Hledat v komentářích
Investiční doporučení
Výsledky společností - ČR
Výsledky společností - Svět
IPO, M&A
Týdenní přehledy
 

Detail - články
Ceny nemovitostí v Evropě ještě nedosáhly dna, tvrdí studie

Ceny nemovitostí v Evropě ještě nedosáhly dna, tvrdí studie

2.5.2012 11:37
Autor: Václav Trejbal, Patria Online

Zatímco ceny domů ve Spojených státech umazaly téměř veškeré reálné zisky z posledních 20 let, Evropa má do podobné korekce ještě daleko (viz graf). Ceny zde možná ustoupily z maxim z roku 2007, ale například ve Velké Británii jsou na víc než dvojnásobku (po očištění o inflaci) oproti roku 1995. Co za tak velký rozdíl může?

reality

 

Pro řadu lidí je pořízení nemovitosti nejspolehlivější výnosná investice. Historická zkušenost takový předpoklad zpochybňuje. Neil Monnery v knize „Safe as Houses?“ na základě analýzy dat z realitních trhů několika zemí (často za několik století) ukazuje, že reálné ceny nemovitostí se v čase nemění nebo rostou maximálně o 1 % ročně. Dům lze tak považovat spíše za dobrého uchovatele hodnoty, než zaručenou cestu k bohatství.

O poslední realitní bublině v Irsku, Španělsku nebo Británii bylo napsáno hodně. Méně pozornosti se věnuje tomu, že ceny nemovitostí třeba v Německu nebo Švýcarsku se ve stejném období sotva hnuly. Najít zdůvodnění pro krátkodobější cenové fluktuace kolem dlouhodobého normálu, které by se dalo použít plošně na všechny trhy, je velmi obtížné.

Nejvíc pozornosti se soustředí na reálné úrokové míry. Podle názoru jedněch jsou hlavním viníkem stále vysokých cen nemovitostí v některých zemích západní Evropy právě nízké sazby centrálních bank. Avšak ty prudce klesly i ve Spojených státech. Dobrým ukazatelem pro nákupčího nemovitosti je rozdíl mezi průměrnou hypotéční sazbou a ročním tempem růstu mezd. Ten je nyní za mořem na nejnižší úrovni za posledních 24 let, a přesto se tamní realitní trh nemůže vzpamatovat.

Další možné vysvětlení odkazuje na nabídku. Podle něj se developeři na Floridě a v Kalifornii zbláznili a výsledkem jsou nekonečné řady prázdných domů. Přísné územní plánování v Británii naopak takovou nadměrnou produkci nedovolilo. Jenže ve Španělsku nebo Irsku je problém nadbytku domů rozsahem podobný situaci ve Spojených státech – a ceny na Malaze nebo v Corku nezkorigovaly tak výrazně.

Na hodnotu nemovitosti se také můžeme dívat jako na součet diskontovaných budoucích nájmů. Nabízí se pak domněnka, že s poklesem reálných sazeb musí nutně hodnota domu vzrůst (jelikož budeme diskontovat méně). Jenže sazby jsou dnes na extrémně nízkých úrovních kvůli obavám centrálních bank z budoucího hospodářského vývoje. Pokud se ukážou jako opodstatněné, nájmy v budoucnu určitě neporostu, spíš naopak. Studie Christiana Hotta a Terhi Jokipii podepřená tímto argumentem tvrdí, že ceny v Británii, Španělsku a Irsku se stále drží vysoko nad fundamentem, zatímco situace ve Spojených státech odpovídá dlouhodobému normálu.

Za realitní bubliny mohou podle autorů příliš nízké sazby držené příliš dlouho, čemuž se prý lze nejsnadněji vyhnout důslednějším dodržováním Taylorova pravidla. Výsledky studie také potvrzují, jak těžké je udržet vhodnou sazbu pro skupinu zemí typu eurozóny, jejichž realitní trhy i ekonomiky vykazují velkou různorodost. Jelikož je nemožné korigovat vývoj realitního trhu čistě s pomocí měnové politiky, je třeba přijímat specifická opatření na úrovni jednotlivých států. Těmi nejčastěji používanými jsou proticyklické kapitálové požadavky na banky, stropy na poměr hodnota hypotéky/cena nemovitosti pro klienty nebo zvláštní daně.

