Hledat v komentářích
Investiční doporučení
Výsledky společností - ČR
Výsledky společností - Svět
IPO, M&A
Týdenní přehledy
 

Detail - články
Vyšší úrokové sazby zatěžují americký trh s bydlením

Vyšší úrokové sazby zatěžují americký trh s bydlením

21.10.2022 14:35
Autor: Finanční trhy ČSOB, ČSOB

V důsledku pandemie covidu bleskově rostly ceny bydlení v USA. Měly k tomu samozřejmě dobré důvody. Rodiny v době výluk toužily po větším domě nebo po další zeleni, což vyvolalo poptávkový šok. Došlo také k nabídkovému šoku v důsledku rostoucích cen materiálů a navíc nízké úrokové sazby učinily půjčky dostupnějšími. Existovaly tedy zásadní důvody pro prudký růst cen. Otázkou však zůstává, zda lze celý nárůst považovat za fundamentální a zda se nejedná o nadhodnocený trh.

Přetrvávající vysoká míra inflace vede v roce 2022 Fed ke zvyšování základní úrokové sazby. A to vede k nejistotě, která se týká i trhu nemovitostí. Jaký dopad bude mít zdražení půjček na americký trh s bydlením a na jeho ceny? Počet prodaných domů již poklesl, stejně jako počet stavebních míst.

Dostupnost


Na obrázku 1 je znázorněn index dostupnosti pro americký trh s bydlením. Tento index se rovná 100, když je běžný (mediánový) dům dostupný pro domácnost s mediánovým příjmem. Čím je index vyšší, tím je bydlení dostupnější. Nedávný pokles, po období relativně nízkých cen nemovitostí vzhledem k hospodářskému růstu a měnovému prostředí, je téměř výhradně způsoben růstem úrokových sazeb. Při nezměněných cenách nemovitostí totiž vyšší úrokové sazby vedou k vyšším měsíčním splátkám úvěrů na bydlení pro domácnosti.

Takový index může skrývat rozdíly mezi různými příjmovými skupinami. U majitelů kupujících si první nemovitost bývá index nižší.

01

Měnová politika versus trh s bydlením

Rostoucí úrokové sazby snižují dostupnost bydlení a mohou vést k tlaku na snižování cen. Obrázek 2 ukazuje vliv zpřísnění měnové politiky o 100 bazických bodů na ceny bytů a počet zahájených staveb, vypočtený pomocí modelu místních projekcí. Výsledky ukazují, že reálné ceny bytů mohou klesnout až o 2 % na každé zvýšení o 100 bazických bodů. Trvá však více než 1 - 2 roky, než se tyto cenové efekty plně projeví. Proto lze ceny nemovitostí označit za "rigidní" a účinky současné měnové politiky se v cenách nemovitostí ještě plně neprojevují. Záporný meziměsíční růst o -0,44 % v srpnu, nejnižší měsíční růst cen nemovitostí za více než deset let, se tak zdá být jen začátkem. Počet zahájených staveb obvykle reaguje na změnu měnové politiky rychleji, a to tempem téměř 5 % na 100 bb.

02 

03

Blíží se krach?

Bez ohledu na změny základních faktorů, které určují ceny nemovitostí, může být trh s bydlením podhodnocený nebo nadhodnocený. Jinými slovy, cena nemovitostí se může odchylovat od "fundamentální" ceny, a to i dlouhodobě. Ve své poslední zprávě o stabilitě Fed vypočítal nadhodnocení v rozmezí 20 až 30 %. To se blíží nadhodnocení naměřenému před krachem na trhu s bydlením v letech 2007 - 2008. Opakuje se historie?

