Hledat v komentářích
Investiční doporučení
Výsledky společností - ČR
Výsledky společností - Svět
IPO, M&A
Týdenní přehledy
 

Detail - články
Rezidenční trh s novostavbami – poptávka tlačí ceny nahoru. Jaké lze očekávat výnosy? Bude co kupovat?

Rezidenční trh s novostavbami – poptávka tlačí ceny nahoru. Jaké lze očekávat výnosy? Bude co kupovat?

13.4.2016 12:19
Autor: Nina Kozáková, Patria investiční společnost, a.s.

Rekordní prodeje

Na začátku roku nás média začala bombardovat rekordními výsledky rezidenčního trhu s novými byty v roce 2015. Nebývale nízké úrokové sazby hypoték spolu s přetrvávající optimistickou náladou na realitním trhu a rostoucí spotřebitelskou důvěrou byly hlavními tahouny poptávky. Není proto divu, že si rezidenční developeři už třetím rokem užívají stoupající poptávky a že v této souvislosti vyvstává otázka, zda připravovaná nabídka, tedy rozestavěné a plánované nové projekty, s touto poptávkou udrží v nejbližších dvou letech tempo. Mnozí polemizují, že ne. Údaje o tom, kolik bylo v loňském roce prodáno bytů, se různí a pohybují se mezi 6,500-7,500 byty v hodnotě okolo 28 miliard CZK.

Největší hráči rezidenčního trhu se pochlubili nebývalými prodejními výsledky a meziročním nárůstem prodejů mezi 20-30 %. Není proto divu, že se optimisticky staví k rozšiřování svých portfolií a představují ambiciózní plány týkající se další expanze. V jejich hledáčku jsou nejen pozemky nezastavěné, ale i průmyslové brownfieldy skýtající zajímavý potenciál.

Odhady prodejů pro rok 2016 se pohybují mezi 7,000 a 8,000 jednotkami. ČNB hodlá až do konce roku 2016 setrvat ve svém kurzovém závazku a bankovní trh tak podle všeho nečeká změna úvěrových standardů na bydlení. Je proto pravděpodobné, že dosavadní pozitivní vývoj rezidenčního trhu bude i nadále pokračovat.

Poptávka tlačí ceny nahoru. Jsou výnosy stále zajímavé?

Podle HB Indexu publikovaném na čtvrtletní bázi Hypoteční bankou vzrostla v loňském roce průměrná cena prodaných bytů v ČR o 6.3 % (přičemž v Praze a Brně o 6-10 %), průměrná cena rodinných domů o 2.2 % a průměrná cena pozemků o 4.4 %. Více informací ZDE a ZDE.

Vzhledem k tomu, že ceny nemovitostí rostly v roce 2015 rychleji než průměrná mzda (3.5 %), ceny bytů se vzdálily možnostem českých domácností, které v průměru zaplatily za byt kolem stonásobku měsíční průměrné mzdy.

V posledním kvartále minulého roku rostl podíl bytů nabízených v cenové úrovni od 50 do 70,000 CZK na metr čtvereční včetně DPH, a průměrná cena prodaných bytů se vyšplhala na 59,885 CZK na metr čtvereční včetně DPH. Dá se očekávat, že tento trend bude pokračovat, podíl bytů ve středním až vyšším středním segmentu poroste, zatímco podíl nejlevnějších bytů (pod 45,000 CZK na metr čtvereční včetně DPH) se bude i nadále zmenšovat. V roce 2015 se rozšířila nabídka nových bytových projektů v atraktivních lokalitách, protože developeři začali oprašovat luxusnější projekty, které v předchozích letech kvůli poklesu cen odsunuli. Rezidenční trh však stále není na úrovni předkrizových cen. Porovnáme-li dnešní průměrnou cenu nových staveb s rokem 2010, jsou dnes ceny na 95 %. Pokud půjde vývoj stejným tempem jako dosud, na úrovni cen před krizí můžeme být již v roce 2016.

