Hledat v komentářích
Investiční doporučení
Výsledky společností - ČR
Výsledky společností - Svět
IPO, M&A
Týdenní přehledy
 

Detail - články
Frait z ČNB: Ceny bytů považujeme za nadhodnocené

Frait z ČNB: Ceny bytů považujeme za nadhodnocené

07.12.2017 17:14
Autor: Redakce, Patria.cz

Tuzemské ceny nemovitostí rostou nejrychleji v Evropě. To do budoucna představuje riziko jak pro banky, které hypotéky poskytují, tak pro ty, kteří si na pořízení bytu půjčují, říká Jan Frait, ředitel samostatného odboru finanční stability ČNB. Centrální banka, která vedle stability cenové pečuje také o stabilitu finanční, proto může přikročit ke zpřísnění svých doporučení bankám týkajících se poskytování hypotečních úvěrů, dodává Frait.


Jak tedy ČNB hodnotí současný vývoj cen na trhu nemovitostí?

Česká ekonomika prochází od roku 2015 poměrně silným oživením, výrazným poklesem nezaměstnanosti a v poslední době taktéž začínají růst příjmy domácností. Tím se zvyšuje ochota domácností půjčit si a pořídit si nové bydlení a banky na to půjčují ochotněji než v minulosti. Za této situace je přirozené, že ceny nemovitostí rostou. Nicméně v posledním roce se růst cen movitostí dostal do takových úrovní, které jsou nejen nejvyšší v Evropě, ale zároveň jsou rizikové z hlediska budoucnosti, jak pro ty, kteří si půjčují, tak pro ty, kteří ty úvěry poskytují.

Dá se tedy říct, že ČNB považuje současné ceny nemovitostí tedy domů a bytů za nadhodnocené?

Ano, již v červnu letošního roku při zveřejnění poslední Zprávy o finanční stabilitě jsme konstatovali, že ceny bytů naše metody považovaly ke konci loňského roku za mírně nadhodnocené v řádu několika procent. Naše analýzy ukazují na ten samý vývoj i v polovině letošního roku. Nicméně zároveň varujeme trh, že některé fundamenty, pomocí nichž se posuzuje úroveň cen nemovitostí, mohou být také z hlediska dlouhodobého nepřirozeně a neudržitelně příznivé. To se týká zejména úrokových sazeb z hypotečních úvěrů, které jsou skutečně mimořádně, neobvykle nízké.

Proč u nás právě v poslední době došlo k tak rychlému růstu cen nemovitostí?

Za rychlým růstem cen nemovitostí ve většině regionu ČR stojí řada poptávkových i nabídkových faktorů. Za prvé, je to určitě mnohem větší optimismus domácností, pokud jde o jejich budoucí příjmy. Troufají si vzít úvěr a koupit si byt. Dále se k tomu přidává poptávka po bytech jako investici, která se mnohým jeví jako atraktivní a část těch bytů je pronajímána i krátkodobě přes nové digitální platformy. Na nabídkové straně působí nepříznivě to, že povolovací řízení v Praze i v některých dalších městech je dosti pomalé a staví se méně bytů než v minulosti. Také bych nezapomínal na některé demografické faktory a na to, že lidé mají tendenci se stěhovat z některých regionů do těch, které považují za dlouhodobě perspektivní. Celkově to vede k tomu, že v Praze a v některých městech těch bytů není dostatek a ceny rychle rostou. Bohužel ty ceny se stávají v porovnání s příjmy velmi vysoké, možná jedny z nejvyšších v celé Evropě.

Dá se říct, že k tomu rychlému růstu cen bytů a domů přispěla i sama ČNB tím, že dlouhodobě udržuje úrokové sazby na nízkých úrovních?

Tak to vypadá na první pohled. Nicméně nízké úrokové sazby jsou globálním fenoménem, kterým se ČR nemohla vyhnout. Upozorňuji na to, že pro úrokové sazby z hypotečních úvěrů nebo úvěrů na bydlení obecně jsou rozhodující výnosy dlouhodobých státních dluhopisů mnohem více než nastavení krátkodobých úrokových sazeb centrální bankou. Výnosy dlouhodobých obligací jsou mimořádně nízké prakticky ve všech vyspělých zemích s několika výjimkami. A po českých státních dluhopisech je v zahraničí vysoká poptávka, která vede k vysokým cenám a tím pádem i k nízkým výnosům. V posledních měsících dochází k určitému žádoucímu růstu těchto výnosů. Nicméně situace je dosti nejistá, o tom co bude dále, zda ty výnosy dále porostou, rozhodne do značné míry situace v eurozóně, která je v řadě aspektů riziková.