Co ale může za odlišný vývoj realitních trhů ve Spojených státech v Evropě? Podle sloupkaře týdeníku The Economist by mohlo být důvodem odlišné institucionální prostředí. Americké banky půjčovaly peníze lehkovážněji, ale po splasknutí bubliny razantněji zakročily proti neplatičům a se zabavováním domů si nebraly servítky. Sami zadlužení lidé také hbitěji reagovali na změněnou situaci a rychle si našli levnější bydlení. V Evropě byla vlastníkům domů projevena větší benevolence (třeba možnost výhodnějšího splácení hypoték v Maďarsku) a ti teď sedí a doufají, že ceny se ještě vzpamatují. Hypotézu potvrzují i údaje srovnávající likviditu realitních trhů. Zatímco v Irsku došlo oproti vrcholu bubliny k 83 % poklesu objemu uskutečněných prodejů, ve Spojených státech se objemy snížily jen o 46 %. 


 
(Zdroje: ČTK, The Economist, Housing Bubbles and Interest Rate)


Čtěte více:

Buffett: Ochota a schopnost Evropy překonat krizi mě od investic odrazuje. Amerika je zdravá se zásadní výjimkou - realit (+video)
14.11.2011 14:13
Legendární investor Warren Buffett dle svých slov každý den přemýšlí o...
Reality v regionu ještě růst nečeká, soudí KBC a bije na poplach před ředěním u Orka
6.2.2012 12:14
Ceny nemovitostí v rychle v rostoucích zemích Evropy ještě zůstanou po...
Americké reality: Banky mění strategii, domy už neudají ani za náklady. Obama podpoří i spekulanty
6.3.2012 15:46
Americký realitní trh se posunul do nové dimenze. Banky už nejsou scho...
Realitní kanceláře: Prodejům bytů se ve čtvrtletí dařilo. Ceny klesaly
4.4.2012 15:52
Na tuzemském trhu s nemovitostmi se v prvním čtvrtletí prodalo víc byt...
Realitní trh v USA mohou čekat světlejší zítřky. Prodeje nemovitostí na Floridě na 7letém vrcholu
23.4.2012 15:22
Započatá výstavba se již napřesrok dočká téměř zdvojnásobení a ceny do...

Váš názor
  •  
    2.5.2012 21:31

    tak, tak...to jsme dva...myslím , že spousta investorů a různých chytráků do nemovitostí se budou ještě v budoucnu divit, když zjistí , že jejich spekulativně nakoupené nemovitosti jsou za jejich pořizovací cenu neprodejné ! :-)
    ingkrtek
  •  
    2.5.2012 14:34

    Již delší čas říkám, že nemovitosti v české republice jsou předražené. Ještě tady není další korekce. V podstatě zůstali ceny stát.
    Jezdec.
Aktuální komentáře
15.12.2017
9:15Rozbřesk: ECB dál mává holubičími křídly - prognóza hlásá, že inflace cíle nedosáhne do roku 2020
8:15Trhy zřejmě v pátek zamíří níže. ČEZ může prodat elektrárnu Varna bulharskému kupci  
8:06Bulharsko schválilo prodej elektrárny Varna, kterou vlastní ČEZ
6:32Zapomeňte na bitcoin. Investoři do měn rádi českou nudu
14.12.2017
22:01Americké trhy bez výraznějších zpráv mírně ztrácely, Teva si připsala 10%
19:25Zdánlivě nerozbitná investiční teze od Morgan Stanley
18:45Světový trh s ropou bude v prvním pololetí v přebytku, říká IEA
17:59Summary: Prodej větrníků, nákup filmů a internetová neutralita
17:35Pražská burza rostla třetí den za sebou, PX +0,52 %
17:10Disney koupí aktiva Foxu za 66 miliard dolarů. Měl by se Netflix bát?
17:02Technická analýza: Týden bohatý na události rozhoupal trh s ropou
16:30ECB euru další zisky nepřinesla, zatímco dolar využil dobré zprávy z ekonomiky  
15:15ECB výrazně vylepšuje prognózu, ale dál mává holubičími křídly
15:14Česká zbrojovka a.s.: Zápis z řádné valné hromady akciové společnosti
14:41Listopad znovu nastartoval americký maloobchod  
14:38České ekonomice došli lidé, její růst v příštím roce zpomalí
14:09INFOND investiční fond s proměnným základním kapitálem: Oznámení ohledně delistace investičních akcií
13:48ECB zlepšila výhled růstu v eurozóně a Draghi hýbe eurem. Sledovali jsme ŽIVĚ
13:35Konsorcium v čele s EPH kupuje většinu v druhé největší maďarské elektrárně
13:15Sazby v Británii beze změny, další proměny rétoriky tentokrát nepřišly

Související komentáře
Nejčtenější zprávy dne
Nejčtenější zprávy týdne
Nejdiskutovanější zprávy týdne
Denní kalendář hlavních událostí
ČasUdálost
14:30USA - Empire State Manufacturing index
15:15USA - Průmyslová výroba, m/m