Ekonom Paz-Pardo se ve svém výzkumu věnuje fenoménu ubývajících lidí z mladších generací, kteří vlastní svůj domov, oproti starším generací ve stejném věku. Co tyto změny způsobilo? Podle ekonoma nejde o to, že by si mladší generace už nechtěly kupit svůj domov. Pokles podle něj vysvětlují změny v ekonomickém prostředí.
V USA mezi domácnostmi s rokem narození ve 40. letech 20. století vlastnilo do 35 let věku svůj domov 70 % lidí. Toto číslo kleslo na 60 % u těch, kteří se narodili v 60. letech, a asi na 50 % u raných „mileniálů“ narozených v 80. letech. Data České statistického úřadu v této metrice nabízejí pouze srovnání od roku 2010. V tomto roce vlastnilo svůj domov 74 % třicátníků, zatímco o deset let později v roce 2020 to bylo o čtyři procentní body méně, tedy 69 % třicátníků. Podobný jev můžeme pozorovat také v Itálii. Zároveň mladí lidé později opouští domov rodičů a později začínají žít samostatně.
Vlastnictví nemovitosti je klíčové pro akumulaci bohatství většiny domácností a také hraje svou roli v diverzifikovaném portfoliu. Vyloučení mladých lidí z realitních trhů může také narušit jejich rozhodnutí o manželství a rodičovství a míra vlastnictví domova rovněž přímo souvisí se silou místních komunit, sociálním kapitálem a politickou angažovaností.
Vliv změn na pracovním trhu
Změny ve výdělcích vysvětlují více než polovinu poklesu míry vlastnictví domů. U mladších generací jsou pracovní pozice na celou dobu kariéry čím dál vzácnější, prodlužuje se období nezaměstnanosti a zvyšuje se nerovnost v příjmech. Pokud jde o lidi s nižšími příjmy, jejich reálné výdělky stagnují nebo dokonce klesají. V důsledku toho je pro ně těžší koupit si svůj domov vzhledem k omezené nabídce z pohledu minimální ceny, kvality nebo velikostí. Domácnosti příliš chudé na to, aby měly přístup k hypotéce za tuto minimální částku, jsou tak z trhu s bydlením vyloučeny.
Právě příjmová nerovnost tvoří 61 % poklesu míry vlastnictví domů u generace z 60. let. Pro osoby narozené v 80. letech hraje kolísání výdělků také důležitou roli a vysvětluje 32 % poklesu u lidí ve věku 30 let. Domácnosti s méně stabilními příjmy jsou ohledně velkých investic, jako je nákup domu a s ním spojeným velkým hrubým dluhem, opatrné. V důsledku toho zůstávají delší dobu nájemníky.
Zásadní vliv trhu práce a bydlení v mladém věku
Za posledních 60 let se cena mediánového domova postupně zvyšovala v poměru k mediánu příjmu. Tento vývoj (který může být spojený i s velikostí demografických skupin, omezeními v nabídce bydlení, politikou využívání půdy, stavebními předpisy, charakteristikami bydlení a dalšími politikami a institucemi) je také klíčovým důvodem snížení počtu vlastníků domů.
Na konkrétní generaci může zanechat trvalou stopu také načasování kolísání cen nemovitostí a fází hospodářského cyklus. Například v generaci, která těží z nízkých cen domů během svých nejlepších let pro pořízení domova, se pravděpodobně bude nacházet více majitelů domů. A jakmile se domácnosti stanou vlastníky domů, mají tendenci zůstat jimi po většinu svého života. Lidé narození v 60. letech vstoupili na trh s bydlením v době, kdy byly ceny nemovitostí cyklicky nízké, což jim pomohlo čelit dalším negativním silám ovlivňujícím vlastnictví domů. Pro ty, kteří se narodili v 80. letech, byl opak pravdou, a ještě se k tomu přidal vliv krize v roce 2008 na jejich výdělky.
Hypoteční podmínky se také v průběhu času měnily. Zejména omezení výše úvěru v poměru k hodnotě zastavované nemovitosti (LTV) a k výši čistého ročního příjmu žadatele (LTI) byla v období před globální finanční krizí uvolněná, načež se zpřísnila. Na druhou stranu snazší financování v tomto období zvýšilo ceny nemovitostí, což pozitivní příspěvek pro míru vlastnictví domů zmírnilo.
Důsledky pro růst bohatství
Pro mnoho domácností je jejich primární bydliště největším aktivem, které drží, a tvoří i většinu jejich bohatství. Nákup domu bývá často jediným okamžikem, kdy většina domácností využívá značnou páku, což znamená, že jejich bohatství se může velmi rychle zvýšit, pokud ceny nemovitostí porostou. V důsledku toho může domácnost, která je vyloučena z trhu s bydlením kvůli úvěrovým omezením, méně akumulovat bohatství, a to zvláště v době nízkých hypotečních sazeb. To může posílit nárůst majetkové nerovnosti odvozené z nízkých reálných sazeb.
Mladší domácnosti se nyní častěji účastní obchodování na akciovém trhu. Zdá se ale, že tyto dodatečné úspory v podobě finančního bohatství nevykompenzují chybějící bohatství z vlastnictví nemovitostí, které jsou tak soustředěny v bohatších domácnostech. V USA je mediánová mladá domácnost méně bohatá než podobná domácnost před 20 lety, a protože mladé domácnosti mají ve svých domovech často malý majetek, budou tyto rozdíly pravděpodobně s věkem narůstat.
Vývoj míry vlastnictví domů je úzce propojen s trhem práce, s nemovitostním trhem a s finančními podmínkami. Proto by měly návrhy regulací pro trh práce, fiskální politiky i makroobezřetnostní rámce zohledňovat jejich potenciální dopad na mladé domácnosti, které se snaží získat vlastní bydlení.
Na jedné straně ukázala epizoda boomu a následného propadu cen nemovitostí v roce 2000, že tu jsou pro finanční systém rizika spojená s vysoce zadluženými kupci domů a bytů a že výstavba bytového fondu může odvádět zdroje z jiných výrobních sektorů. Na druhé straně může kombinace politik, které usnadní přístup k vlastnictví domů, pomoci snížit majetkovou nerovnost a zvýšit sociální soudržnost.
Zdroj: Vox.eu, ČSÚ