Hledat v komentářích
Investiční doporučení
Výsledky společností - ČR
Výsledky společností - Svět
IPO, M&A
Týdenní přehledy
 

Detail - články
Víkendář: Co táhne ceny nemovitostí? Význam sazeb je přeceňován

Víkendář: Co táhne ceny nemovitostí? Význam sazeb je přeceňován

18.09.2021 7:57
Autor: Redakce, Patria.cz

Po finanční krizi se roztrhl pytel s výzkumem zaměřeným na vývoj na trhu nemovitostí. John Duca, John Muellbauer a Anthony Murphy ale na stránkách VoxEU tvrdí, že běžně zmiňované teorie jsou zavádějící a poukazují na výsledky svého výzkumu, který podle nich ukazuje na hlavní příčinu realitního cyklu.

Pro většinu domácností ve vyspělých zemích představují reality tu nejvýznamnější složku jejich majetku a investice do nemovitostí jsou významnou částí celkových investic v ekonomice. Mezi realitním trhem a hospodářstvím existuje ale mnohem více vazeb, včetně těch souvisejících s hodnotou nemovitostí a následně hodnotou kolaterálů. V neposlední řadě najdeme i souvislost mezi trhem nemovitostí a fungováním trhu práce, protože ten je ovlivněn rovněž mobilitou a dostupností bydlení v různých lokalitách.

Duca a jeho kolegové poukazují na to, že realitní trh není ani zdaleka homogenní, typické jsou pro něj vysoké náklady na hledání a sběr informací, delší doba transakcí, asymetrické informace a omezený přístup financí pro určité skupiny lidí. Ekonomové tak míní, že teorie efektivních trhů a racionálních očekávání není vhodným nástrojem pro vysvětlování cyklů na realitním trhu. Zavádějící jsou i teorie, jejichž základem je poměr cen realit k nájmům. Takové teorie předpokládají, že cena nemovitosti je dána současnou hodnotou budoucích nájmů, tudíž existuje arbitráž mezi cenami realit a výší nájmů.

Tato arbitráž nefunguje mimo jiné kvůli vysokým transakčním nákladům a nefinančním nákladům a přínosům, které nese vlastnictví nemovitosti. K tomu se přidává vliv averze k riziku a ekonomové také tvrdí, že nemovitosti obývané vlastníkem a pronajímané jiným osobám nebývají dokonalými substituty. Ukazuje se totiž, že nemovitosti obývané vlastníky mají v USA obvykle větší pozemek.

Za významný faktor naopak Duca a jeho kolegové považují vývoj úvěrových podmínek. Ukazuje se to například na vztahu mezi vývojem na realitním trhu na straně jedné a dostupností hypoték u lidí, kteří kupují nemovitost poprvé v životě. Právě tato skupina lidí totiž v USA obvykle čelí nejvíce překážkám při získávání financí pro nákup. V neposlední řadě pak ekonomové poukazují na to, že ve velkých metropolitních oblastech je cyklus na trhu realit silnější tam, kde je méně elastická nabídková strana trhu. Čím je tato elasticita dána?

Nabídkovou stranu trhu ovlivňují zejména stavební náklady a dostupnost půdy. Ekonomové tvrdí, že to je právě ona, co do rozhodující míry určuje zmíněnou elasticitu nabídky. Rozšíření analýzy na britský trh pak ukazuje, že největší fluktuace cen nemovitostí relativně k nájmům přichází tam, kde silná poptávka (daná dostupností úvěrů, příjmy a růstem populace) naráží na málo elastickou nabídku realit. Nejnižší fluktuace cen pak podle ekonomů nacházíme v Německu a Japonsku. Tedy v zemích s nízkým tempem růstu populace a málo liberalizovaným trhem s hypotékami.

Ekonomové poukazují i na to, že během pandemie ceny realit často rostly. Vysvětlují to tím, že došlo k souběhu nízkých sazeb a rostoucí poptávky po nemovitostech související s pandemií na straně jedné a problémy na nabídkové straně typu nedostatku pracovníků, úzkých hrdel a podobně. Celkově pak ekonomové tvrdí, že ve vztahu k realitnímu trhu a jeho výkyvům je kladen příliš vysoký důraz na reálné sazby, a naopak jsou opomíjeny další významné faktory včetně dostupnosti stavebních pozemků a s tím související politikou.

