Hledat v komentářích
Investiční doporučení
Výsledky společností - ČR
Výsledky společností - Svět
IPO, M&A
Týdenní přehledy
 

Detail - články
Realitní bublina?

Realitní bublina?

13.06.2016 13:06
Autor: Karel Klečka, Patria investiční společnost, a.s.

Je zde realitní bublina? Jsou komerční a rezidenční nemovitosti předražené? Má růst cen o více než 10% za poslední roky solidní základ? A kdy poletí ceny dolů? Důvodů rostoucích cen nemovitostí je několik.

Faktor první – nízké úrokové míry

Investoři mají velmi jednouchou cestu k levným úvěrům a tudíž dostatek finančních prostředků. Banky jsou v nabídkách na financování nemovitostí velmi agresivní a sazby, za které si lze nyní půjčit, byly před několika lety nepředstavitelné. Pro srovnání dvoutýdenní REPO sazba ČNB byla v roce 2008 v blízkosti 4%. Nyní jsme na nule.

Extrémně nízké úrokové míry na finančních trzích tlačí výnosy nemovitostí dolů (ceny nahoru) a to v logice zachování rozumného rozdílu mezi náklady na dluh a výnosovými měrami realit. Evropská centrální banka, která pumpuje do ekonomiky miliardy EUR, nízké úrokové sazby jen tak nezmění. V tomto prostředí není důvod, proč by ceny realit klesaly.

Faktor druhý – noví investoři do realit

Kde v současné době zhodnotit své investice? Dluhopisy? Nemají smysl. Akcie? Ano, i když pro zkušené investory a ne každého baví každodenní výkyvy. Komodity? O ropě čteme každý týden a pro nezasvěceného se jedná o spekulativní ruletu.

Nemovitosti jsou tedy pro spoustu investorů logickou cestou jak se dostat k zajímavým výnosům a ještě diverzifikovat své portfolio. Stávající investoři navyšují své expozice a přibývá nových, kteří realizují své první transakce. Výsledkem je sílící poptávka po realitních produktech. Doby, kdy byl konzervativní investor spokojen s výnosem okolo 2% na penězích uložených do českých státních dluhopisů, jsou pryč. Teď už takových výnosů nedosáhne a hledá alternativy.

Faktor třetí – ekonomika

Ekonomice se daří. Po několik letech zažíváme opět konjunkturu (i díky slabé koruně). Podniky zvyšují výkony. Sílí důvěra lidí v budoucí vývoj. Rostou mzdy a klesá nezaměstnanost. To vše má za následek zlepšené ukazatele trhu nájemců, které investiční nemovitosti přímo ovlivňují. Rodiny si pronajmou větší či novější byt. Obchodník prodlouží nájemní smlouvu v nákupním centru. Firma expanduje své prostory v rámci administrativní budovy. Nájemní situace nemovitosti se lepší, cash flow sílí, ceny rostou.

Faktor čtvrtý – nabídka produktu

V České republice není co kupovat. Investoři bojují o produkt. Rezidenční development hlavního města se potácel v nejistotě nedávno schválených Pražských stavebních předpisů a výstavba je kolikrát blokována různými sdruženími, což limituje stranu nabídky. Roční přírůstek bytů je menší než objemy prodejů, více ZDE a komerční výstavbu či rekonstrukce omezuje složitý povolovací proces (ČR má jeden z nejdéle trvajících procesů stavebních povolení na světě. Dle Světové banky jí patří 127. místo ze 189 sledovaných a je zhruba na úrovni Iránu). Kvalitní nemovitost se stala velmi vzácným zbožím a to tlačí ceny nahoru.

Kdy to skončí?

Až se zvýší úrokové sazby a kohoutky levných peněz se zastaví. A to z jakéhokoli důvodu (ekonomický, geopolitický, jiný). Zvyšující se inflace (a následně vyšší úrokové míry) by otočila trh na ruby.

Kde je ale ta inflace? Je tady, nicméně není vidět. Respektive několik faktorů ji drží hluboko pod 1 % (meziročně 0,6 % k dubnu 2016). Inflaci tlačí dolů ceny ropy a energií. Dále jsou to ceny potravin a v neposlední řadě výše nájemného, které z důvodů popsaných výše neroste a zdaleka nereflektuje růst cen nemovitostí. Tyto dílčí inflační indexy klesají a tím pádem se podepisují na nízké agregované inflaci. S velkým nadhledem lze tedy říci, že za drahé nemovitosti vděčíme levné ropě.

Až se zvýší náklady na dluhovou službu, bude to mít dva efekty.

Za prvé, zde může docházet k neschopnosti vyšší úvěry splácet a nemovitosti propadnou nešťastným bankám, které je pak budou za sníženou cenu nabízet k prodeji (jako v letech 2008 – 2010). Nicméně podotkněme, že zatím nejsme na úrovních LTV (Loan To Value), jak tomu bylo v roce 2008, kdy se půjčovalo na rezidenční nemovitosti i přes 100% hodnoty a na komerční nebylo výjimkou 80%+.

