Hledat v komentářích
Investiční doporučení
Výsledky společností - ČR
Výsledky společností - Svět
IPO, M&A
Týdenní přehledy
 

Detail - články
SVJ podle nového občanského zákoníku: Půjdou domovní řády vymáhat smluvními pokutami? (10. díl)

SVJ podle nového občanského zákoníku: Půjdou domovní řády vymáhat smluvními pokutami? (10. díl)

02.12.2013 5:30
Autor: JUDr. Petra Mirovská, KŠB

Velmi diskutovanou otázkou v řadě společenství vlastníků jednotek (SVJ) je otázka závaznosti a vymahatelnosti pravidel upravených v domovních řádech a možnost ukládání smluvních pokut za jejich porušování. S právní úpravou SVJ v novém občanském zákoníku (NOZ), který nabude účinnosti v lednu příštího roku, SVJ získají zákonný nástroj, který jim umožní domovní pravidla závazně stanovovat. Otázka jejich vymáhání například ukládáním smluvních pokut je však nadále diskutabilní, byť nový občanský zákoník úpravu smluvních pokut značně uvolní.

Domovní řády

NOZ stanoví jako jednu z povinných obsahových náležitostí stanov určení pravidel pro správu domu a pozemku a pro užívání společných částí domu. Jedná se o novinku, kterou řada stávajících SVJ upravovala pouze ve svých domovních řádech. Nový zákon o veřejných rejstřících právnických a fyzických osob, který nabude účinnosti 1. ledna 2014 a který se bude vztahovat i na SVJ, pak stanoví povinnost zakládat stanovy, a po každé změně také jejich platná úplná znění, do sbírky listin příslušného rejstříku společenství vlastníků jednotek. Tím bude vůči všem zajištěna publicita stanov a v nich obsažených pravidel správy domu a užívání společných částí. Stávající SVJ budou povinna své stanovy přizpůsobit nové právní úpravě (tj. mimo jiné zahrnout daná pravidla do stanov) ve lhůtě 3 let od nabytí účinnosti NOZ a doručit je příslušnému krajskému soudu, který vede rejstřík společenství vlastníků jednotek.

Na tuto novinku v obsahových náležitostech stanov navazuje výslovná povinnost vlastníka jednotky řídit se vznikem vlastnického práva k jednotce pravidly pro správu domu a pro užívání společných částí, pokud byl s těmito pravidly seznámen nebo pokud je měl a mohl znát (což bude zajištěno jejich obsažením ve stanovách a následnou publikací prostřednictvím sbírky listin rejstříku společenství vlastníků jednotek). Jedná se o rozvedení obecné zásady dopadající na všechny právnické osoby korporativního typu (mezi které se řadí i SVJ), která je upravena v obecné části o korporacích a dle které se člen korporace přijetím členství v korporaci zavazuje vůči ní chovat se čestně a zachovávat její vnitřní řád. NOZ jde však ještě dál!

Ukládá vlastníkovi jednotky, aby zajistil dodržování pravidel pro správu domu a pozemku a pro užívání společných částí domu i osobami, kterým umožnil přístup do domu nebo bytu. Bude se jednat např. o osoby, které s ním žijí ve společné domácnosti, nájemce, návštěvy, řemeslníky, ale i zcela neznámé osoby, pokud jim vlastník umožní přístup do domu nebo jednotky. SVJ by tak teoreticky mohla za porušování pravidel správy domu a užívání společných částí třetími osobami postihovat vlastníky jednotek.

Smluvní pokuty aneb bič na nepřizpůsobivé osoby

Efektivní způsob toho, jak zajistit dodržování domovních pravidel či zákonem stanovených povinností představují majetkové sankce v podobě smluvních pokut. Smluvní pokuty jsou všeobecně chápány jako efektivní nástroj „motivující“ nepřizpůsobivé vlastníky k dodržování právních povinností. Hrozba zápočtu tohoto sankčního postihu oproti přeplatku z vyúčtování záloh na služby spojené s užíváním jednotky, který si SVJ výslovně vymiňují ve svých stanovách, je pak dostatečným Damoklovým mečem a dodatečným „motivačním“ prostředkem řady hříšníků. Otázku je však soulad tohoto postupu se zákonem.

