Je zde realitní bublina? Jsou komerční a rezidenční nemovitosti předražené? Má růst cen o více než 10% za poslední roky solidní základ? A kdy poletí ceny dolů? Důvodů rostoucích cen nemovitostí je několik.
Faktor první – nízké úrokové míry
Investoři mají velmi jednouchou cestu k levným úvěrům a tudíž dostatek finančních prostředků. Banky jsou v nabídkách na financování nemovitostí velmi agresivní a sazby, za které si lze nyní půjčit, byly před několika lety nepředstavitelné. Pro srovnání dvoutýdenní REPO sazba ČNB byla v roce 2008 v blízkosti 4%. Nyní jsme na nule.
Extrémně nízké úrokové míry na finančních trzích tlačí výnosy nemovitostí dolů (ceny nahoru) a to v logice zachování rozumného rozdílu mezi náklady na dluh a výnosovými měrami realit. Evropská centrální banka, která pumpuje do ekonomiky miliardy EUR, nízké úrokové sazby jen tak nezmění. V tomto prostředí není důvod, proč by ceny realit klesaly.
Faktor druhý – noví investoři do realit
Kde v současné době zhodnotit své investice? Dluhopisy? Nemají smysl. Akcie? Ano, i když pro zkušené investory a ne každého baví každodenní výkyvy. Komodity? O ropě čteme každý týden a pro nezasvěceného se jedná o spekulativní ruletu.
Nemovitosti jsou tedy pro spoustu investorů logickou cestou jak se dostat k zajímavým výnosům a ještě diverzifikovat své portfolio. Stávající investoři navyšují své expozice a přibývá nových, kteří realizují své první transakce. Výsledkem je sílící poptávka po realitních produktech. Doby, kdy byl konzervativní investor spokojen s výnosem okolo 2% na penězích uložených do českých státních dluhopisů, jsou pryč. Teď už takových výnosů nedosáhne a hledá alternativy.
Faktor třetí – ekonomika
Ekonomice se daří. Po několik letech zažíváme opět konjunkturu (i díky slabé koruně). Podniky zvyšují výkony. Sílí důvěra lidí v budoucí vývoj. Rostou mzdy a klesá nezaměstnanost. To vše má za následek zlepšené ukazatele trhu nájemců, které investiční nemovitosti přímo ovlivňují. Rodiny si pronajmou větší či novější byt. Obchodník prodlouží nájemní smlouvu v nákupním centru. Firma expanduje své prostory v rámci administrativní budovy. Nájemní situace nemovitosti se lepší, cash flow sílí, ceny rostou.
Faktor čtvrtý – nabídka produktu
V České republice není co kupovat. Investoři bojují o produkt. Rezidenční development hlavního města se potácel v nejistotě nedávno schválených Pražských stavebních předpisů a výstavba je kolikrát blokována různými sdruženími, což limituje stranu nabídky. Roční přírůstek bytů je menší než objemy prodejů, více ZDE a komerční výstavbu či rekonstrukce omezuje složitý povolovací proces (ČR má jeden z nejdéle trvajících procesů stavebních povolení na světě. Dle Světové banky jí patří 127. místo ze 189 sledovaných a je zhruba na úrovni Iránu). Kvalitní nemovitost se stala velmi vzácným zbožím a to tlačí ceny nahoru.
Kdy to skončí?
Až se zvýší úrokové sazby a kohoutky levných peněz se zastaví. A to z jakéhokoli důvodu (ekonomický, geopolitický, jiný). Zvyšující se inflace (a následně vyšší úrokové míry) by otočila trh na ruby.
Kde je ale ta inflace? Je tady, nicméně není vidět. Respektive několik faktorů ji drží hluboko pod 1 % (meziročně 0,6 % k dubnu 2016). Inflaci tlačí dolů ceny ropy a energií. Dále jsou to ceny potravin a v neposlední řadě výše nájemného, které z důvodů popsaných výše neroste a zdaleka nereflektuje růst cen nemovitostí. Tyto dílčí inflační indexy klesají a tím pádem se podepisují na nízké agregované inflaci. S velkým nadhledem lze tedy říci, že za drahé nemovitosti vděčíme levné ropě.
Až se zvýší náklady na dluhovou službu, bude to mít dva efekty.
Za prvé, zde může docházet k neschopnosti vyšší úvěry splácet a nemovitosti propadnou nešťastným bankám, které je pak budou za sníženou cenu nabízet k prodeji (jako v letech 2008 – 2010). Nicméně podotkněme, že zatím nejsme na úrovních LTV (Loan To Value), jak tomu bylo v roce 2008, kdy se půjčovalo na rezidenční nemovitosti i přes 100% hodnoty a na komerční nebylo výjimkou 80%+.
A za druhé, zvýší se požadavky na výnosy z nemovitostí, což stlačí ceny dolů. Pokud si půjčuji za úrok okolo 2% tak jsem ochoten koupit nemovitost s výnosem 4%, nicméně pokud se dluhová služba posune na 3%+ tak už nebude 4% výnosnost dostatečně komfortní.
Každopádně, pokud nebudeme svědky externího šoku, tak k hektickému pádu cen nedojde. Spíše dojde k „zamrznutí“ trhu, jako tomu bylo v roce 2008-2010. Prodávající nebudou chtít akceptovat snížení ceny a nebudou prodávat (pokud nebudou muset) a kupující nebudou nakupovat za ceny z nízko úrokových období.
Závěrem
Jistě, ceny nemovitostí jednou poklesnou ve světle cykličnosti realitních trhů, ale nic nenasvědčuje tomu, že by zde měla být realitní bublina, která každou chvíli praskne.
Rostoucí ceny jsou opřeny o nízké úrokové míry, dostupné financování, zvýšenou poptávku a nedostatek produktu jak na trhu rezidenčních tak komerčních nemovitostí. Dopad na ceny nemovitostí bude mít inflace a zvýšení úrokových měr, zpomalení ekonomiky a zefektivnění územně plánovacích procesů (posílení nabídky). Výrazné změny nejsou v dohledné době očekávány ani pro jeden z těchto faktorů.