A za druhé, zvýší se požadavky na výnosy z nemovitostí, což stlačí ceny dolů. Pokud si půjčuji za úrok okolo 2% tak jsem ochoten koupit nemovitost s výnosem 4%, nicméně pokud se dluhová služba posune na 3%+ tak už nebude 4% výnosnost dostatečně komfortní.
Každopádně, pokud nebudeme svědky externího šoku, tak k hektickému pádu cen nedojde. Spíše dojde k „zamrznutí“ trhu, jako tomu bylo v roce 2008-2010. Prodávající nebudou chtít akceptovat snížení ceny a nebudou prodávat (pokud nebudou muset) a kupující nebudou nakupovat za ceny z nízko úrokových období.

Závěrem

Jistě, ceny nemovitostí jednou poklesnou ve světle cykličnosti realitních trhů, ale nic nenasvědčuje tomu, že by zde měla být realitní bublina, která každou chvíli praskne.

Rostoucí ceny jsou opřeny o nízké úrokové míry, dostupné financování, zvýšenou poptávku a nedostatek produktu jak na trhu rezidenčních tak komerčních nemovitostí. Dopad na ceny nemovitostí bude mít inflace a zvýšení úrokových měr, zpomalení ekonomiky a zefektivnění územně plánovacích procesů (posílení nabídky). Výrazné změny nejsou v dohledné době očekávány ani pro jeden z těchto faktorů.


Čtěte více:

Proč investovat do nemovitostí?
11.04.2016 15:00
Investiční nemovitosti patřily, patří a vždy budou patřit do portfolií...
Rezidenční trh s novostavbami – poptávka tlačí ceny nahoru. Jaké lze očekávat výnosy? Bude co kupovat?
13.04.2016 12:19
Rekordní prodeje Na začátku roku nás média začala bombardovat rekordn...
Byty jako výhodná investice?
02.05.2016 13:50
Nákup bytu, případně portfolia bytů patří k jedné z bezpečnějších inve...
Průmyslové nemovitosti – jejich specifika a investiční potenciál
24.05.2016 13:30
Jak si trh stojí Trh s průmyslovými nemovitostmi je v posledních pár...
Novinky z realitního investičního trhu
07.06.2016 11:30
O realitních transakcích, které proběhly na začátku letošního roku, js...

Váš názor
Na tomto místě můžete zahájit diskusi. Zatím nebyl zadán žádný názor. Do diskuse mohou přispívat pouze přihlášení uživatelé (Přihlásit). Pokud nemáte účet, na který byste se mohli přihlásit, registrujte se zde.
Aktuální komentáře
05.05.2025
17:41Setkání s analytikem a makléřem Patrie již zítra v Českých Budějovicích
17:32Firmy se cel nebojí? Průzkumy ISM za duben nedopadly špatně  
16:38Burza v USA otevírá v červeném. V Evropě roste DAX a z titulů Erste po oznámení akvizice  
14:53Obchodní chaos. Trumpovo eso v rukávu, Powellova noční můra
13:07Týdenní výhled: Fed sazby nezmění, ČNB nejspíš ano. Z našich tipů reportují AMD, PLTR, UBER nebo MELI  
12:32Evropské akcie začínají týden smíšeně. Zlato se opět zvedá  
11:50ČEB, a.s.: Informace o výplatě výnosu s rozhodným dnem 4. května 2025
11:39Legendární investor Warren Buffett míří do penze. Nahradí ho Greg Abel
11:32Květnová důvěra investorů se v eurozóně zotavila po dubnových obavách o dopadech cel
11:22Hledá se nový šéf Tesly? Změnil by výrazně atraktivitu akcií?
10:38Výrobce bezpilotních letadel Primoco UAV SE oznámil výsledek prvního čtvrtletí. Čeká vytěžení certifikace dle standardů NATO do hospodaření
10:12NUPEH CZ s.r.o.: Výroční zpráva za rok 2024
9:36Erste převezme kontrolní podíl v třetí největší polské bance. Kvůli financování zruší zpětný odkup akcií v objemu 700 mil. EUR
9:10Rozbřesk: Proč se akcie vrací na úrovně před “dnem osvobození” a je to udržitelné?
9:0694letý Warren Buffett odejde do důchodu. Jeho nástupcem má být Greg Abel
8:50Trumpovy celní hrátky pokračují, Buffett odchází na odpočinek a ČEZ na volebním programu politiků  
6:29Co čeká kapitálové trhy v příštích deseti letech podle Amundi?
04.05.2025
14:44Co dělat, když se dlouhodobé dluhopisy chovají jako akcie? Postřehy Fidelity
8:31Víkendář: Prudký růst ziskovosti evropských bank jako důsledek protiinflační politiky ECB
03.05.2025
14:37PIMCO: Přichází změna investičního paradigmatu, posun k novému ale bude trvat dlouho

Související komentáře
Nejčtenější zprávy dne
Nejčtenější zprávy týdne
Nejdiskutovanější zprávy týdne
Kalendář událostí
ČasUdálost
9:00CZ - CPI, y/y