Pomůže zchladit růst realitního a hypotečního trhu i fakt, že ČNB v srpnu po téměř deseti letech začala opět zvyšovat své úrokové sazby?

Určitě. Vyšší měnověpolitické úrokové sazby jsou z našeho pohledu potřebné. Nicméně úrokové sazby nejsou ideálním nástrojem k dosahování cílů v oblasti finanční stability. Přece jenom jsou používány k dosahování cenové stability. A pokud bychom chtěli po nich ještě více, tak by měnová politika ČNB mohla být přetížená a dlouhodobě málo účinná. Právě proto se při dosahování stability v bankovním sektoru mnohém více spoléháme na naše makroobezřetnostní nástroje a na nástroje, které máme k dispozici jako dohledová a makroobezřetnostní autorita.

Jaké nástroje to tedy v případě finanční stability jsou?

ČNB má k dispozici v zásadě dvě skupiny nástrojů. První skupinu představují nástroje kapitálové regulace, konkrétně kapitálové rezervy. Týká se to především tzv. proticyklické kapitálové rezervy. To je nástroj, který umožňuje bankám vytvářet v dobrých časech rychlého růstu úvěrů polštáře pro horší časy a když pak ty horší časy nastanou, tak z té rezervy, z toho polštáře mohou čerpat a udržovat své obchodní aktivity v normálním módu bez nějakých výraznějších narušení. ČNB je při používání toho nástroje uvážlivá, neboť je poměrně plošný a dopadá na celou škálu úvěrových aktivit bank. Nicméně bankovní rada v květnu letošního roku rozhodla, že sazba této rezervy bude zvýšena na jedno procento od poloviny příštího roku, neboť růst úvěru byl rychlý ne jenom u hypotečních úvěrů, ale taky v oblasti spotřebitelských úvěrů a úvěrů poskytovaných v některých segmentech nefinančních podniků. Druhou sadou nástrojů, kterou používáme, jsou naše vlastní, které jsou zaměřeny specificky na trh úvěrů na bydlení, zejména na hypoteční úvěry, a v té oblasti používáme tři úvěrové ukazatele.

 

Jaké to jsou?

První ukazatel bývá označován zkratkou LTV, což je poměr výše úvěru k hodnotě zástavy toho úvěru ve formě nemovitosti. Ten slouží především k ochraně samotných bank. Cílem toho nástroje je rozumně rozdělit riziko mezi žadatele o úvěr a samotnou banku a také pro obě strany vytvořit správnou motivaci. Pokud je ten nástroj dobře používán, tak by se nemělo stát, že banky v nějaké krizi či recesi utrpí z těch hypotečních úvěrů dramatické ztráty.

To je ten úvěr, u kterého platí, že by klient neměl získat větší úvěr na pořízení nemovitosti než ten, který odpovídá 90 % její hodnoty?

Vycházíme z toho, že klient by neměl financovat nákup celé nemovitosti čistě na úvěr. V současné době doporučujeme bankám, aby financovaly maximálně 90 % kupní ceny té nemovitosti a zároveň, aby těch úvěrů, které mají hodně vysoký poměr LTV mezi 80 a 90 % poskytovaly maximálně 15 % z objemu nově poskytovaných úvěrů v jednotlivých čtvrtletích.

Jaké další ukazatele ovlivňuje ČNB v případě poskytování hypoték?

ČNB začala používat aktivněji ukazatele DTI a DSTI, které se zaměřují hodně na situaci domácností, které si půjčují, konkrétně na to, zda výše dluhu nebo výše dluhové služby z takového úvěru není příliš vysoká k příjmům toho člověka nebo rodiny. Tím, že stanovujeme určitá čísla a ta čísla sdělujeme bankám, indikujeme, kde už ten úvěr může být hodně rizikový a kde by si poskytovatelé, zejména tedy banky, měli dát hodně velký pozor a pokud takový úvěr poskytnou, tak by to měli umět velmi dobře odůvodnit.

Jak se banky k vašim doporučením staví?

Banky v zásadě naše doporučení dodržují, jakkoliv jim to někdy při změně doporučení chvilku trvá.

Když tedy banky vaše doporučení víceméně dodržují a současně také platí, že podíl nesplácených úvěrů je u nás velice nízký, nebije ČNB zbytečně na poplach?