Zdroj: VoxEU

 

Čtěte více:

Artus: Co kdyby centrální banky braly do úvahy ceny nemovitostí?
20.07.2021 10:49
Monetární politika ve vyspělých zemích vede podle hlavního ekonoma Nat...
Ceny nemovitostí v nejvyspělejších ekonomikách jsou nafouknuté o 10 procent, říká Oxford Economics
22.07.2021 10:42
Ceny nemovitostí v nejbohatších zemích jsou po desetiletém boomu, kter...
Starší byty v ČR ve druhém čtvrtletí zdražily o 28,2 procent
16.08.2021 8:29
Prodejní ceny starších bytů v Česku na konci pololetí meziročně vzrost...
Bloomberg: Zdanění prázdných bytů bohatých lidí bytovou krizi nevyřeší
13.09.2021 8:54
Politikům v různých částech světa se nedaří zvládnout krizi na trhu s ...
Výhodnost nákupu rezidenčních nemovitostí podle studie UniCredit Bank dále výrazně klesla
16.09.2021 15:41
Výhodnost investic do rezidenčních nemovitostí se v srpnu dále výrazně...

Váš názor
Na tomto místě můžete zahájit diskusi. Zatím nebyl zadán žádný názor. Do diskuse mohou přispívat pouze přihlášení uživatelé (Přihlásit). Pokud nemáte účet, na který byste se mohli přihlásit, registrujte se zde.
Aktuální komentáře
29.11.2022
6:06Investiční tipy: Dow Jones vs Nasdaq  
28.11.2022
22:21Negativní úvod týdne (nejen) v USA  
18:22Bloomberg: Potíže v Číně mohou Apple připravit o šest milionů iPhonů Pro
18:01Big Tech a ti druzí: Trendy pro příští dekádu aneb hledáme budoucí vítěze - online konference 29. listopadu od 15:00
17:56Čína a jestřábi z ECB. Akcie míří dál dolů  
17:21Monetární politika a nominální produkt vysoko nad trendem
16:55Růst obchodu kvůli slábnoucí poptávce pravděpodobně zpomalí
16:44Prezident podepsal zákon zavádějící daň z neočekávaných zisků, daňové změny i odvody z prodeje elektřiny
15:35Skandály zkoušená Credit Suisse míří zase dolů. Může to být nejdelší série ztrát za 11 let
15:00FX Strategie: Inflace v eurozóně jako divoká karta pro ECB a euro, koruna profituje z úlevy na trzích s rizikovými aktivy  
13:34Týdenní výhled: Americká data by se měla zhoršit a v Číně sílí protesty  
11:58Fed to s utahováním přežene, obává se ekonom Mankiw
11:49Vstup do týdne poznamenaly rostoucí problémy v Číně  
11:11Bloomberg: Hrozí nedostatek nejdůležitějšího paliva, dotkl by se všeho
9:15Gevorkyan navýšil ve 3Q tržby meziročně o téměř 10 procent, zisk EBITDA narostl o 17,5 procent
9:11Rozbřesk: Polevuje napětí i v českém průmyslu?
8:44Rusko chystá výnos zakazující prodej ropy zemím, které zavedou strop
6:08JPMorgan očekává v roce 2023 zvýšení poptávky po globálních dluhopisech o 1 bilion dolarů
27.11.2022
9:17Víkendář: Podle UBS předběhly trhy dobu u Fedu i Číny
26.11.2022
15:11Elektromobily jsou podle Consumer Reports nejméně spolehlivé vozy

Související komentáře
Nejčtenější zprávy dne
Nejčtenější zprávy týdne
Nejdiskutovanější zprávy týdne
Kalendář událostí
ČasUdálost
Crowdstrike Holdings Inc (10/22 Q3, Aft-mkt)
easyJet PLC (09/22 Q4, Bef-mkt)
Intuit Inc (10/22 Q1, Aft-mkt)
Workday Inc (10/22 Q3, Aft-mkt)
14:00DE - Harmonizovaný CPI, y/y
16:00USA - Index spotř. důvěry Conference Board