Že se americký trh s bydlením ochlazuje, je jisté. Zda to povede ke skutečnému krachu s dalekosáhlými důsledky pro finanční systém, je méně pravděpodobné. Koneckonců objem hypotečních úvěrů, které lze zařadit do kategorie "subprime" nebo "near-prime", se v posledních letech téměř nezvýšil a je mnohem nižší než v době růstu předchozí bubliny na trhu s bydlením. Podíl těchto méně kvalitních úvěrů ve skutečnosti klesl, protože růst úvěrů na bydlení v letech 2020 a 2021 byl téměř výhradně ve znamení úvěrů "prime". Riziko, že domácnosti nebudou schopny splácet své úvěry na bydlení v případě hospodářského poklesu, je tedy v průměru nižší. Také trh s nájemními byty nenaznačuje nadměrnou nabídku bydlení. Míra neobsazenosti na trhu s nájemními byty je na nízké úrovni.

04

 
 

Čtěte více:

Co se ve skutečnosti děje na realitním trhu
19.07.2022 11:04
Situace na americkém realitním trhu se znatelně mění. Jak poukazuje CN...
Americké nemovitosti a atraktivita akcií stavebních firem podle UBS
22.07.2022 5:54
Zatímco CNBC poukazuje na některé indikátory naznačující na znatelné o...
Hypoteční trh v Česku: Meziroční propad přes 80 procent, sazby nejvyšší od začátku roku 2010
13.10.2022 9:24
Úroková sazba u nově poskytnutých hypoték v září mírně vzrostla na 5,...
Prasknutí čínské realitní bubliny bude otřásat ekonomikou několik let
14.10.2022 6:04
Vlna stimulů zaměřená na oživení čínského trhu s bydlením, která zahrn...

Váš názor
Na tomto místě můžete zahájit diskusi. Zatím nebyl zadán žádný názor. Do diskuse mohou přispívat pouze přihlášení uživatelé (Přihlásit). Pokud nemáte účet, na který byste se mohli přihlásit, registrujte se zde.
Aktuální komentáře
05.12.2022
9:48Komentář Jana Bureše: Mzdy zrychlují, reálně však pokračuje strmý pád
9:02Rozbřesk: Česko vstupuje do recese. Důvodem vysoká inflace a propad reálných příjmů domácností
8:56Poptávkové a nákladové inflační tlaky by mohly podle guvernéra ČNB polevit, Čína zmírňuje opatření proti covidu a futures jsou dnes kolem nuly  
8:33Ropný kartel OPEC+ nezměnil těžební limity. Nejistotou zpomalující Čína i cenový limit na ruskou ropu
6:00Co ukazuje na přílišné utažení monetární politiky?
04.12.2022
9:19Víkendář: Jako kdyby Apple vyráběl elektromobily...
03.12.2022
16:31Project Syndicate: Vykolejení technologických korporací
9:35Víkendář: Velké plány Fiskeru a „výjimečně kvalitní“ elektromobil
02.12.2022
22:00Dobrá čísla z trhu práce ovlivnila trh negativně  
21:28Země EU našly shodu na nejvyšší ceně 60 dolarů za barel ruské ropy
17:26Akciová opce od Fedu – verze 2022/23
16:33Konec týdne rozproudila data, negativní efekt však znovu vyprchává  
15:34Komentář: Ochlazení trhu práce se znovu odkládá, Fed nechal uvolnit podmínky moc brzy  
15:23Podle stratéga Deutsche Bank mizí strach z inflace až příliš rychle
14:53OPEC+ o víkendu zřejmě před sankcemi vůči Rusku dál sníží těžbu ropy
13:38Perly týdne: Velký příběh příštího roku a zastavená inflační akcelerace
12:11Malý modulární reaktor u JE Temelín postavit lze. Hotový by mohl být v letech 2032 až 2035
12:07Centrální banky blízko konce cyklu utahování. Podle experta AMP si Fed udělá pauzu
11:13Na programu trh práce - dokáže překvapit tak, aby narušil náladu trhů a postoj Fedu?  
9:16Zpřesněný odhad potvrdil mezičtvrtletní pokles HDP ve 3.kvartálu. Prudce se propadla spotřeba domácností

Související komentáře
Nejčtenější zprávy dne
Nejčtenější zprávy týdne
Nejdiskutovanější zprávy týdne
Kalendář událostí
ČasUdálost
9:00CZ - Průměrná mzda, reálný růst, y/y
16:00USA - Index ISM ve službách
16:00USA - Průmyslové objednávky, m/m