Hledat v komentářích
Investiční doporučení
Výsledky společností - ČR
Výsledky společností - Svět
IPO, M&A
Týdenní přehledy
 

Detail - články
SVJ podle nového občanského zákoníku: 4. díl. Stanovy – přichystejme si peněženky!

SVJ podle nového občanského zákoníku: 4. díl. Stanovy – přichystejme si peněženky!

21.10.2013 5:30
Autor: JUDr. Petra Mirovská, KŠB

Zásadní posun právní úpravy společenství vlastníků jednotek („SVJ“) v novém občanském zákoníku („NOZ“) spočívá především (1.) v nové úpravě formy stanov a jejich změn, kterou stávající zákon nepředepisuje, a (2.) v okruhu nových minimálních náležitostí stanov, které NOZ vymezuje. Dlužno dodat, že SVJ ztrácejí pomocnou ruku při tvorbě stanov, kterou nabízela dosavadní právní úprava v podobě vzorových stanov vydaných vládním nařízením. NOZ toto vládní nařízení ruší a s novými vzorovými stanovami již nepočítá.

Povinné notářské zápisy

Dosavadní zákon o vlastnictví bytů, který obsahuje úpravu SVJ, předepisuje zvláštní formu stanov pouze u jejich prvního znění. Toto první znění stanov tvoří dle stávající úpravy povinnou přílohu notářského zápisu o první schůzi shromáždění (jejím průběhu, volbě a složení orgánů a schvalování stanov), kterou je povinen původní vlastník budovy svolat nejdéle do 60 dnů po vzniku společenství. Ke změně stanov však není notářský zápis podle stávající úpravy zapotřebí.

NOZ tento stav mění. Stanovy i jejich změny budou nově formě notářského zápisu podléhat! NOZ stanoví z předepsané formy stanov výjimku pouze tehdy, pokud se bude SVJ zakládat prohlášením o rozdělení práva k domu a pozemku na vlastnické právo k jednotkám nebo ujednáním ve smlouvě o výstavbě. V takovém případě budou stanovy součástí uvedených dokumentů, u kterých NOZ formu veřejné listiny nevyžaduje.

Jakákoli změna přijatých stanov však bude muset formu notářského zápisu splňovat, a to na základě obecného ustanovení NOZ, které stanoví, že vyžaduje-li zákon pro právní jednání určitou formu, lze obsah právního jednání změnit projevem vůle v téže nebo přísnější formě. Nově se tedy bude muset každá schůze shromáždění SVJ, na které se bude rozhodovat o změně stanov, konat za účasti notáře, což pochopitelně SVJ finančně zatíží. A nebude se jednat o jediné výdaje. Nutno je počítat s náklady na přizpůsobení stanov nové právní úpravě, neboť vlastníci jednotek s neprávnickým vzděláním si patrně s doplněním stanov o nové náležitosti sami neporadí (nápomocná ruka v podobě vzorových stanov jim totiž již nebude k dispozici), a často i s náklady na zápis změn (např. v případě názvu) do rejstříku společenství vlastníků jednotek.

Povinné náležitosti stanov

NOZ upravuje minimální náležitosti stanov, které oproti stávajícím povinným náležitostem podstatným způsobem rozšiřuje. V důsledku toho budou prakticky všechna existující SVJ povinna své stanovy upravit a doručit je příslušnému krajskému soudu, který vede rejstřík společenství vlastníků jednotek.

Povinné náležitosti stanov SVJ jsou ve srovnání se stávající právní úpravou následující:

1.  Název SVJ, který bude muset vedle označení domu, pro který společenství vzniklo, nově obsahovat i slova „společenství vlastníků“. Současný zákon přitom vyžaduje pouze slovo „společenství“, v důsledku čehož řada SVJ nebude tuto podmínku splňovat.

2.  Sídlo primárně určené v domě, pro který SVJ vzniklo, a pouze v případě, že to není možné, na jiném vhodném místě. Dosavadní zákon žádná omezení v případě sídla neobsahuje.

3.  Členská práva a povinnosti vlastníků jednotek a způsob jejich uplatňování. Popis práv a povinností členů společenství coby povinnou náležitost stanov obsahuje i stávající právní úprava. Popis způsobu jejich uplatňování je však novinkou.

4.  Určení orgánů, jejich působnosti, počtu členů volených orgánů a jejich funkčního období, jakož i způsobu svolávání, jednání a usnášení. Dosavadní zákon se přitom spokojoval pouze s požadavkem na údaj o orgánech společenství, popis jejich práv a povinností a způsob jejich svolávání. Určení počtu volených orgánů, délky jejich funkčního období, ale i způsobu jejich jednání a usnášení je tak novinkou.

5.  Určení prvních členů statutárního orgánu. Jedná se o novum, které známe ze stávající úpravy společnosti s ručením omezeným, o jehož smyslu však lze důvodně pochybovat. První členové statutárních orgánů (nikoli však další, kteří je ve funkcích později nahradili či nahradí) tak budou muset být na věčné časy ve stanovách SVJ uváděni, a to i poté, co jejich funkce zanikne. NOZ totiž oproti novému zákonu o obchodních korporacích nepřipouští, aby byl tento údaj později ze stanov vypuštěn.

6.  Pravidla pro správu domu a pozemku a užívání společných částí. Jedná se o novinku v povinných náležitostech stanov, kterou řada stávajících SVJ upravovala pouze ve svých domovních řádech.

