Zemědělská půda byla dosud v tuzemsku opomíjeným investičním nástrojem. V tuto chvíli existuje na českém trhu několik institucionálních investorů, přičemž všichni sázejí buď na zhodnocení půdy, nebo alespoň na dlouhodobý výnos z pronájmu ve výši kolem 2,5 %. Podle odborníků se ovšem začíná i v tomto segmentu blýskat na lepší časy. V posledních letech totiž rychle stoupá parametr hodnoty zemědělské půdy, který posouvá cenu za 1 hektar (ha) výš a pro zahraniční agrární fondy se domácí trh stává lákavým. Nutno ale podotknout, že se tak děje nejen v tuzemsku, ale ve většině zemí střední a východní Evropy.
Díky tomuto trendu růstu tržní ceny se zemědělská půda stává velmi zajímavým investičním nástrojem. Je třeba zmínit skutečnost, že zemědělská půda je základním výrobním faktorem v zemědělství, který nelze rozmnožit, neuvažujeme-li o hydroponii. Zemědělci dnes hospodaří na půdě, kterou mají přibližně ze 70 až 75 % pronajatou. Navíc zemědělská půda váže výplatu dotací s předem definovanými parametry na dané sedmileté programové období, samozřejmě po podání jednotné žádosti a splnění podmínek pro jejich výplatu. "Proto poptávka po zemědělské půdě výrazně převyšuje nabídku a očekáváme, že tento trend bude dlouhodobý, což bude mít vliv jak na cenu samotné půdy, tak i na její pronájem," doplnil Petr Kopeček, manažer sektoru zemědělství ČSOB.
Cena půdy roste
„Hodnota zemědělské půdy ve střední Evropě se výrazně zvyšuje od vzniku členství těchto zemí v Evropské unii, tedy od roku 2004,“ uvedl pro Patrii Pierre-Philippe N. Möller, ředitel společnosti IQ Fund Management. Ceně půdy navíc nahrálo zrušení omezení vlastnictví půjdy, které v řadě států bránilo volnému působení trhu se zemědělskou půdou. „Ale i přesto ještě dnes vidíme velké rozdíly mezi hodnotou zemědělské půdy ve střední Evropě ve srovnání se západní Evropou,“ doplnil Möller. (viz tabulka)
Podle Jiřího Jaklína ze společnosti AGRO 21, která se zabývá zprostředkováním nákupu půdy pro zemědělce a zemědělské investory, investice se zemědělskou půdou v ČR probíhaly dříve tak (cca do let 2012-2014), že majitel půdy přišel za zemědělcem, obvykle bývalým zemědělským družstvem, a vedení družstva mu v pozici jediného kupujícího mohlo nabídnout relativně nízkou cenu, obvykle okolo 2-4 Kč/m2. Takto se postupně přesunulo vlastnictví cca 10-20 % půdy z restituentů na zemědělské subjekty.
V posledních letech si však zemědělci podle Jaklína začali o půdu ve stále větší míře konkurovat, a zároveň došlo k (nekontrolovanému) rozšíření databází vlastníků mezi realitní kanceláře a řadu dalších subjektů, které začaly ve velkém nabízet vlastníkům odkup za obvykle zhruba 1/2 tržní ceny. „Často se však jednalo o ceny podobné, jaké zkoušeli nabízet jako první nabídku majitelům sami zemědělci, proto byli tito spekulanti zpočátku úspěšní, nyní již tato taktika přestává být účinná“ dodává Jaklín.
Tyto dva jevy vedly podle něj k rychlému nárůstu ceny půdy, resp. se cenová úroveň zvýšila natolik, aby odrážela rostoucí zisky zemědělců, plynoucí mimo jiné z dotací a podpory biopaliv (řepka, bioplynové stanice). Zemědělci si tak již obvykle nedovolí nabízet cenu pod 8-10 Kč/m2 a většina transakcí probíhá mezi 10 a 15 Kč/m2, samozřejmě s výjimkou oblastí jako je Polabí, Haná, Jižní Morava, Žatecko a „západní“ pohraničí.
