Hlavní ekonom Natixisu Patrick Artus se v jedné ze svých posledních analýz věnuje vztahu mezi demografickým vývojem a cenami realit. Tvrdí, že v zemích s rostoucí populací mají ceny nemovitostí tendenci k růstu, a to zejména v případě, že tu také panuje uvolněná monetární politika. Co státy s opačným demografickým vývojem?
Artus se domnívá, že stárnoucí populace by měla vést k tlaku na pokles cen realit. A to zejména tam, kde jsou nemovitosti jedním z hlavních nástrojů spoření na penzi. V takovém případě se totiž na trhu objevuje převis nabídky nad poptávkou tak, jak se stárnoucí populace snaží prodávat své nemovitosti a nenachází dostatečnou poptávku.
Následující dva grafy ukazují vývoj populace ve vybraných zemích.
Španělská populace svou velikostí stagnuje, Itálie a zejména Japonsko zaznamenávají pokles a obrat nastává i v doposud poměrně prudce rostoucí populaci v Číně. Naopak stále relativně rychle roste populace americká. Další dva obrázky porovnávají vývoj cen nemovitostí:
Ve srovnání s úrovní z počátku osmdesátých let jsou nyní ceny realit nejníže v Německu a Japonsku. Nejvyšších úrovní naopak dosahují ve Velké Británii, Itálii a Španělsku a také v Číně. Artus na základě uvedeného srovnání a zvážení vlivu monetární politiky dochází k názoru, že demografický vývoj měl vliv na růst cen v zemích jako Spojené státy, Velká Británie a Francie. A dá se podle něj očekávat, že v budoucnu bude u zemí s klesající populací znatelný tlak na pokles cen realit.
Artus dodává, že v posledních letech se prudce zvýšil počet důchodců v Německu, Japonsku a Itálii. Právě zde se podle něj dá čekat největší tlak na korekci na trhu s nemovitostmi. K tomu míní, že v Číně existuje velká tendence domácností spořit si nákupem realit. Zdejší penzijní systém je totiž nedostatečně rozvinutý a ve výsledku by se zde zmenšování a stárnutí populace mohlo projevit zvýšenou snahou o prodej realit, která by se setkávala s nedostatečnou poptávkou.
Zdroj: Natixis