Dnes a denně jsou investoři a spotřebitelé doslova bombardováni informacemi o stavu trhu s nemovitostmi. Jedni se domnívají, že dosáhl svého vrcholu a nyní nás čeká jenom cesta dolů, ostatní tak "bearish" nejsou. Caroline Baum, redaktorka agentury Bloomberg, se pokouší podívat se na tuto problematiku z perspektivy trhu s nemovitostmi ve Spojených státech. Pro začátek něco málo "tvrdých" faktů (k červenci letošního roku) :
* "Housing starts" dosáhly nejvyšších hodnot za posledních 17 let.
* "Single family starts" jsou na 25letém maximu.
* "Existing Home Sales" jsou na rekordních hodnotách.
* Prodeje nových domů mají hned po červnu nejlepší měsíc ve své historii.
* Průměrná cena dokončené nemovitosti vzrostla za posledních 12 měsíců o 12% v nominání hodnotě. Jde o největší nárust od roku 1980, kdy však míra inflace dosáhla 12.6%.
Tolik tedy empirická data. Nabízí se otázka (opět, kladená v podstatě denně), není-li trh s nemovitostmi v posledním stadiu svého růstového cyklu. Jednou z odpovědí může být konstatování, že trh s nemovitostmi v sobě zahrnuje riziko, se kterým se trh akcií nikdy nemusel potýkat - k podkladovému aktivu (tedy nemovitostem) se váže mnohem větší množství dluhu.
Dluh vázaný na hypotéky vzrostl v prvním kvartále tohoto roku v porovnání s prvním kvartálem roku 2002 o USD 700 mld. na USD 6.219 bil. To je zhruba dvojnásobek ročního přírůstku z konce devadesátých let. Dokonce i v prvním roce recese (2001) míra růstu hypoték poskočila nahoru - zcela proti historickému vývoji v předchozích ekonomických recesích.
Problémy nastávají v okamžiku, kdy hodnota aktiva (v tomto případě nemovitosti, proti které spotřebitel čerpal úvěr) poklesne a nebohý spotřebitel je nucen splácet proporcionálně větší dluh. Zátěž, kterou na sobě spotřebitelé nesou, měřená jako poměr hypoték k disponibilnímu příjmu, dosáhla v prvním čtvrtletí tohoto roku maxima na úrovni 6.37% (jedná se o "all-time high"). Dobrá zpráva je, že ještě nikdy v historii nedošlo k poklesu nominální ceny nemovitostí na národní bázi (myšleno na celém území Spojených států). Špatná zpráva je, že v jednotlivých lokalitách dochází k podstatně větší volatilitě cen nemovitostí.
Jako příklad je uváděna situace v oblasti New England, kde ceny nemovitostí vzrostly od roku 1984 do roku 1990 o plných 170%. V letech 1990 - 1994 však došlo k obratu a ceny domů propadly o 12.9%. Druhá dobrá zpráva tedy je, že pokles není nikdy tak velký jako předchozí růst. Třetí dobrá zpráva je, že v situaci kdy vyšší úrokové sazby konečně mírně přibrzdí poptávku po nemovitostech, zpomalení se dotkne spíše počtu transakcí než růstu cen. Na druhé straně je férové přiznat, že ceny nemovitostí ještě nikdy nebyly tak "natažené" jako nyní - po očištění o inflaci rostly ceny nemovitostí o necelé 1% do konce roku 1997, poté akcelerovaly na 5% růst každý rok.
Další pozoruhodnou věcí je fakt, že navzdory explozivnímu růstu cen nemovitostí není jejich vliv patrný na míře inflace. Vysvětlení je jednoduché - růst cen domů a nemovitostí obecně byl z kalkulace CPI ve Spojených státech vyjmut již před více než 20 lety. Sejde z očí, sejde z mysli. Nyní tedy americký statistický úřad užívá jenom přibližnou hodnotu, která vyjadřuje "hodnotu" domu, resp. hodnotu, kterou dům svému uživateli přináší. Pokud by však CPI bylo i nadále kalkulováno starou metodou, jeho hodnota za červen a červenec by byla minimálně +0.9%.
Jednou - a je otázkou za jak flouho k tomu dojde - půjdou vzhůru nejenom krátké sazby, ale především ty dlouhé. V tom okamžiku si možná mnoho Američanů uvědomí, že sázka na růst ceny nemovitostí možná nebyla ta pravá.
Petr Žabža