Povaha investice do půdy se mění
Jakou cenovou úroveň lze od zemědělské půdy čekat do budoucna? „Vycházím z toho, že návratnost půdy se pohybuje cca mezi 40 a 50 lety (v tuto chvíli se zdá, že jsou investoři v ČR ochotni běžně akceptovat výnos z půdy ve výši 2,5 % tj. návratnost 40 let),“ vysvětluje Jiří Jaklín. Prakticky jakoukoli půdu lze pronajmout za 2 000 Kč/hektar (plus daň z nemovitých věcí navrch), což implikuje cenu 8-10 Kč/m2 pro nejhorší pozemky. Vinou dotační politiky se však paradoxně nájmy nadprůměrné půdy nepohybují příliš vysoko, nájemné 5 000 Kč/hektar je zcela výjimečné, i když se zřejmě v nejúrodnějších regionech stane časem standardem. To by implikovalo ceny nejkvalitnější, dobře pronajaté půdy, mezi 20-25 Kč/m2.
„Ze zemědělské půdy se tedy místo spekulace (před několika lety nebyl problém koupit půdu za 40 000 Kč/hektar, avšak s nájemným ve výši např. 400 Kč/hektar, tedy návratností 100 let a výnosem pouhé 1 %) stala konzervativní investice, poskytující již jen menší vyhlídku na nárůst ceny, plus výnos z nájemného do 3 % z hodnoty půdy,“ upřesnil Jaklín. Zde je ovšem podle něj potřeba zdůraznit, že velká většina půdy je velmi nevýhodně pronajata za nízké nájemné a prvních několik let půdní držby může výnos činit i výrazně méně než 1 % pořizovací ceny.
To podtrhuje i Aleš Jelínek, jednatel společnosti Jelínek Investments, specializující se na oblast investic mimo hlavní bankovní proud. „Vytrácí se krátkodobé uvažování typu ’dnes koupím – zítra prodám‘ a přicházejí střízlivější a dlouhodobější investoři. V nákupu půdy spatřují dlouhodobé uchování reálné hodnoty peněz v relaci k jiným statkům, tedy určitou dlouhodobou kvalitní ochranu proti inflaci, často mezigenerační.“
Ceny půdy v tuzemsku se zřejmě na ty "západní" hned tak nedostanou
Odborníci navíc upozorňují na to, že ve chvíli, kdy začnou ceny půdy stagnovat, nebo dokonce mírně klesat, přestane být zemědělská půda ve srovnání s běžnými nemovitostmi všeho druhu (byty, komerční objekty) pro nezemědělské investory zajímavá. Je dokonce možné časem (v horizontu 10 let) očekávat určitý výprodej ze strany subjektů, které měly zájem jen na nárůstu hodnoty půdy, nikoli na jejím dlouhodobém držení, a následnou mírnou korekci. V případě negativních změn v dotační a biopalivové politice také mohou klesnout nájmy, což by vedlo k poklesu hodnoty půdy.
Pierre-Philippe N. Möller investory upozorňuje na to, že se vbrzku nedá čekat srovnání cen zemědělské půdy v regionu střední a východní Evropy se Západem. „Cena půdy se mimo jiné odvíjí od ceny zemědělských plodin“, řekl Möller, „a termínová cena obilovin v České republice je nižší než termínová cena stejných obilovin v Německu“, vysvětluje. Budoucí (termínové) ceny zemědělských plodin (futues kontrakty) se totiž obchodují na termínové burze MATIF v Paříži (marché a terme international de Francé), kde se určuje budoucí cena hlavních obilovin v Evropě. Dle této termínové ceny mohou zemědělci zjistit, za jakou cenu budou moci prodávat obilí ze svých pozemků v budocnosti.
Vzdálenost produkční oblasti od Paříže ovlivňuje termínové (futures) ceny konkrétních plodin konkrétní produkční oblasti. Tuna pšenice v České republice má tak na termínovém trhu nižší cenu než tuna pšenice z produkční oblasti v Německu. „Vzdálenost z produkční oblasti od Paříže tak ovlivňuje futures ceník konkrétní oblasti produkce,“ doplňuje Möller.
Orná půda dosahuje téměř 40% rozlohy ČR, směnou ale prochází ročně jen několik málo procent této rozlohy. Investoři si mohou zemědělskou půdu koupit buď individuálně (přímo) nebo nepřímo, prostřednictvím nástroje kolektivního investování.