Hledat v komentářích
Investiční doporučení
Výsledky společností - ČR
Výsledky společností - Svět
IPO, M&A
Týdenní přehledy
 

Detail - články
Rezidenční trh s novostavbami – poptávka tlačí ceny nahoru. Jaké lze očekávat výnosy? Bude co kupovat?

Rezidenční trh s novostavbami – poptávka tlačí ceny nahoru. Jaké lze očekávat výnosy? Bude co kupovat?

13.04.2016 12:19
Autor: Nina Kozáková, Patria investiční společnost, a.s.

Rekordní prodeje

Na začátku roku nás média začala bombardovat rekordními výsledky rezidenčního trhu s novými byty v roce 2015. Nebývale nízké úrokové sazby hypoték spolu s přetrvávající optimistickou náladou na realitním trhu a rostoucí spotřebitelskou důvěrou byly hlavními tahouny poptávky. Není proto divu, že si rezidenční developeři už třetím rokem užívají stoupající poptávky a že v této souvislosti vyvstává otázka, zda připravovaná nabídka, tedy rozestavěné a plánované nové projekty, s touto poptávkou udrží v nejbližších dvou letech tempo. Mnozí polemizují, že ne. Údaje o tom, kolik bylo v loňském roce prodáno bytů, se různí a pohybují se mezi 6,500-7,500 byty v hodnotě okolo 28 miliard CZK.

Největší hráči rezidenčního trhu se pochlubili nebývalými prodejními výsledky a meziročním nárůstem prodejů mezi 20-30 %. Není proto divu, že se optimisticky staví k rozšiřování svých portfolií a představují ambiciózní plány týkající se další expanze. V jejich hledáčku jsou nejen pozemky nezastavěné, ale i průmyslové brownfieldy skýtající zajímavý potenciál.

Odhady prodejů pro rok 2016 se pohybují mezi 7,000 a 8,000 jednotkami. ČNB hodlá až do konce roku 2016 setrvat ve svém kurzovém závazku a bankovní trh tak podle všeho nečeká změna úvěrových standardů na bydlení. Je proto pravděpodobné, že dosavadní pozitivní vývoj rezidenčního trhu bude i nadále pokračovat.

Poptávka tlačí ceny nahoru. Jsou výnosy stále zajímavé?

Podle HB Indexu publikovaném na čtvrtletní bázi Hypoteční bankou vzrostla v loňském roce průměrná cena prodaných bytů v ČR o 6.3 % (přičemž v Praze a Brně o 6-10 %), průměrná cena rodinných domů o 2.2 % a průměrná cena pozemků o 4.4 %. Více informací ZDE a ZDE.

Vzhledem k tomu, že ceny nemovitostí rostly v roce 2015 rychleji než průměrná mzda (3.5 %), ceny bytů se vzdálily možnostem českých domácností, které v průměru zaplatily za byt kolem stonásobku měsíční průměrné mzdy.

V posledním kvartále minulého roku rostl podíl bytů nabízených v cenové úrovni od 50 do 70,000 CZK na metr čtvereční včetně DPH, a průměrná cena prodaných bytů se vyšplhala na 59,885 CZK na metr čtvereční včetně DPH. Dá se očekávat, že tento trend bude pokračovat, podíl bytů ve středním až vyšším středním segmentu poroste, zatímco podíl nejlevnějších bytů (pod 45,000 CZK na metr čtvereční včetně DPH) se bude i nadále zmenšovat. V roce 2015 se rozšířila nabídka nových bytových projektů v atraktivních lokalitách, protože developeři začali oprašovat luxusnější projekty, které v předchozích letech kvůli poklesu cen odsunuli. Rezidenční trh však stále není na úrovni předkrizových cen. Porovnáme-li dnešní průměrnou cenu nových staveb s rokem 2010, jsou dnes ceny na 95 %. Pokud půjde vývoj stejným tempem jako dosud, na úrovni cen před krizí můžeme být již v roce 2016.

Stále častěji si kupující půjčují na celou pořizovací cenu nemovitosti (100% Loan to value - LTV), což souvisí s nárůstem cen. Průměrná půjčená částka vzrostla v lednu 2016 meziměsíčně o 226 tisíc a vyšplhala se tak na 2.14 miliónu CZK.