Stále častěji si kupující půjčují na celou pořizovací cenu nemovitosti (100% Loan to value - LTV), což souvisí s nárůstem cen. Průměrná půjčená částka vzrostla v lednu 2016 meziměsíčně o 226 tisíc a vyšplhala se tak na 2.14 miliónu CZK.

I přes rostoucí ceny se průměrné výnosy z rezidenčního pronájmu pohybují v Praze stále mezi 3-4 %, v regionech lze docílit i vyšších hodnot. Na rozdíl od jiných segmentů realitního trhu je však třeba počítat s krátkodobějšími nájemními smlouvami (obvykle 1, maximálně 2 roky) a s tím související „pracností“ týkající se vyhledávání nájemců a zajišťování průběžných oprav a údržby bytu. Do plánovaného cash flow je nutné zapracovat odhad takových nákladů včetně výdajů na realitního agenta (obvykle ve výši jednoho měsíčního nájmu) a případně firmu, která s nájemcem bude komunikovat a zajišťovat opravy a údržbu za investora, pokud se o tyto činnosti nechce starat sám. Každý investor by měl také zvážit, zda je připraven utáhnout hypotéku i po uplynutí doby fixace, kdy hrozí zvýšení úrokových sazeb na úroveň podstatně vyšší, než jsou současná historická minima. Nemilým překvapením pak může být hypoteční splátka, kterou výnos z pronájmu nepokrývá.

Bude v příštích letech co prodávat?

Co se týče nového developmentu, v roce 2015 byla zahájena výstavba zhruba 5,000 bytů, což ve srovnání s rokem 2014 představuje pokles o 19 %. V nejbližších pěti letech se pak plánuje zahájení 33,000 bytů. Nejvíce jich developeři postaví na Smíchově, v Karlíně a Vysočanech. Výrazně méně se jich postaví na okraji města, například v Troji, na Šeberově nebo Velké Chuchli. V roce 2016 by toto číslo mělo opět vzrůst, odhaduje se zahájení přibližně 5,500 jednotek. V letošním roce by mělo být v Praze dokončeno nejvíce nových bytů od roku 2009. Počítá se s dokončením zhruba 6,700 bytových jednotek, což odráží rozmach v rezidenčním developmentu v roce 2014.

reality

Developeři však varují, že v roce 2016 se poprvé projeví propad přípravy nových rezidenčních projektů spojený s nejistotou v legislativním rámci, konkrétně ve vydání Pražských stavebních předpisů. Navíc došlo k zastavení povolování staveb v některých částech Prahy, což může mít pro řadu menších a ne tak kapitálově silných developerských společností likvidační charakter. Také silná poptávka podpořena nízkými úrokovými sazbami hypoték snižuje na pražském rezidenčním trhu počet jak dokončených bytů, tak bytů ve výstavbě. Již dnes upozorňují realitní kanceláře na zeštíhlující se nabídku. Dle Studie developerských společností Q1/2016 zpracované CEEC Research a KPMG ČR navíc z výzkumu provedeného mezi řediteli developerských firem vyplývá, že v roce 2016 poroste v Praze nabídka nových bytů o 3.5 %, přičemž poptávka se zvýší o 5.6 %. V roce 2017 by pak mělo jít o zvýšení nabídky o 2.8 % a poptávky o 3.6 %. Díky tomuto převisu poptávky nad nabídkou v nejbližších dvou letech můžeme očekávat, že ceny bytů v tomto období dále porostou, přičemž v roce 2016 se očekává meziroční nárůst kolem 5 %.