V současnosti spíše převládá názor o protiprávním charakteru smluvních pokut za porušování domovních pravidel či zákonem stanovených povinností ukládaných SVJ vlastníkům jednotek na základě stanov SVJ či usnesení shromáždění. Důvod spočívá především v absenci písemného ujednání o smluvní pokutě vyžadovaného zákonem, tedy listiny s podpisy vlastníků jednotek stvrzujících souhlas se smluvní pokutou např. na příslušném usnesení shromáždění SVJ. NOZ v tomto ohledu přináší zásadní změnu oproti současné právní úpravě, neboť nově se nebude písemná forma smluvní pokuty vyžadovat. I přesto se však odborná veřejnost na jednoznačném stanovisku, zda SVJ budou moci podle nové právní úpravy vlastníky jednotek smluvními pokutami sankcionovat, prozatím neshodla. Diskuse však naznačují významný posun ve prospěch této možnosti, pokud bude ve stanovách upravena.

Stanovy SVJ představují smlouvu svého druhu. Mezi povinné náležitosti stanov budou od Nového roku patřit jak výše zmíněná pravidla pro správu domu a pozemku a užívání společných částí, která by mohla smluvní pokuty za porušování domovních pravidel obsahovat, tak i přehled členských práv a povinností vlastníků jednotek a způsob jejich vymáhání. Pod způsob vymáhání členských povinností lze přitom podřadit možnost stanování majetkových sankcí například ve formě smluvních pokut za porušování zákonem stanovených povinností. Pokud pak budou stanovy přijaty se souhlasem všech vlastníků jednotek, publicita stanov bude zajištěna jejich založením ve sbírce listin příslušného rejstříkového soudu a výše smluvních pokut bude přiměřená, lze ukládání smluvních pokut za porušování stanovených domovních pravidel a zákonem uložených povinností připustit. V každém případě však bude zajímavé sledovat, co na ukládání smluvních pokut řeknou soudy, proto lze doporučit, aby k tomuto prostředku vymáhání právních povinností přistupovala společenství s nezbytnou dávkou uvážení.

KŠB

Váš názor
Na tomto místě můžete zahájit diskusi. Zatím nebyl zadán žádný názor. Do diskuse mohou přispívat pouze přihlášení uživatelé (Přihlásit). Pokud nemáte účet, na který byste se mohli přihlásit, registrujte se zde.
Aktuální komentáře
26.09.2020
8:40Víkendář: Jsme potěšení, že se z Tesly stává německá značka
25.09.2020
22:08Zelený závěr týdne na Wall Street, Apple +3,7 %  
17:45Co zvedne investiční úspěšnost z pár procent na více než 80 procent?
17:10Home Credit se kvůli pandemii propadl do ztráty 16,8 miliardy Kč
16:45PPF Financial Holdings B.V. – IFRS konsolidované výsledky za první pololetí 2020
16:44Strach z koronaviru ovládá sentiment a dodává sílu dolaru  
15:58Druhá vlna koronavirové pandemie ohrožuje ropnou poptávku  
15:24AMISTA investiční společnost, a.s.: MKP SICAV, a.s. zveřejňuje Informace o snížení počtu akcií Emitenta přijatých k obchodování na BCPP
15:21Costco finišuje skvělý fiskální rok (komentář analytika)  
14:35Ifo: Očekávání německých exportérů jsou nejlepší za dva roky
14:07Demokraté v USA chystají nové stimuly za 2,4 bilionu USD. Dohoda je otázkou
13:55Polská vláda se dohodla s odbory na postupném ukončení těžby uhlí
12:52Komise se rozhodla odvolat proti verdiktu ohledně daní Applu v Irsku
12:36Perly týdne: Mnohaletý náskok Tesly, nereálný návrat do roku 2019 a u nás levnější elektřina
10:59AP: Americká vláda zřejmě podá antimonopolní žalobu na Google
10:54Societe Generale má nejhorší dopady koronaviru za sebou a zotavuje se
10:49Naděje na fiskální pomoc trhům příliš nepomohla, Evropa je znovu červená  
9:41Vláda schválila pravidla kurzarbeitu
9:09Rozbřesk: Tlak na forint a liru si vynutil zvýšení oficiálních úrokových sazeb v Maďarsku a Turecku
8:59BMW zaplatí v USA pokutu kvůli nadhodnocování údajů o prodeji

Související komentáře
Nejčtenější zprávy dne
Nejčtenější zprávy týdne
Nejdiskutovanější zprávy týdne
Kalendář událostí
Nebyla nalezena žádná data