O kolik tedy vlastně propadl ten náš hypoteční trh?

Objem poskytnutých hypoték klesl loni o 17 procent na 181,6 miliardy Kč a jejich počet se snížil o 22 procent na 77.400. Hypoteční trh se po celý loňský rok vyrovnával s přísnější regulací České národní banky a zaznamenal nejhorší výsledky za pět let. Takový obraz přinesly statistiky Fincentrum Hypoindexu a ČNB na ně reaguje. Dle statitiky centrální banky „skutečně nových hypoték“ došlo k poklesu objemu o 13,6 procenta, o 9,8 % pak podle statistiky ČNB o celkovém hypotečním trhu.

Hypoindex: Objem -17 %, počet -22 %

Průměrná úroková sazba se podle Hypoindexu zvolna snižovala po celý rok z lednových tří procent na 2,34 procenta v prosinci. Přesto průměrná úroková sazba vázaná na objem hypoték vzrostla proti předloňské o 0,13 procentního bodu na 2,68 procenta. Průměrná sazba jednotlivých bank má v průměrné sazbě takovou váhu, jako objem poskytnutý danou bankou v celkovém objemu na trhu.

ČNB zvolnila loni tempo zvyšování základních úrokových sazeb. Zatímco v roce 2018 zvýšila sazby pětkrát, v loňském roce to bylo jednou o čtvrt procentního bodu. I letos nechává centrální banka sazby beze změny. Od 3. května 2019 tak zůstává dvoutýdenní repo sazba dvě procenta.

"Zpomalení tempa zvyšování základních úrokových sazeb umožnilo v loňském roce bankám po dvou letech růstu opět snižovat hypoteční sazby. Loni v létě se sazby dokonce vrátily na úroveň ze začátku roku 2018 a až do konce roku dál klesaly," uvedl specialista Fincentrum & Swiss Life Select Jiří Sýkora.

ČNB zpřísnila od října 2018 pravidla pro poskytování hypoték o požadavky na výši příjmu. Výše dluhu žadatele o hypotéku nemá překročit devítinásobek jeho ročního čistého příjmu. Žadatel by měl současně na splátku dluhu vynakládat maximálně 45 procent svého měsíčního čistého příjmu. V dubnu 2017 ČNB doporučila neposkytovat hypotéky nad 90 procent ukazatele LTV (poměr výše úvěru k hodnotě zástavy) a omezit i hypotéky nad 80 procent. Takových mohou banky poskytnout jen 15 procent.

Hypoteční trh se podle Sýkory s regulací vyrovnával celý rok 2019. Stále rostoucí ceny nemovitostí sice zabránily tomu, aby objemy klesaly tak rychle jako počty, přesto se objem poskytnutých hypoték v loňském roce propadl o 36,8 miliardy Kč, dodal.

Průměrný hypoteční úvěr se od listopadu 2016 drží nad dvěma miliony korun. V listopadu 2019 poprvé překonal 2,5 milionu korun a v prosinci se vyšplhala až na 2,543.963 korun.

Přestože byl rozjezd hypotečního trhu na začátku loňského roku pomalejší kvůli předzásobení z předchozího roku, od září se objem poskytnutých hypoték vrátil nad 15 miliard korun, tedy na dříve běžné úrovně. Banky se tak podle Sýkory zřejmě budou muset smířit s tím, že hypoteční žně již skončily a trh se vrací do normálu.

"Pokles průměrné úrokové sazby podle Hypoindexu se v posledním čtvrtletí loňského roku prakticky zastavil. Centrální banka zatím sice volí stabilitu základních úrokových sazeb, banky ale již nemají příliš prostor pro další snižování sazeb. Banky navíc již pozvolna začínají do hypotečních sazeb promítat vyšší cenu zdrojů a hypoteční úvěry zdražují. V letošním roce se tak dá očekávat, že i průměrná úroková sazba hypoték zamíří pozvolna vzhůru," odhadl Sýkora.

ČNB: Skutečně nové hypotéky -13,6 %

Česká národní banka se v reakci na zveřejněnou statistiku Fincentrum Hypoindex prosinec 2019 rozhodla mimořádně publikovat předběžné informace týkající se vývoje hypotečního trhu v roce 2019 z úrokové statistiky měnových finančních institucí před termínem oficiálního zveřejnění. Metodika Fincentrum Hypoindexu nepokrývá celý trh a její výsledky nejsou porovnatelné s úplnou statistikou, kterou vede ČNB.

Podle statistiky ČNB, která odráží celkovou aktivitu na hypotečním trhu, došlo v roce 2019 k meziročnímu poklesu objemu uzavřených hypoték o 9,8 procenta (tato statistika zahrnuje všechny uzavřené smlouvy jak v bankách, tak stavebních spořitelnách a všechny typy hypoték – nové úvěry včetně navýšení ke stávajícím, refinancování a refixování, tedy ostatních ujednání ke stávajícím smlouvám). ČNB nicméně dlouhodobě upozorňuje na to, že i tento údaj má velmi nízkou vypovídací schopnost o tom, jak se vyvíjel hypoteční trh. Zahrnuje totiž operace s již existujícími hypotečními úvěry (refixování a refinancování) i poskytování skutečně nových hypotečních úvěrů. Dochází tím k pověstnému míchání jablek a hrušek.

„ČNB se proto při sledování vývoje hypotečního trhu zaměřuje na statistiku skutečně nových hypoték, které podléhají od října 2018 novým limitům ukazatelů pro posuzování žadatelů. Zde došlo k poklesu objemu o 13,6 procenta, ačkoli byl ze strany analytiků i bank avizován propad trhu o 20 (i o více) procent,“ uvedla centrální banka.

Předzásobení v roce 2018

Rok 2019 byl silně ovlivněn – připomíná ČNB - tzv. efektem předzásobení v roce předchozím. „V období po ohlášení nových příjmových limitů platných od října 2018 (druhá polovina roku 2018) skokově vzrostl objem nově uzavřených hypotečních smluv. O to méně se jich zákonitě poskytlo v období následujícím, tedy v první polovině roku 2019. Ve druhé polovině loňského roku se objemy skutečně nových hypotečních úvěrů postupně dostávaly na běžné úrovně předchozích let,“ uvedla centrální banka.

Pokles objemu trhu odpovídá očekáváním České národní banky, která avizovala, že v důsledku nových opatření po ustálení trhu se sníží objem nově poskytovaných hypotečních úvěrů o maximálně kolem 10 procent. Takový pokles odpovídá záměru omezit poskytování vysoce rizikových hypotečních úvěrů, což by mělo napomoci brzdit růst cen nemovitostí.

Kompletní statistika hypoték na bydlení uzavřených v Česku v českých korunách českými občany u měnových finančních institucí bude zveřejněna v pátek 31. ledna 2020 v 10:00 na webu ČNB ve statistické databázi ARAD.

O rozdílu mezi statistickou hypotečního trhu ČNB a statistikou Fincentrum Hypoindex pojednává čnBlog Proč jsou někdy průměrné hodnoty úrokových sazeb hypoték matoucí Jiřího Sojky ze sekce statistiky ČNB.