Banky jsou povinny řídit rizika svého podnikání a umí to velmi dobře při posuzování rizik jednotlivých klientů. Mnohem horší situace nastává při řízení rizik spojených s makroekonomickým vývojem. To se samozřejmě bankám v mnohém hůře posuzuje a není to až tak jednoduché, a proto ČNB musí občas naznačovat či doporučovat. Bankéři jsou pod tlakem konkurence stávajících institucí, občas vstoupí na trh noví, ambiciózní či agresivní hráči, kteří tu konkurenci dále posílí. Bankéři samozřejmě pod tlakem konkurence, pod tlakem potřeby zvyšovat obchody a získávat či udržovat tržní podíly mohou někdy zapomínat na to, že kromě řízení krátkodobých příležitostí je také třeba dlouhodobě obezřetně řídit rizika. Rizika mohou podcenit a pak vzniká prostředí pro ztráty v budoucnosti. Zde vstupuje ČNB, která má určité povinnosti a také specifické znalosti, které může bankám sdělovat a poskytovat jim vodítko pro činnost.

Když doporučení ČNB fungují, proč ČNB usiluje o získání zákonných pravomocí v oblasti regulace hypoték, tedy o to, aby mohla místo současných doporučení bankám nařizovat, jak velké hypoteční úvěry mohou poskytovat ve vztahu k ceně a k příjmům žadatele?

Ano, v současnosti bychom možná právní nástroj nepotřebovali, protože instituce naše doporučení dodržují. Nicméně z dlouhodobého hlediska nelze očekávat, že tomu tak bude najisto vždy. Mohou se nám během několika let objevit na trhu noví hráči, zejména nebankovní, případně zahraniční pobočky, které mohou přistupovat k našim doporučením s mnohem větší benevolencí. Proto se domníváme, že je důležité mít možnost stanovovat určité parametry ze zákona a tato možnost nám i v budoucnosti umožní udržovat na trhu rovné podmínky.

Jaký vývoj na trhu nemovitostí očekává ČNB v nejbližších měsících nebo letech?

S ohledem na příznivý ekonomický vývoj a zvyšování dynamiky příjmu domácností určitě poroste poptávka po úvěrech i po bytech. Lze očekávat, že ceny bytů dále porostou, jakkoliv určitě mírněji než v předchozím roce. Pokud jde o vývoj úvěrů tak, opět je nutné počítat s tím, že ta poptávka zůstane vysoká a banky budou mít také zájem úvěry poskytovat. Na druhé straně vidíme, že dosavadní opatření ČNB začínají fungovat a ty vysoké objemy nově poskytovaných úvěrů se meziročně zastavily. Jinými slovy jsou stále vysoké, ale přestávají růst. To je samozřejmě z našeho pohledu správné, nicméně to nemusí trvat dlouho a budeme velmi pečlivě monitorovat, jak ta situace bude dále probíhat.

Jak by ČNB zareagovala v případě, že by docházelo k dalšímu rychlému nárůstu cen nemovitostí a zájmu lidí o hypotéky?

ČNB má k dispozici doporučení, které funguje. Pokud bychom viděli rozvíjení spirály mezi nemovitostmi a úvěry na jejich pořízení do nějakých nebezpečných úrovní, tak bychom samozřejmě doporučení mohli dále zpřísnit, či některé jeho parametry rozšířit. Mohli bychom také použít nástroje kapitálové regulace, zejména zvýšení sazby proticyklické rezervy. Ale jak jsem již uvedl, jsme v tomto velmi uvážliví, je to skutečně plošný nástroj, kde musíme dvakrát měřit.

Jakým směrem si myslíte, že se regulace ČNB v nejbližších měsících vydá?

V nejbližších měsících je nutno počítat s tím, že ČNB bude deklarovat poskytovatelům úvěrů očekávání rozhodného chování prostřednictvím dohledového benchmarku, kterému by se ve svém chování měli skutečně přizpůsobit.

Co je to ten dohledový benchmark? Můžete to nějak vysvětlit?

Dohledový benchmark je sada doporučení bankovního dohledu, kterým popisuje, jakým způsobem by měly banky při rozhodování o poskytnutí úvěru postupovat. Ta doporučení jsou jak kvantitativní, tak kvalitativní a jsou samozřejmě v souladu s naším doporučením pro poskytování hypotečních úvěrů. Pokud jde o další opatření, bankovní rada ČNB v prosinci letošního roku vyhodnotí vývoj v posledních dvou čtvrtletích. Posoudí, do jaké míry, jsou naše doporučení dodržována, zda nedochází k nebezpečnému rozvoji spirály mezi cenami nemovitostí a úvěrů na jejich pořízení a zda jsou stávající nástroje nastaveny adekvátně.

Já vám děkuji za rozhovor a budu se někdy příště opět těšit na shledanou.

