. Podle čísel zveřejněných v uplynulém týdnu realizované ceny bytů vzrostly v prvním kvartále meziročně o 15,8 %, což je nejrychlejší tempo růstu od poloviny roku 2022. Potvrzuje se tak to, co naznačovala v uplynulém měsíci a půl data z realitních kanceláří a nabídkové ceny bytů. A obrázek jen doplňuje podhled na vývoj na hypotečním trhu. Kombinace slabé nabídky, přetrvávajícího reálného růstu mezd a relativně nižších úrokových sazeb udržuje “v chodu” hypoteční byznys – meziroční růst objemu nových hypoték je necelých 42 %. I když ceny rodinných domů a pozemků pravděpodobně rostou pomaleji než byty, je jasné, že ceny nemovitostí v průměru porostou letos rychleji než nominální příjmy českých domácností. Co to znamená? Jednak se opět zhorší cenová dostupnost bydlení a současně s tím vzroste relativní nadhodnocenost českých nemovitostí.

Náš valuační model ukazoval na nejvyšší nadhodnocenost českých nemovitostí na konci roku 2021 – v předvečer energetické krize. Následně vysoká inflace srazila v letech 2022 a 2023 reálné příjmy a vysoké úrokové sazby omezily investiční poptávku po bytech – výsledkem bylo zastavení růstu cen a jejich mírný pokles v roce 2024. Nadhodnocenost spadla podle našeho modelu ze zhruba 30 % v roce 2021 na 7,5 % v roce 2023. V roce 2024 byl růst cen nemovitostí ještě mírný a míra nadhodnocenosti nijak zásadně nevzrostla, letos se však zdražování nemovitostí bude podle našich odhadů v průměru blížit deseti procentům (za celý trh) a míra nadhodnocenosti pravděpodobně naroste výrazněji.

V dalších letech bude růst cen dál živit především slabá nabídka, na kterou ukazují velmi slabé úrovně nových stavebních povolení i rostoucí ceny tržních nájmů (o cca 6 %). Poptávka však může mít časem problém držet krok s růstem cen a předpokládáme, že v horizontu tří až pěti let proto cenový růst spíše zpomalí do blízkosti 3-4 % tak, že nebude výrazně překonávat růst příjmů domácností. Delší období “velmi rychlého” růstu cen by se asi nelíbilo ani centrální bance, která se dnes na realitní trh dívá se značným znepokojením. A ostatně rychlý růst cen nájemného a imputovaného nájemného je jedním z důvodů, proč je s dalším poklesem sazeb velmi opatrná…

TRHY
Koruna
Koruna se drží v blízkosti 24,80 EUR/CZK a prakticky bez povšimnutí ponechává rostoucí napětí na Blízkém Východě i vyšší ceny ropy. Odhadujeme, že 10% nárůst cen ropy se kumulativně může projevit v české inflaci nárůstem o zhruba 0,2procentního bodu. To zatím není natolik výrazné, aby to změnilo náš výhled na měnovou politiku ČNB, ale další eskalace napětí a ohrožení dodávek ropy skrze Hormuzský průliv teoreticky situaci mohou změnit. 

Jinak v tomto týdnu budeme primárně sledovat červnový výsledek podnikatelských nálad a zasedání ČNB, která s vysokou pravděpodobností nezmění ani sazby ani lehce jestřábí rétoriku.

Eurodolar
Americký víkendový útok na Írán vyprodukoval jen relativně malou odezvu na eurodolarovém trhu. Měnový pár se dostal jen na krátko pod hranici 1,15 a stoupá opět zpět. Zdá se totiž, že Američané jsou s výsledkem bombového útoku spokojeni a nehodlají se angažovat více.

Tím pro trh vznikne šance věnovat se více datům, a to dnes konkrétně podnikatelským náladám v eurozóně. Sílící euro a klesající vývozy do USA mohou přivodit zhoršení podnikatelského sentimentu – zejména pak v průmyslu. Indexy PMI se přitom v eurozóně drží jen těsně na úrovni 50 bodů, takže eventuální propad by nemusel být eurem přivítán. Na druhou stranu data mohou být snad zastíněna situací v Iránu.