Rekordní prodeje
Na začátku roku nás média začala bombardovat rekordními výsledky rezidenčního trhu s novými byty v roce 2015. Nebývale nízké úrokové sazby hypoték spolu s přetrvávající optimistickou náladou na realitním trhu a rostoucí spotřebitelskou důvěrou byly hlavními tahouny poptávky. Není proto divu, že si rezidenční developeři už třetím rokem užívají stoupající poptávky a že v této souvislosti vyvstává otázka, zda připravovaná nabídka, tedy rozestavěné a plánované nové projekty, s touto poptávkou udrží v nejbližších dvou letech tempo. Mnozí polemizují, že ne. Údaje o tom, kolik bylo v loňském roce prodáno bytů, se různí a pohybují se mezi 6,500-7,500 byty v hodnotě okolo 28 miliard CZK.
Největší hráči rezidenčního trhu se pochlubili nebývalými prodejními výsledky a meziročním nárůstem prodejů mezi 20-30 %. Není proto divu, že se optimisticky staví k rozšiřování svých portfolií a představují ambiciózní plány týkající se další expanze. V jejich hledáčku jsou nejen pozemky nezastavěné, ale i průmyslové brownfieldy skýtající zajímavý potenciál.
Odhady prodejů pro rok 2016 se pohybují mezi 7,000 a 8,000 jednotkami. ČNB hodlá až do konce roku 2016 setrvat ve svém kurzovém závazku a bankovní trh tak podle všeho nečeká změna úvěrových standardů na bydlení. Je proto pravděpodobné, že dosavadní pozitivní vývoj rezidenčního trhu bude i nadále pokračovat.
Poptávka tlačí ceny nahoru. Jsou výnosy stále zajímavé?
Podle HB Indexu publikovaném na čtvrtletní bázi Hypoteční bankou vzrostla v loňském roce průměrná cena prodaných bytů v ČR o 6.3 % (přičemž v Praze a Brně o 6-10 %), průměrná cena rodinných domů o 2.2 % a průměrná cena pozemků o 4.4 %. Více informací ZDE a ZDE.
Vzhledem k tomu, že ceny nemovitostí rostly v roce 2015 rychleji než průměrná mzda (3.5 %), ceny bytů se vzdálily možnostem českých domácností, které v průměru zaplatily za byt kolem stonásobku měsíční průměrné mzdy.
V posledním kvartále minulého roku rostl podíl bytů nabízených v cenové úrovni od 50 do 70,000 CZK na metr čtvereční včetně DPH, a průměrná cena prodaných bytů se vyšplhala na 59,885 CZK na metr čtvereční včetně DPH. Dá se očekávat, že tento trend bude pokračovat, podíl bytů ve středním až vyšším středním segmentu poroste, zatímco podíl nejlevnějších bytů (pod 45,000 CZK na metr čtvereční včetně DPH) se bude i nadále zmenšovat. V roce 2015 se rozšířila nabídka nových bytových projektů v atraktivních lokalitách, protože developeři začali oprašovat luxusnější projekty, které v předchozích letech kvůli poklesu cen odsunuli. Rezidenční trh však stále není na úrovni předkrizových cen. Porovnáme-li dnešní průměrnou cenu nových staveb s rokem 2010, jsou dnes ceny na 95 %. Pokud půjde vývoj stejným tempem jako dosud, na úrovni cen před krizí můžeme být již v roce 2016.
Stále častěji si kupující půjčují na celou pořizovací cenu nemovitosti (100% Loan to value - LTV), což souvisí s nárůstem cen. Průměrná půjčená částka vzrostla v lednu 2016 meziměsíčně o 226 tisíc a vyšplhala se tak na 2.14 miliónu CZK.
I přes rostoucí ceny se průměrné výnosy z rezidenčního pronájmu pohybují v Praze stále mezi 3-4 %, v regionech lze docílit i vyšších hodnot. Na rozdíl od jiných segmentů realitního trhu je však třeba počítat s krátkodobějšími nájemními smlouvami (obvykle 1, maximálně 2 roky) a s tím související „pracností“ týkající se vyhledávání nájemců a zajišťování průběžných oprav a údržby bytu. Do plánovaného cash flow je nutné zapracovat odhad takových nákladů včetně výdajů na realitního agenta (obvykle ve výši jednoho měsíčního nájmu) a případně firmu, která s nájemcem bude komunikovat a zajišťovat opravy a údržbu za investora, pokud se o tyto činnosti nechce starat sám. Každý investor by měl také zvážit, zda je připraven utáhnout hypotéku i po uplynutí doby fixace, kdy hrozí zvýšení úrokových sazeb na úroveň podstatně vyšší, než jsou současná historická minima. Nemilým překvapením pak může být hypoteční splátka, kterou výnos z pronájmu nepokrývá.
Bude v příštích letech co prodávat?
Co se týče nového developmentu, v roce 2015 byla zahájena výstavba zhruba 5,000 bytů, což ve srovnání s rokem 2014 představuje pokles o 19 %. V nejbližších pěti letech se pak plánuje zahájení 33,000 bytů. Nejvíce jich developeři postaví na Smíchově, v Karlíně a Vysočanech. Výrazně méně se jich postaví na okraji města, například v Troji, na Šeberově nebo Velké Chuchli. V roce 2016 by toto číslo mělo opět vzrůst, odhaduje se zahájení přibližně 5,500 jednotek. V letošním roce by mělo být v Praze dokončeno nejvíce nových bytů od roku 2009. Počítá se s dokončením zhruba 6,700 bytových jednotek, což odráží rozmach v rezidenčním developmentu v roce 2014.
Developeři však varují, že v roce 2016 se poprvé projeví propad přípravy nových rezidenčních projektů spojený s nejistotou v legislativním rámci, konkrétně ve vydání Pražských stavebních předpisů. Navíc došlo k zastavení povolování staveb v některých částech Prahy, což může mít pro řadu menších a ne tak kapitálově silných developerských společností likvidační charakter. Také silná poptávka podpořena nízkými úrokovými sazbami hypoték snižuje na pražském rezidenčním trhu počet jak dokončených bytů, tak bytů ve výstavbě. Již dnes upozorňují realitní kanceláře na zeštíhlující se nabídku. Dle Studie developerských společností Q1/2016 zpracované CEEC Research a KPMG ČR navíc z výzkumu provedeného mezi řediteli developerských firem vyplývá, že v roce 2016 poroste v Praze nabídka nových bytů o 3.5 %, přičemž poptávka se zvýší o 5.6 %. V roce 2017 by pak mělo jít o zvýšení nabídky o 2.8 % a poptávky o 3.6 %. Díky tomuto převisu poptávky nad nabídkou v nejbližších dvou letech můžeme očekávat, že ceny bytů v tomto období dále porostou, přičemž v roce 2016 se očekává meziroční nárůst kolem 5 %.
Zdroj: ČIA NEWS, www.stavebni-forum.cz, Building World magazine 3/2016