Hypoteční agentura Freddie Mac, která je označována za jednoho ze strůjců americké hypoteční krize a jen za poslední dva roky si od Spojených států vynutila přes 20 miliard dolarů na odvrácení krachu, je v zisku. Tuto zprávou dnes státní agentura překvapila, když při výsledcích za druhé čtvrtletí oznámila čistý výsledek hospodaření na úrovni 1,2 miliardy dolarů (37c/akcie). Firma sama tento zisk označila za důsledek zlepšení na trhu bydlení. Jeden z významných odborníků na tento sektor ekonomiky, profesor Robert Shiller, si ale koncem propadu realitního trhu tak jist není...
Světová hypoteční krize se oficiálně datuje od 7. září 2008, kdy americká vláda převzala kontrolu nad polostátními hypotečními agenturami Fannie Mae a Freddie Mac, jež v USA hrají ústřední roli ve financování trhu hypoték. Fannie Mae a Freddie Mac totiž nakupují hypoteční úvěry od bank, přidávají k nim garanci proti platební neschopnosti a následně je v balících předprodávají investorům po celém světě. Ve chvíli, kdy však hodnota hypotečních zástav kvůli propadu realitního trhu klesla pod agenturami garantované hodnoty úvěrů, musely Fannie Mae a Freddie Mac ztráty pokrýt.
Od té doby americké daňové poplatníky záchrana obou agentur, které garantují hypotéky za asi 31 milionů amerických domů v hodnotě přes 5 bilionů dolarů, vyšla asi na 170 miliard dolarů. Odborníci se ale shodují, že bez těchto nákladů by svět stihla mnohem hlubší krize a pravděpodobně i kolaps globálního finančního systému, kterým se americké hypoteční papíry a jejich deriváty rychle rozšířily.
Ještě v prvním kvartále letošního roku si Freddie Mac od státu vyžádala půjčku 19 milionů dolarů, nyní po zisku 1,2 miliardy dolarů (po výplatě dividendy 1,8 miliardy dolarů státu) za druhý kvartál již žádné peníze nechce a ve zprávě k výsledkům hovoří o pozitivním vlivu rozpouštění rezerv na krytí špatných úvěrů umožněné zlepšením na realitním trhu.
K víře v příchod dlouho očekávaného trvanlivějšího odrazu amerického trhu nemovitostí ode dna, který by skrze pokles nejistoty v ekonomice podpořil i spotřebu a celkový ekonomický růst, nyní přispívají i další faktory.
Objemy neprodaných novostaveb ve Spojených státech dosahují aktuálně historických minim, a nevyvíjejí tak negativní tlak na cenovou hladinu. Index sentimentu stavitelů domů sestavovaný asociací NAHB v červenci předvedl nejvyšší růst od září roku 2002 a dosáhl nejvyšší úrovně od března 2007.
Především ale optimismus budí růst cen domů, který měřeno uznávaným indexem S&P/Case-Shiller trvá již čtyři měsíce v řadě:
Právě muž, který je jedním z tvůrců výše zmiňovaného indexu ale varuje před ukvapenými závěry. „Cenový obrat na realitní trhu postrádá silný trend, který je podle našeho výzkumu tím nejmocnějším motorem dalšího růstu,“ upozornil Robert Shiller ve včerejším vyjádření pro Wall Street Journal.
Výzkum tohoto profesora Yale University zaměřený na vývoj cen domů poukazuje na výraznou setrvačnost silného růstového trendu. „Když někdo vydělá hodně peněz na růstu cen domů, jeho přátelé se to doslechnou a možná to zaznamenají i média. Ti, k nimž se pak tyto zprávy dostanou, se pak často nechají zviklat a sami zainvestují do bydlení také. To dále zvýší ceny a rozšíří zprávy o dalším zbohatnutí, a růstová vlna tak pokračuje dále...,“ vysvětluje Shiller.
V současnosti si však tento uznávaný odborník vůbec není jist, že aktuální růst cen musí mít dlouhého trvání. Růstová série cen domů, která je hybnou silou číslo jedna, sice zaznamenána byla, ale hybná síla číslo dva – nízká nezaměstnanost – přítomna zdaleka není. Shiller dále varuje také před velkým množstvím domů, které jsou buď zabaveny věřiteli, nebo blízko tohoto aktu. „Pokud tyto domy zaplaví trh, může přijít ještě hlubší cenový pokles,“ upozornil.
Kdy se tedy budeme moci radovat z obratu na trhu bydlení? „Když uvidím pokračující růst cen domů až do podzimu a jara příštího roku, potom bez problémů prohlásím, že je to tady,“ uzavřel Robert Shiller.
(Zdroj: WSJ, CNBC, NAHB/Wells Fargo, Reuters, Standard & Poor's)