I přes rostoucí ceny se průměrné výnosy z rezidenčního pronájmu pohybují v Praze stále mezi 3-4 %, v regionech lze docílit i vyšších hodnot. Na rozdíl od jiných segmentů realitního trhu je však třeba počítat s krátkodobějšími nájemními smlouvami (obvykle 1, maximálně 2 roky) a s tím související „pracností“ týkající se vyhledávání nájemců a zajišťování průběžných oprav a údržby bytu. Do plánovaného cash flow je nutné zapracovat odhad takových nákladů včetně výdajů na realitního agenta (obvykle ve výši jednoho měsíčního nájmu) a případně firmu, která s nájemcem bude komunikovat a zajišťovat opravy a údržbu za investora, pokud se o tyto činnosti nechce starat sám. Každý investor by měl také zvážit, zda je připraven utáhnout hypotéku i po uplynutí doby fixace, kdy hrozí zvýšení úrokových sazeb na úroveň podstatně vyšší, než jsou současná historická minima. Nemilým překvapením pak může být hypoteční splátka, kterou výnos z pronájmu nepokrývá.

Bude v příštích letech co prodávat?

Co se týče nového developmentu, v roce 2015 byla zahájena výstavba zhruba 5,000 bytů, což ve srovnání s rokem 2014 představuje pokles o 19 %. V nejbližších pěti letech se pak plánuje zahájení 33,000 bytů. Nejvíce jich developeři postaví na Smíchově, v Karlíně a Vysočanech. Výrazně méně se jich postaví na okraji města, například v Troji, na Šeberově nebo Velké Chuchli. V roce 2016 by toto číslo mělo opět vzrůst, odhaduje se zahájení přibližně 5,500 jednotek. V letošním roce by mělo být v Praze dokončeno nejvíce nových bytů od roku 2009. Počítá se s dokončením zhruba 6,700 bytových jednotek, což odráží rozmach v rezidenčním developmentu v roce 2014.

reality

Developeři však varují, že v roce 2016 se poprvé projeví propad přípravy nových rezidenčních projektů spojený s nejistotou v legislativním rámci, konkrétně ve vydání Pražských stavebních předpisů. Navíc došlo k zastavení povolování staveb v některých částech Prahy, což může mít pro řadu menších a ne tak kapitálově silných developerských společností likvidační charakter. Také silná poptávka podpořena nízkými úrokovými sazbami hypoték snižuje na pražském rezidenčním trhu počet jak dokončených bytů, tak bytů ve výstavbě. Již dnes upozorňují realitní kanceláře na zeštíhlující se nabídku. Dle Studie developerských společností Q1/2016 zpracované CEEC Research a KPMG ČR navíc z výzkumu provedeného mezi řediteli developerských firem vyplývá, že v roce 2016 poroste v Praze nabídka nových bytů o 3.5 %, přičemž poptávka se zvýší o 5.6 %. V roce 2017 by pak mělo jít o zvýšení nabídky o 2.8 % a poptávky o 3.6 %. Díky tomuto převisu poptávky nad nabídkou v nejbližších dvou letech můžeme očekávat, že ceny bytů v tomto období dále porostou, přičemž v roce 2016 se očekává meziroční nárůst kolem 5 %.

Zdroj: ČIA NEWS, www.stavebni-forum.cz, Building World magazine 3/2016


Čtěte více:

Patria přichází s unikátním realitním zpravodajstvím!
10.02.2016 10:33
Zajímají Vás reality? Uvažuje o investici do této třídy aktiv? Hledát...
Reality: První transakce roku 2016
02.03.2016 13:40
Již v prvních týdnech nového roku byla zveřejněna řada transakcí napří...
Hypoteční banka: Zájem o hypotéky ani trochu nepolevuje
09.03.2016 13:41
Domácí finanční trh dostane brzy novou regulatoriku - Zákon o spotřebi...
Kancelářský trh – po několikaletém útlumu konečně oživení?
21.03.2016 9:56
Až do roku 2008 a nástupu ekonomické krize byla s vidinou nikdy nekonč...
Proč investovat do nemovitostí?
11.04.2016 15:00
Investiční nemovitosti patřily, patří a vždy budou patřit do portfolií...

