Austin v Texasu není žádné malé město. Má přibližně 1 milion obyvatel a v celé metropolitní oblasti žije 2,5 milionu lidí. Přibližně před 10 lety se přitom Austin potýkal s problémem vysokých a stále rostoucích nákladů na bydlení. Na stránkách The Conversable Economist to píše ekonom Tim Taylor s tím, že v tomto městě se povedlo provést několik změn, které situaci výrazně změnily.
Taylor poukazuje na studii, kterou zpracovali Liz Clifford, Seva Rodnyansky a Dennis Su z Pew Foundation. Pojednává o tom, jak nárůst výstavby nových bytů v Austinu snížil nájmy v tomto městě. A to v době, kdy panovala silná poptávka po bydlení. Mezi roky 2015 až 2024 bylo totiž postaveno 120 000 nových domů. „Po desetiletích explozivního růstu se texaský Austin stal v roce 2010 obětí vlastního úspěchu. Lidé sem byli přitahování pracovními místy v oblasti nových technologií a dobrou pověstí města. Jenže situace se dostala do stavu, kdy se příliš mnoho z nich ucházelo o velmi malé množství domů a bytů.“ Pak ale přišla změna.
„V letech 2010 až 2019 se nájmy v Austinu zvýšily o téměř 93 %, což je více než v kterémkoli jiném velkém americkém městě. Prodejní ceny domů vzrostly o 82 %, více než v jiných metropolitních oblastech v Texasu,“ uvádějí autoři zmíněné studie. A pokračují: „Od roku 2015 Austin zavedl řadu politických reforem zaměřených na podporu rozvoje nového bydlení, zejména toho nájemního. Město změnilo územní plány, aby umožnilo výstavbu velkých bytových domů, zejména v blízkosti pracovních míst a veřejné dopravy.“
V roce 2018 obyvatelé města také schválili vydání dluhopisů v hodnotě 250 milionů dolarů, které financovaly výstavbu a opravy cenově dostupného bydlení. Úřední procedury byly reformovány s cílem urychlit výstavbu a snížit náklady. A toto úsilí se osvědčilo. „V letech 2015 až 2024 Austin přidal do svého bytového fondu 120 000 jednotek. Jedná se o nárůst o 30 %, což je více než trojnásobek tempa růstu bytových jednotek v celé zemi. To dosahuje přibližně 9 %.“
Výsledkem byl i pokles nájemného. V prosinci 2021 činil jeho medián 1 546 dolarů, což bylo o 15 % více než medián v celých USA. Do ledna 2026 klesl medián v Austinu na 1 296 dolarů. To je o 4 % méně než v celých USA. K tomuto poklesu došlo, přestože se populace města v letech 2022 až 2024 zvýšila o 18 000 obyvatel. K tomu Taylor dodává, že mnoho lidí obecně věří, že vyšší nabídka bydlení bude mít tendenci snižovat ceny. A naopak nižší nabídka bude mít tendenci ceny zvyšovat. Tato přesvědčení ale „mají tendenci mizet, když se objeví téma konkrétní výstavby většího počtu bytů.“
„Pak lidé začínají argumentovat, že výstavba většího počtu bytů prospívá pouze developerům nemovitostí. Nebo že jakékoli bydlení bude pouze pro ty s nejvyšší úrovní příjmů.“ Taylor zde poukazuje na to, co k tématu tvrdí ekonomové Stan Oklobdzija, Christopher S. Elmendorf a Clayton Nall. Ti v časopise Journal of Economic Perspectives v roce 2025 uváděli: „Obyčejní lidé prostě nevěří, že by zvýšení počtu bytů snížilo ceny bydlení. Ve třech průzkumech mezi obyvateli různých měst pouze menšina respondentů uvedla, že velký pozitivní šok v nabídce bydlení v regionu by snížil ceny nebo nájmy.“
Ekonomové dodávají, že „tato přesvědčení jsou pouze slabě zakořeněná a nestabilní, což naznačuje, že lidé o této otázce přemýšleli jen málo. Ale respondenti mají zároveň stabilní názory na to, kdo je za vysoké ceny bydlení zodpovědný: developeři a pronajímatelé.“ Výrazná nadpoloviční většina dotázaných pak podporuje cenovou regulaci a dotace. Taylor k tomu píše: „Lidé s tímto přesvědčením by mohli zvážit to, k čemu došlo v Austinu… Pokud se bydlení ve vašem místě nezdá být dostupné, měla by se vaše místní samospráva zamyslet nad tím, jaký soubor pravidel a územního plánování by ve střednědobém horizontu umožnil zvýšit nabídku bydlení o 20 %, 30 %.