Miliardy dolarů přebaleného hypotečního dluhu vrhly v uplynulých týdnech na trh největší banky na Wall Street. Zasvěcení obchodníci hovoří o oživení byznysu, který stát u přenosu americké hypoteční krize do krize finanční, na předkrizové úrovně a vlně, která od počátku roku překonala emitované objemy za celý rok 2010, přidělili přezdívku „C.M.B.S 2.0“. Na pozadí nebezpečné expanze ale vyplouvají také nůžky mezi vývojem trhu kancelářských prostor a dalších podnikatelských nemovitostí, který vykazuje stabilizaci na straně jedné a v pádu pokračující trh s bydlením na straně druhé.
a v únoru dokončily transakce v objemu 1,55 miliardy dolarů, zaměřené zejména na kanceláře a maloobchod. Od počátku roku finanční firmy emitovaly komerčními nemovitostmi krytý sekundární dluh (takzvané CMBS) za více než pět miliard dolarů. To je více, než za celý rok 2010 a další miliardy jsou rozpracovány, konkrétně 1,5 miliardy CMBS od . „Celkový objem těchto emisí letos přesáhne 45 miliard dolarů,“ odhaduje takřka pětinásobek objemu loňského roku . S dalšími 1,3 miliardami dolarů se k emisím CMBS přidaly společnou transakcí a . Bankéři označují komerčními nemovitostmi krytou vlnu emisí sekundárního dluhu C.M.B.S. 2.0 za novou masivní vlnu starých produktů RMBS (sekundární hypoteční dluh). Komerční nemovitosti se podle bankéřů vymkly z očekávání poklesu nemovitostního trhu jako celku a vedou oživení, jak naznačily také prosincové hodnoty Moody’s/Real Commercial Property Indexu, který oživil ze svých srpnových minim. Teprve v závěsu za nimi jsou další sektory dluhového trhu, jako úvěry na automobily a kolaterizované dluhové obligace.
S rozmachem C.M.B.S. se objevují první varování. Ratingová agentura Standard & Poor’s uvedla, že nové produkty dosahují širší komplexnosti pří ztrátě předchozích standardů. „Vidíme mnoho příkladů, kde ocenění těchto nástrojů považujeme za velmi agresivní, zejména s ohledem na cenový vývoj v uplynulých několika letech,“ uvedla S&P ve výmluvně nazvané zprávě „The Caution Flag is Out for C.M.B.S. 2.0“. Principem nástrojů je na rozdíl od RMBS vztažení k výnosu z pronájmů podřízených aktiv, zde tedy komerčních nemovitostí. Na vrcholu bubliny na americkém trhu nemovitostí v roce 2007 Wall Street sekuritizovala celkem 2,5 bilionu dolarů nemovitostního dluhu, z nějž bylo „pouze“ 230 mld. USD v podobě C.M.B.S. Tyto agresivně naceněné nástroje následně významně pomohly vyvolat kolaps roku 2008 a mnozí předpovídali konec sekuritizace…
Stabilizaci trhu s C.M.B.S. pomohl i program TALF amerického Fedu, který nabídl peníze silným investorům, zajímajícím se o tyto v té době „neprodejné“ instrumenty. Těmi byli opět velké banky. Určité zpřísnění podmínek přináší Dodd-Frankova reforma regulace, která od bank požaduje držení nejméně 5 procent od jakéhokoli nástroje prodávaného investorům. Pravidlo má banky zainteresovat a přinutit alespoň z části nést případné dopady svého vlastního produktu (a tlačit tak na jeho rozumnou rizikovost). Další navrhované pravidlo, které zřejmě vejde v platnost s příštím rokem, bude od bank požadovat pravidelnou revizi kvality podřízených aktiv emitovaným nástrojům, včetně oblasti nemovitostí a výsledky reportovat investorům. Případné rozdíly budou také muset banky reportovat v regulatorním hlášení.
(Zdroj: Bloomberg, NYT, CNBC)