Zdroj: ČIA NEWS, www.stavebni-forum.cz, Building World magazine 3/2016


Čtěte více:

Patria přichází s unikátním realitním zpravodajstvím!
10.2.2016 10:33
Zajímají Vás reality? Uvažuje o investici do této třídy aktiv? Hledát...
Reality: První transakce roku 2016
2.3.2016 13:40
Již v prvních týdnech nového roku byla zveřejněna řada transakcí napří...
Hypoteční banka: Zájem o hypotéky ani trochu nepolevuje
9.3.2016 13:41
Domácí finanční trh dostane brzy novou regulatoriku - Zákon o spotřebi...
Kancelářský trh – po několikaletém útlumu konečně oživení?
21.3.2016 9:56
Až do roku 2008 a nástupu ekonomické krize byla s vidinou nikdy nekonč...
Proč investovat do nemovitostí?
11.4.2016 15:00
Investiční nemovitosti patřily, patří a vždy budou patřit do portfolií...

Reklama
Nově na Patria.cz - obchodní signály na forexu podle technických indikátorů ADX, Williams R% a klouzavých průměrů!
Váš názor
Na tomto místě můžete zahájit diskusi. Zatím nebyl zadán žádný názor. Do diskuse mohou přispívat pouze přihlášení uživatelé (Přihlásit). Pokud nemáte účet, na který byste se mohli přihlásit, registrujte se zde.
Aktuální komentáře
21.2.2017
18:54Co nyní kupuje Warren Buffett
17:21Pražskou burzu zabrzdil ČEZ a Erste s KB. Otěže převzal Unipetrol
17:17Summary: HSBC zažila špatné čtvrtletí, nedařilo se ani Macy’s
16:47Měnové trhy ovládla politika. Euro ztrácí díky preferencím Le Penové  
15:38Valuační prémie amerických akcií je ohrožena
15:08Bohuslav Sobotka: Nové bloky jaderných elektráren? Riziková investice, která přinese příjmy
15:04Zlato se chová divně. Úřaduje velký kupec?
14:54Wal-Mart: E-tržby razantně rostou. Bude ofenziva?
14:39Yahoo a Verizon se dohodly na snížení původní ceny akvizice o 350 milionů dolarů
14:19Francie, nebo Itálie? Která země by pro investory mohla být skutečnou hrozbou?
12:33Smažená kuřata táhnou. Burger King chce řetězec Popeyes Inc.
11:31Anglo i BHP: Těžební kolosy chytají druhý dech. Na jak dlouho?
10:40Nálada v eurozóně je nejlepší za posledních šest let
10:18Dolar se zvedá díky výnosům, euro kvůli politice ignoruje dobrá data  
10:12JPMorgan dodává sílu akcíím Moneta, ČEZ naopak zamířil níže
9:49Technická analýza: Rostoucí preference Le Penové posílají kurz eurodolaru níže
9:41Rozbřesk: Bude OPEC muset prodloužit dohodu na omezení produkce?
8:57Tomáš Pleskač z ČEZu bude od března šéfem divize Nová energetika a distribuce
8:54Trhy se dnes rozběhnou opět naplno. ČEZ otestuje směr dolů a Moneta dál neporoste?  
8:38Daně podle ČSSD: Tři pásma pro firmy, vyšší zatížení vyšších mezd

Související komentáře
Nejčtenější zprávy dne
Nejčtenější zprávy týdne
Nejdiskutovanější zprávy týdne
Denní kalendář hlavních událostí
ČasUdálost
BHP Billiton Ltd (03/17 Q3)
First Solar Inc (12/16 Q4, Aft-mkt)
Macquarie Infrastructure Corp (12/16 Q4, Aft-mkt)
Nabors Industries Ltd (12/16 Q4)
Newmont Mining Corp (12/16 Q4, Aft-mkt)
1:30JP - PMI v průmyslu
5:00HSBC Holdings PLC (12/16 Q4)
8:00Anglo American PLC
9:30DE - PMI v průmyslu
10:00EMU - PMI v průmyslu
12:00Home Depot Inc/The (01/17 Q4)
12:45Medtronic PLC (01/17 Q3)
13:00Wal-Mart Stores Inc (01/17 Q4)
14:00Macy's Inc (01/17 Q4)