Nemovitosti vstupují do nového věku. Opět se vynořila inflace, stále je otázkou, co je "nový normál" u využívání kanceláří, a vztah mezi pronajímatelem a nájemcem mění přechod na nízkouhlíkové technologie. Jaké trendy budou hýbat nemovitostními trhy v příštím roce?
Nový věk
Po dlouhém období býčího růstu evropských nemovitostních trhů, téměř nepřerušeného covidem-19, se možná nacházíme na prahu "třetího věku" této třídy aktiv. V prvním období do 80. let 20. století neexistovaly žádné spolehlivé indexy a přeshraničních investic bylo minimum. Druhá éra, během níž se globální indexy staly standardem a nemovitosti se převtělily do finančních produktů prostřednictvím struktur, jako jsou hypoteční zástavní listy, trvala od konce 80. let do současnosti.
Samozřejmě budou nadále platit standardní pravidla – rovnováha nabídky a poptávky, schopnost nájemců platit nájemné, amortizace a zastarávání, a dokonce i "wow" efekt, který nájemníka přiměje k tomu, aby si nemovitost pronajal.
Ale ze tří témat, která budou poznamenávat nemovitostní trh v roce 2022, je však pouze jedno "tradiční" – inflace. Ostatní témata mění pravidla hry trhu a budou vyžadovat zcela nové způsoby pohledu na reality. Každé z nich přináší náklady, rizika i příležitosti a dopad jejich nesprávného posouzení může být značný.
Inflační drak
Inflační drak, kterého centrální banky v minulých desetiletích „skolily“, hrozí, že se znovu vztyčí. Pokud se to stane, nemovitosti mohou držet krok, a poskytnout tak užitečné zajištění. Když ceny v ekonomice obecně rostou, příjmy firem (v nominálním, ne-li v reálném vyjádření) mají také tendenci růst a nájemné rovněž. Zejména v kontinentální Evropě jsou prakticky všechny nájemní smlouvy automaticky indexovány v souladu s inflací (obvykle indexem spotřebitelských cen), což může investorům poskytnout dodatečný komfort.
„Předpokládat, že z takového scénáře budou mít prospěch všechny nemovitosti, je však nebezpečné kvůli dvěma faktorům. Za prvé, pokud nájemné na volném trhu v dané lokalitě neroste spolu s "indexovaným" nájemným, nájemníci po vypršení nájemní smlouvy budovu jednoduše opustí, aby využili levnějšího nájemného jinde. Za druhé, nemovitosti v minulosti držely krok s mírným růstem cen, ale pokud se inflace vymkne kontrole (např. 10 % nebo více), nemovitosti mají tendenci být méně korelované,“ vysvětluje Neil Cable, ředitel evropských nemovitostních investic Fidelity International.
Investovat do kvalitních budov s vysokými ekologickými standardy na trzích, kde není převis nabídky, a poskytovat je nájemcům s udržitelnými obchodními modely, bude zásadní k udržení kroku s přetrvávající inflaci, i když nájemné obecně roste. Realitní investiční fondy ukazují, jakou cestou se může ubírat sektorové složení soukromých nemovitostních fondů.
2. Změna ve využívání budov
Odborníci na nemovitosti si zvykli hovořit o určitých aspektech trhu téměř s jistotou: co dělá z budov nemovitosti prvotřídní a co druhořadé, zda jsou některá města vždy žádaná určitými typy společností (např. finanční služby v Londýně) nebo kolik investic bude v budoucnu potřeba do modernizace budovy (např. životnost klimatizačních jednotek).
„Částečně to bylo způsobeno tím, že lidé měli tendenci využívat budovy stejným způsobem – všichni jsme pracovali v kancelářích, zboží se vyrábělo ve skladech, věci jsme nakupovali v obchodech. V posledních letech jsme stále více nakupovali online a méně na hlavních třídách a velké sklady na dálničních křižovatkách se staly "novým maloobchodem". Nyní je otázkou, do jaké míry budou kanceláře ovlivněny novými hybridními pracovními modely po covid-19. Způsobí tyto změny v chování trvale nižší strukturální poptávku?“ říká Neil Cable.
