Chystané změny Zákona o spotřebitelském úvěru mohou podle ekonomů zdražit hypotéky. Vladimír Vojtíšek, ředitel odboru Řízení rizik Hypoteční banky pro Patria Online ale řekl, že chystané změny předpisů budou pro spotřebitele příznivé. „Zpřísnění regulace trhu určitě povede k pročištění finančního trhu, a to nejen u úvěrů na bydlení,“ upřesnil Vojtíšek.
Patria Online: Jaké hlavní změny přinese Zákon o spotřebitelském úvěru investorům, zvažujícím vzít si hypotéku na nemovitost?
Těch změn je opravdu poměrně mnoho. Pokud bych to měl shrnout do tří hlavních skupin, pak je to změna informování spotřebitele, změny v předčasném splácení úvěrů a změny v oblasti odpovědnosti poskytovatelů úvěrů, jejich zprostředkovatelů a zástupců i dozoru ze strany ČNB. Faktem je, že se změny dotknou v podstatě každého jednoho kroku při sjednávání hypotečního úvěru a že s jeho sjednáním bude nově spojena spousta „papírování“.
Patria Online: Jak se popsané změny promítnou do komunikace s klientem a jeho ochrany?
Klient bude muset ze zákona získat informace o celkové nákladovosti úvěru – tj. kolik spotřebitel za úvěr zaplatí. Struktura této informace bude pevně daná, takže spotřebitel bude moci nabídky konkurenčních bank mezi sebou snadno porovnat. Banky do dokumentu navíc nesmějí doplňovat jakékoliv další informace, které by srovnání případně ztěžovaly.
Jakékoliv rady, které bude spotřebitelům udílet banka či zprostředkovatelský subjekt, budou muset mít listinnou podobu s podrobným záznamem o poskytnuté radě.
Jakmile klient získá nabídku na hypoteční úvěr, má dvoutýdenní lhůtu na rozmyšlenou, po kterou banka nemůže svoji nabídku měnit ani stáhnout. Pokud by banka jakkoliv nutila klienta podepsat úvěr ihned, hrozí jí pokuta až do výše 20 milionů korun.
Zpřísňuje se však i posuzování bonity klienta. Poskytovatel úvěru je ze zákona povinen provést detailní posouzení finanční bilance klienta, včetně výše příjmů a výdajů klienta, informací o tom, jak splácí či splácel dosavadní dluhy, atd. Pokud si poskytovatel tyto údaje správně neprověří, může se klient dovolat neplatnosti smlouvy do 10 let od jejího uzavření, přičemž pak „podle svých možností“ bude muset vrátit poskytnutou jistinu a nebude muset platit ani úroky ani pokuty a další náklady související s úvěrem.
Patria Online: Mění se dokumentační náročnost smluv, případně celého úvěrového vztahu?
Kromě počátečního prověření bonity klienta nijak zvlášť.
Patria Online: Změní se tímto nejen systém pro poskytování úvěrů, ale i systém pro poradenství?
Ano, poradenství se zpřísňuje. Jak už jsem uvedl výše, každá rada klientovi musí mít svoji listinnou podobu. Vzniká také celý soubor nových požadavků na odbornou způsobilost tzv. samostatných zprostředkovatelů a vázaných zástupců i na jejich právní odpovědnost a pojištění odpovědnosti za škodu. Tito zprostředkovatelé a zástupci budou vedeni v registru ČNB a za činnost vázaných zástupců ponese plnou odpovědnost banka či samostatný zprostředkovatel.
Patria Online: Novinkou je tzv. „lhůta pro vychladnutí“. V čem vlastně spočívá a proč se zavádí?
Lhůta na rozmyšlenou trvá 14 dní od doby, kdy spotřebitel získá od zprostředkovatele písemnou nabídku úvěru v předepsaném formátu. V této lhůtě může nabídku kdykoliv využít, přičemž poskytovatel úvěru ji nemůže jakkoliv měnit ani odvolat. Lhůta je zřízena k tomu, aby spotřebitel měl dostatek času na rozmyšlenou i na porovnání více konkurenčních nabídek.
Patria Online: Jaký je důvod rozdělení definice spotřebitelského úvěru na bydlení a na „nespecifikovaný“ účel?
Spotřebitelský úvěr na bydlení ve smyslu zákona je zajištěný nemovitou věcí (nebo věcným právem k nemovitosti), je účelově určen (nabytí, výstavba, změna stavby) anebo se jedná o úvěr ze stavebního spoření, který se řídí vlastními pravidly. Výše tohoto úvěru bývá obvykle v řádu statisíců až milionů korun, doba trvání se mnohdy počítá v řádu desítek let a tento úvěr je pro poskytovatele méně rizikový a v případě hypoték navíc spjat i s emisí specifických cenných papírů (hypotečních zástavních listů). Proto je k němu i z pohledu zákona přistupováno poněkud odlišně, než ke spotřebitelským úvěrům na nespecifikované účely. Ty oproti např. hypotékám jen zřídkakdy překročí milion korun a 5 let trvání.