7.  Pravidla pro tvorbu rozpočtu společenství, pro příspěvky na správu domu a úhradu cen služeb a pro způsob určení jejich výše, placené jednotlivými vlastníky jednotek. Dosavadní zákon povinnost určit pravidla pro tvorbu rozpočtu ve stanovách neobsahuje. Obsahuje pouze povinnost určit způsob úhrady nákladů spojených se správou domu. NOZ tuto povinnost dále rozšiřuje, když uvádí, že stanovy mají nově obsahovat pravidla jak pro příspěvky na správu domu, tak úhradu cen služeb, jakož i pro způsob určení jejich výše placené jednotlivými vlastníky jednotek.

Lhůta, kterou NOZ stanoví pro přizpůsobení stanov SVJ nové právní úpravě, činí 3 roky. V případě názvu společenství je však lhůta o jeden rok kratší. Stávající SVJ, která ve svém názvu neobsahují slovo „vlastníků“, budou nucena ve lhůtě 2 let od nabytí účinnosti NOZ svůj název doplnit a změnu zapsat do příslušného rejstříku společenství vlastníků jednotek.

Povinné zakládání do sbírky listin

Nový zákon o veřejných rejstřících právnických a fyzických osob, který nabude účinnosti dne 1.1.2014 a který se bude vztahovat i na SVJ, stanoví povinnost zakládat stanovy, a po každé změně také jejich platná úplná znění, do sbírky listin příslušného rejstříku společenství vlastníků jednotek.

Zákon stanoví i sankce za porušení této povinnosti. Soud bude oprávněn vyzvat hříšníky k předložení listin, které mají být do sbírky listin založeny, a v případě neuposlechnutí této výzvy jim uložit pořádkovou pokutu až do výše 100 000 Kč. Kromě toho se bude mít za to, že člen statutárního orgánu společenství vlastníků jednotek (tj. jeho předseda v případě jednočlenného statutárního orgánu nebo člen výboru v případě kolektivního statutárního orgánu), který nezakládá aktualizované stanovy, porušuje péči řádného hospodáře se všemi z toho vyplývajícími důsledky. Teoreticky bude moci soud SVJ za porušování této povinnosti i bez návrhu zrušit a nařídit jeho likvidaci. Teoreticky však proto, že u těch SVJ, která vznikají povinně ze zákona, nebude tato možnost z povahy věci připadat v úvahu, pokud v domě počet jednotek neklesne na méně než pět.

Předchozí a následující díly seriálu SVJ podle nového občanského zákoníku
8. díl: Statutární orgán. Pozor, úpravu nehledejte pouze ve dvou odstavcích!
7. díl:
Od ledna bude možné korespondenční hlasování
6. díl: Shromáždění. O rozšířených kompetencích a nižších hlasovacích kvórech
5. díl: Orgány. Proč to dělat jednoduše, když to jde složitě?
3. díl: Co se starými SVJ od příštího roku?
2. díl: Jak bude od příštího roku vznikat?
1. díl: Společenství vlastníků jednotek podle nového občanského zákoníku

KŠB

Váš názor
Na tomto místě můžete zahájit diskusi. Zatím nebyl zadán žádný názor. Do diskuse mohou přispívat pouze přihlášení uživatelé (Přihlásit). Pokud nemáte účet, na který byste se mohli přihlásit, registrujte se zde.
Aktuální komentáře
24.04.2025
17:08EU za dva týdny představí plán na ukončení dovozu ruských paliv
16:59Deficity USA jsou problémem. Ale z jiného důvodu, než si myslí a tvrdí americká vláda
16:51Je za námi lokální dno na akciích v USA?  
16:31Komerční banka, a.s.: Oznámení o přijatých usneseních na VH KB
16:20Akcionáři Komerční banky a Monety schválili dividendy z loňského zisku: 91,30 a 10 korun na akcii
14:23Jakub Blaha: Pepsi snižuje celoroční výhled kvůli nepřehledné tržní situaci  
14:06ÚOHS definitivně zamítl rozklad EDF proti průběhu tendru na Dukovany
14:00Německá vláda snížila odhad letošního růstu hospodářství, počítá se stagnací
13:01MONETA Money Bank, a.s.: Uveřejnění informace z valné hromady 24. 4. 2025
12:50Výhled na výsledky Monety: Vyšší čistý zisk podpoří jádrové výnosy  
11:50Komerční banka, a.s.: Hlavní akcionáři KB k 31.3.2025
11:44Nadšení z trhů vyprchává. Obchodní dohody nepřijdou hned, pozornost se stáčí k výsledkům  
11:28Renault zvýšil čtvrtletní prodej, plánuje však úsporná opatření
11:18Výsledky Newmont: Rekordní cenu zlata kompenzovaly nejvyššími náklady od 2016  
11:04Počet registrací nových aut v EU ve čtvrtletí klesl o 1,9 procenta
10:48RMS Mezzanine, a.s.: Vnitřní informace
10:33Podnikatelská nálada v Německu se v dubnu nečekaně zlepšila, očekávání jsou ale horší
9:52Dominik Rusinko: Důvěra v českou ekonomiku mírně poklesla
9:07Rozbřesk: Polská centrální banka obnoví cyklus snižování úrokových sazeb. Koruna blízko 25,00 EUR/CZK
9:06ČEZ, a.s.: Vnitřní informace - ČEZ stanovil cenu emise dluhopisů vázaných na udržitelnost

Související komentáře
    Nejčtenější zprávy dne
    Nejčtenější zprávy týdne
    Nejdiskutovanější zprávy týdne
    Kalendář událostí
    ČasUdálost
    10:00DE - Index podnikatelského klimatu Ifo
    14:30USA - Nové žádosti o dávky v nezam.
    14:30USA - Objednávky zboží dlouh. spotřeby, m/m
    16:00USA - Prodeje starších domů