Pro ekonomy není nic zajímavějšího než ceny nemovitostí. Tedy alespoň po finanční krizi. Pohyby těchto cen, jejich dopad na rozvahy spotřebitelů a bank a praskání bublin jsou předmětem intenzivního výzkumu. Přesto víme jen velmi málo o tom, jaký je skutečně dlouhodobý trend. Tuto mezeru jsme se snažili vyplnit intenzivním výzkumem historických pramenů a výsledkem je index cen nemovitostí prezentovaný v následujícím grafu (zeleně průměr, červeně medián):
Patrný je pohyb, který připomíná tvar hokejky. Reálné ceny nemovitostí byly od konce devatenáctého století až do poloviny dvacátého století zhruba stabilní. V tomto století ale nakonec došlo přibližně k jejich ztrojnásobení a příčinou je vývoj v jeho druhé polovině. Dlouhodobý trend se také významně liší geograficky. Nejslabšího růstu bylo dosaženo v Německu, nejsilnějšího naopak v Austrálii.
Popsaný cenový vývoj je překvapivý i s ohledem na to, jak se vyvíjely příjmy. Jejich růst je totiž dlouhodobě poměrně stabilní. Ceny nemovitostí tak až do poloviny dvacátého století relativně k příjmům klesaly. Postupně se ale růst cen nemovitostí relativně k příjmům zvyšoval. Podle naší analýzy je klíčem k porozumění vývoje cen nemovitostí vývoj na trhu s půdou. Za poslední čtyři desetiletí byly stavební náklady zhruba stabilní, mezinárodní ceny nemovitostí byly taženy téměř výhradně cenami pozemků. Mezi lety 1950–2012 bylo 80 % růstu cen nemovitostí vyvoláno pohybem cen pozemků.
Během první poloviny minulého století byly ceny stavebních pozemků v podstatě stabilní, a to i přes silný populační růst a zvyšování příjmů. Poté ale došlo k plošnému globálnímu růstu cen půdy. Podle našeho názoru je příčinou změna na trhu. Až do počátku dvacátého století probíhala revoluce v dopravě, která mimo jiné zvyšovala nabídku dostupné půdy. Ve druhé polovině minulého století už ale efekt dopravní revoluce vyprchává. Navíc sílí regulace výstavby a další omezení na straně nabídky. Ricardo v devatenáctém století tvrdil, že ekonomický růst prospívá hlavně těm, kteří vlastní půdu, protože jde o fixní faktor. Její rozdělení je v populaci velmi nerovnoměrné a tento mechanismus by tedy měl neustále zvyšovat příjmovou nerovnost. Až do poloviny dvacátého století tlumil růst cen půdy a nemovitostí vývoj v oblasti dopravy. Další vývoj ale možná dává Ricardovi za pravdu.
Uvedené je výtahem z „Home prices since 1870: No price like home“.
Zdroj: VOX