Patria Online: Jaké dopady to bude mít podle vašich odhadů na bankovní a realitní byznys v ČR?
Předpokládám, podobně jako zákonodárci, že hlavně pozitivní pro spotřebitele. Pro nás jako pro banku nový zákon představuje obrovský nárůst administrativní zátěže, ať už jednorázově či dlouhodobě, a nutnost přizpůsobit se novým podmínkám pro předčasné splácení úvěrů. Je možné, že to povede k nepatrnému nárůstu úrokových sazeb. Zpřísnění regulace trhu ale určitě povede k pročištění finančního trhu, a to nejen u úvěrů na bydlení.
Tím, že nebudou udělovány některé „hraniční“ hypoteční úvěry skutečně může krátkodobě dojít k mírnému poklesu poptávky po nemovitostech, ale ve středně- a dlouhodobém horizontu zase poklesne nabídka nemovitostí prodávaných z důvodu neschopnosti splácet hypoteční úvěr. Realitní trh jako celek to tak příliš nezmění.
Patria Online: Přinášejí popisované změny větší rizika pro hypoteční banky nebo pro investory/zákazníky při hypotečním úvěrování?
Banky, které udělovaly hypoteční úvěry na základě nepříliš důkladného prověření bonity svých klientů, by nově riskovaly zneplatnění smlouvy v oné desetileté lhůtě podle zákona. Hypoteční banka vždy dbala, aby si klienti brali hypotéku jen tehdy, budou-li schopni ji také splácet, takže pro nás to rizika nemění.
A u spotřebitelů se naopak rizika snižují. Měli by mít nyní jistotu, že jim žádná banka neudělí hypotéku, u které by hrozilo, že ji nebudou schopni splácet. Navíc je pro ně výrazně snazší a levnější splatit úvěr dříve a v konkrétních případech (např. při úmrtí nebo dlouhodobé nemoci jednoho z dlužníků) jsou chráněni i před úhradou jakýchkoliv nákladů spojených s předčasným splacením úvěru. Zákon navíc chrání spotřebitele, kteří se v průběhu splácení hypotečního úvěru přestěhují do zahraničí anebo začnou pracovat v zahraničí před kurzovými riziky, protože si mohou kdykoliv změnit měnu, ve které úvěr splácejí. Taková kurzová rizika musí nově nést banka.
Patria Online: Čekáte i díky změnám v nastavení předpisů větší poptávku po úvěrech v cizích měnách?
Zákon taxativně vyjmenovává možnosti, kdy je možné splácet úvěr na bydlení v cizí měně: pokud má spotřebitel v této měně příjem, z něhož má být úvěr splácen, v cizí měně, ve které drží aktiva, ze kterých má být úvěr splácen, anebo v měně členského státu, v němž má spotřebitel bydliště. Takových případů očekáváme řádově jednotky procent.
Patria Online: Do nastavení podmínek hypotečního trhu se rozhodla více zasahovat i ČNB, proč?
ČNB už před rokem anoncovala, že 100% hypoteční úvěry považuje za rizikové a že je bankám příliš nedoporučuje. Hypoteční banka tento názor dlouhodobě sdílí. Snížení LTV (LTV - Loan-to-value, nebo-li půjčka k hodnotě. LTV říká, v jakém poměru je výše půjčky, kterou banka nabízí k hodnotě nemovitosti, pozn. redakce) na 95 % a posléze na 90 % se nás nijak nedotkne. Hypotečních úvěrů s takto vysokým LTV poskytujeme minimum.
Patria Online: Nemůže její tlak na snížení „rozsahu“ hypotečních úvěrů pro banky znamenat nárůst zadlužení domácností a zvýšení „nedobytných“ a „nesplácených“ úvěrů pro banky?
Myslím si, že tato legislativní změna je motivována přesně opačnou snahou – tedy snížit podíl „nedobytných“ a „nesplácených“ spotřebitelských úvěrů, a to zejména těch, co nejsou na bydlení. Banky udílející hypoteční úvěry jsou v tomto ohledu v České republice už nyní velmi důsledné a poměrně opatrné.
Vladimír Vojtíšek (38) se v bankovním sektoru pohybuje od roku 2003, kdy nastoupil na pozici procesního manažera v ČSOB. Posléze zde vedl tým zodpovědný za vývoj maloobchodních úvěrových produktů a designu procesů, úvěrové politiky a řízení rizik. V Hypoteční bance působí od roku 2010 na pozici ředitele odboru řízení rizik. Vystudoval Bankovní institut Vysokou školu. Je členem výkonného výboru European Mortgage Federation a předsedou hypotečního výboru při České bankovní asociaci.