Stejně tak stále častější využívání technologií, a to nejen k nakupování, ale i ke komunikaci. „Zoomování" z domova zvyšuje potřebu většího počtu a efektivnějších datových center v blízkosti měst k zajištění spolehlivé rychlosti. „Všichni stárneme“ – potřebujeme více různých typů volnočasových aktivit, které nás udrží v kondici, různé typy bydlení a péče ve stáří a více zdravotnických zařízení.
Žádný z těchto trendů není nový (dokonce i "práce z domova" rostla před pandemií tempem 4-5 % ročně), ale tyto trendy se výrazně zrychlují s tím, jak se svět přizpůsobuje stavu po pandemii. Nákup a prodej nemovitostí trvá dlouho, takže je vyloženě nutné začít diverzifikovat portfolia již nyní, aby odpovídala moderní ekonomice, v níž lidé a podniky využívají budovy zcela jinými způsoby než v minulosti. Realitní investiční fondy skutečně ukazují, jakou cestou se může ubírat sektorové složení soukromých nemovitostních fondů (viz graf 6).
Graf 6: Veřejné trhy ukazují, jak mohou v budoucnu vypadat soukromé trhy
Veřejné trhy se již přizpůsobují budoucnosti (složení indexu Nareit REIT). Soukromé nemovitostní fondy musí postupovat rychleji (MSCI Global Annual index). Zdroj: Asreit, stav k 15. říjnu 2021. Index Nareit nezahrnuje infrastrukturu. Zdroj: Nareite, s. r. o: MSCI Global Annual Index, prosinec 2020.
3. Uhlíková neutralita
Nemovitosti mají zásadní význam při dosahování cílů Pařížské dohody o klimatu, která má omezit globální oteplování na 1,5 stupně. Rychlá řešení ke snížení emisí – instalace účinného osvětlení, přidání inteligentních měřičů pro lepší řízení spotřeby energie nebo recyklace odpadu – jsou spíše okrajová a odvětví se nyní musí orientovat nejen na odstranění plynových kotlů, ale také na to, čím je nahradit.
Nejlepší manažeři nemovitostních fondů byli v minulosti skvělými vyjednavači a odborníky na obchodní právo. Stručně řečeno, povinností pronajímatele bylo poskytnout budovu a povinností nájemce platit nájemné, přičemž tento vztah byl zcela založen na nájemní smlouvě. Situace se však mění.
Co když nájemce nešetrně znečišťuje životní prostředí? Měl by se pronajímatel starat a může vůbec něco dělat, pokud jinak nájemce plní své povinnosti vyplývající z nájemní smlouvy? A co nájemce, který je sám "čistý", ale ve svém dodavatelském řetězci obchoduje s muniční společností nebo těžařem uhlí?
Historicky tyto oblasti neměly s pronajímatelem nic společného. Nyní se stávají ústředním faktorem toho, zda je budova úspěšnou investicí či nikoli, protože investoři začínají požadovat, aby byl "dopad" (environmentální, ale i sociální) měřen, monitorován a zlepšován. Cesta ke karbonové neutralitě musí být demonstrována jasným zlepšování každý rok, nikoli pouze jako vzdálená politická fráze.
Proto je přijatelné, aby se pronajímatelé zabývali environmentálními aktivitami, cíli nebo přístupem svých nájemníků, bez ohledu na povinnosti vyplývající z nájemní smlouvy. Většina cílů uhlíkové neutrality byla stanovena na rok 2035, 2040 nebo později, ale tyto cíle kryjí naléhavost opatření potřebných už nyní. Vzhledem k riziku, že by se budovy v budoucnu mohly stát "odepsanými" (např. pokud nebudou splňovat přísnější "zelené" předpisy a nebudou moci být v důsledky pronajímány), si investoři nemohou dovolit vyčkávat.
Navzdory výzvám týkajících se nákladů i samotných technologií, být úspěšný zítra znamená začít přeskupovat svá aktiva již dnes, a to i v případě přechodu na nízkouhlíkovou ekonomiku. V kratším horizontu zase musí být aktiva připravena na inflaci i měnící se způsob využití budov.
Zdroj: Fidelity International