Rozhovor byl v nezměněné podobě převzat z webových stránek ČNB

 
 
 
 
 

Čtěte více:

Evropská startupová scéna roste, narodí se příští gigant u nás?
07.12.2017 13:07
Evropské startupy jsou na dobré cestě překonat za rok 2017 hranici 19 ...
Český průmysl zrychlil, pomohla auta a energetika
07.12.2017 9:36
Podle očekávání byly říjnové výsledky tuzemského průmyslu výborné. Výr...
České stavebnictví na houpačce
07.12.2017 9:44
Říjen byl pro tuzemské stavebnictví po čase opět příznivějším měsícem...
Proč se honit za růstem, když nám stejně nic nepřináší?
07.12.2017 15:03
Produktivita je měřítkem efektivity ekonomiky a v některých vyspělých ...
Evropská komise žaluje Česko kvůli uprchlickým kvótám
07.12.2017 14:07
Evropská unie žene Českou republiku, Maďarsko a Polsko k soudu kvůli m...

Váš názor
  •  
    14.12.2017 15:02

    Všimněte si zajímavého názorového veletoče: na jedné straně za přehřátý realitní trh nemůžou nízké sazby, které ČNB udržovala i když to tak "na první pohled vypadá" a hned v následující otázce pak konstatuje, že zvýšení sazeb "určitě pomůže" realitní trh zchladit... Názor nechť si každý udělá sám :-)
    fs
  •  
    08.12.2017 13:20

    Měli přestat mluvit o ničem a razantně zvedat úroky ,jinak ty ceny nemovitostí porostou i nadále.Dříve než jim ta přehřátá ekonomika ,při nedostatku pracovních sil skočí do recese.
    kumulik
  •  
    07.12.2017 19:52

    těm páprdlům z ČNB nejdříve vadí nízké ceny nemovitostí, nyní zase vysoké ceny.....mě se nejvíce líbí, jak vše "vědí"....hlavně ty ceny, tak řekněte jaká by měla být cena bytu.....já myslel, že to určuje trh a ne nějaká guma z ČNB....co Vám brání zvýšit sazby.....když člověk slyší Rusnoka, jak každou chvíli blekotá něco jiného, je mu smutno....nebýt těchto límečků, bylo by lépe
    abc
  •  
    07.12.2017 18:50

    Mladí lidé jsou z těch cen nemovitostí a pronájmů velmi frustrovaní, protože založit rodinu za těchto okolností je pro ně nereálné. Pokud se stát k tomuto problému nepostaví čelem, bude muset otevřít brány běžencům, neboť to tu musí zákonitě vymřít.
    Zdravý rozum
Aktuální komentáře
27.05.2019
14:58Pictet: Akcie ovlivní další stimulace a MMT má něco do sebe
14:48Bitcoin vystoupil na roční maximum, je těsně pod 9000 USD
14:47EK povolila Itálii delší státní garance bankám se špatnými úvěry
13:55Rekordní aukce Galerie KODL: Kupkovy Plochy příčné II se vydražily za 65 milionů korun
13:43Týdenní výhled: Výsledky eurovoleb, výsledkový opozdilec Uber a akviziční bomba Renault-FCA  
13:20Obchodní schodek EU s Čínou se loni prohloubil na 185 mld. eur
12:55Holub z ČNB: Příští pohyb sazeb může jít oběma směry, kurz koruny zaostat za prognózou
12:15Nemovitosti, nebo akcie? To je, oč tu běží...
11:48Lehce pozitivní úvod týdne. Volby s trhy neotřásly, ale Trump znovu hrozí  
10:56ČEZ, a.s. - Společnost ČEZ aktualizuje dividendovou politiku
10:35ČEZ zvýšil minimální výplatní poměr pro dividendu
9:09Fiat Chrysler předložil záměr spojit se s automobilkou Renault + komentář  
9:06Rozbřesk: Proč nevěřit koruně?
8:57V europarlamentu posílí zelení a populisté. Euro stagnuje, burzy mohou začít v plusu  
8:50ČEB, a.s. - Informace o vyplacení úrokových výnosů z emisí dluhopisů
8:46ČEB, a.s. - Informace o nové emisi ECP
8:22Volby do europarlamentu: Posilují ANO a ODS, ČSSD bez mandátu
8:16HN: ČEZ plánuje prodat majetek i v dalších zemích kromě Bulharska
5:47AP: Falešné zprávy už nepocházejí z Ruska, ale z domova
26.05.2019
9:25Víkendář: Na Merkelovou si nepřijde Trump ani Putin

Související komentáře
Nejčtenější zprávy dne
Nejčtenější zprávy týdne
Nejdiskutovanější zprávy týdne
Kalendář událostí
Nebyla nalezena žádná data