Váš názor
Na tomto místě můžete zahájit diskusi. Zatím nebyl zadán žádný názor. Do diskuse mohou přispívat pouze přihlášení uživatelé (Přihlásit). Pokud nemáte účet, na který byste se mohli přihlásit, registrujte se zde.
Aktuální komentáře
29.07.2021
22:00Indexy v USA na historických maximech  
17:49Automobilky pro elektrobudoucnost a aktuální nadšení trhu
16:49Hilton se ve čtvrtletí vrátil k zisku, vliv delty na zájem o rekreaci nepozoruje. Akcie na rekordu
15:57Co letos ještě čeká ETF? Franklin Templeton přináší tři predikce
15:55Americká ekonomika zrychlila nepatrně, ale při silné soukromé spotřebě
15:09ČNblog: Rostoucí zadlužení státu, provázanost mezi vládním a finančním sektorem a rizika pro finanční stabilitu
14:21Erste předvede výrazný meziroční nárůst čistého zisku, odhaduje analytik Patrie Michal Křikava  
13:50Moneta Money Bank (Wüstenrot hypoteční banka) - oznámení o výplatě výnosu HZL WHB
13:28Analytik k výsledkům Volkswagenu: Znovu lepší výhled a ziskovost lepší než před koronavirem  
12:55Důvěra v české ekonomice klesá, komentuje sentiment v ČR analytik Petr Dufek
12:21Petr Dufek: Důvěra v ekonomiky zemí eurozóny na maximu
12:10Moneta představila z našeho pohledu smíšené výsledky, říká analytik Michal Křikava  
11:52Analytik k výsledkům Facebooku: Management varuje před pomalejším druhým pololetím  
11:30Uklidnění v Číně zlepšuje náladu i v Evropě. Fed směr neukázal  
10:51Globální dodávky čipů pro automobilky by se ještě letos mohly zlepšit
10:45Vyšší ceny ropy a plynu vykouzlily Shellu vyšší zisk. Plánuje vyšší dividendu i odkup akcií
10:36Volkswagen vykázal v prvním pololetí rekordní provozní zisk a navýšil celoroční prognózu
9:16Rozbřesk: Americký HDP vykáže ve druhém kvartále raketový růst
9:00Airbus zdvojnásobil výhled pro zisk. Chystá nový nákladní letoun A350
8:56Ford odolal propadu do ztráty kvůli nedostatku čipů a navíc zlepšil výhled pro celý rok

Související komentáře
Nejčtenější zprávy dne
Nejčtenější zprávy týdne
Nejdiskutovanější zprávy týdne
Kalendář událostí
ČasUdálost
AbbVie Inc (06/21 Q2, Bef-mkt)
Air France-KLM (06/21 Q2, Bef-mkt)
Babcock International Group PLC
Colgate-Palmolive Co (06/21 Q2, Bef-mkt)
Erste Group Bank AG (06/21 Q2)
EssilorLuxottica SA (06/21 Q2, Bef-mkt)
Exxon Mobil Corp (06/21 Q2)
Chevron Corp (06/21 Q2, Bef-mkt)
IDEXX Laboratories Inc (06/21 Q2, Bef-mkt)
International Consolidated Airlines Group SA (06/21 Q2, Bef-mkt)
Johnson Controls International plc (06/21 Q3, Bef-mkt)
MTU Aero Engines AG (06/21 Q2)
Procter & Gamble Co/The (06/21 Q4)
Raiffeisen Bank International AG (06/21 Q2, Bef-mkt)
Renault SA (06/21 Q2, Bef-mkt)
Siemens Gamesa Renewable Energy SA (06/21 Q3, Bef-mkt)
Siemens Healthineers AG (06/21 Q3)
UniCredit SpA (06/21 Q2, Bef-mkt)
1:50JP - Maloobchodní tržby, m/m
1:50JP - Průmyslová výroba, m/m
7:00BNP Paribas SA (06/21 Q2)
7:30Schneider Electric SE (06/21 Q2)
7:30Umicore SA
8:15Engie SA (06/21 Q2)
9:00CZ - HDP, y/y
10:00DE - HDP, y/y
11:00EMU - CPI, m/m
11:00EMU - HDP, y/y
12:30Caterpillar Inc (06/21 Q2)
12:55VF Corp (06/21 Q1)
14:30USA - Jádrový deflátor PCE, m/m
14:30USA - Výdaje na osobní spotřebu, m/m
16:00USA - Index spotř. důvěry Mich. university